Стоит ли покупать апартаменты: плюсы и минусы

Такой вид жилья как апартаменты сегодня набирает популярность. Согласно данным РБК, каждая десятая покупка в столице заключается на покупку подобной недвижимости. Ключевая причина популярности – невысокая стоимость.

Причины востребованности

Ежегодно девелоперы запускают новые строительные проекты по возведению апартаментов. Львиная доля объектов относится к сегменту бизнес и премиум класса. Они строятся в лучших локациях, не подразумевающих возможность возведения жилых комплексов. Требования закона к безопасности, высотности, освещению и размещению социальных объектов к апартаментам не относятся. Поэтому для строительства не потребуется большой участок земли.

Спрос на покупку апартаментов объясняется невысоким порогом вхождения в проект и быстрой окупаемостью при передаче объекта в аренду.

Ключевые преимущества апартаментов:

• Стоимость. Цена квадратного метра в подобных объектах ниже, чем в квартирах на 1/5. В столице подобная разница может доходить до 50%.
• Возможность предоставления гостиничных услуг. Многие комплексы приобретаются для организации размещения персонала крупного бизнеса, в том числе иностранных гостей.
• Удобство расположения. Апартаменты строятся в лучших центральных районах городов вблизи с метро, парками, и имеют развитую инфраструктуру.
• Жилое и офисное пространство. В апартаментах можно зарегистрировать фирму, организовать приемный кабинет.
• Совместное владение. Собственники имеют долю в имуществе сооружения. Они вправе предоставлять рекламные площади и сдавать в аренду некоторые помещения.
• Уникальные локации и планировки. Апартаменты нередко занимают промышленные сооружения с невероятной архитектурой. В них можно организовать дизайнерские пространства в стиле лофт или индастриал.
• Налоговая база. Как правило, кадастровая стоимость апартаментов значительно ниже, в сравнении с жилыми квартирами. Разница позволяет компенсировать повышенные налоги на имущество.
• Специальные программы. Многие застройщики предлагают инвестировать в строительство апартаментов с получением гарантированного дохода.
• Выгодные ипотечные программы. Хотя ставки по кредиту будут на 1-3% выше, банки редко отказывают в получении займа. Категория апартаментов на данный момент рассматривается как ликвидный залог.

По мнению ряда специалистов, вложение денежных средств в строительство апартаментов в большинстве случаев осуществляется не для покупки жилья, чаще это чистые инвестиции.

Ключевые недостатки покупки апартаментов

Среди минусов подобных объектов недвижимости – невозможность оформления постоянной регистрации. Статус москвича для столичных жителей означает получение определенных льгот, гарантированное место в детском саду и школе по месту прописки.

Другой недостаток апартаментов – высокие тарифы за коммунальные услуги и налоговые ставки. В большинстве случаев собственники пространства будут обязаны содержать общедомовое имущество, которое обойдется в разы дороже, чем квартиры в стандартных жилых кварталах.

Еще один очевидный недостаток – при покупке нежилого объекта недвижимости не получится использовать материнский капитал или военные льготы.

В отношении апартаментов в нашей стране не действуют СНиПы, касающиеся жилых помещений. Что означает, что бороться с соседями, нарушающими тишину, не получится. Приравнивать апартаменты к реальным жилым помещениям мне стоит. Не нужно также рассчитывать на наличие достойной инфраструктуры во дворе.

Большинство собственников апартаментов отмечают такие проблемы, как:

• невозможность оформить постоянную регистрацию по месту жительства;
• оплата коммунальных услуг по завышенным тарифам;
• невозможность получить налоговый вычет и льготы на услуги ЖКХ;
• запрет на использование материнского капитала;
• невозможность получения защиты согласно закону об обманутых дольщиках.

Что касается апарт-отелей, регулирование их функционирования достаточно сложное. Проблемы собственников могут ожидать спустя 5 -7, даже 10 лет после покупки, когда понадобится сделать капитальный ремонт. Отличие апартаментов от стандартной квартиры – они не попадают под городские программы, которые позволяют осуществлять работы за счет бюджетных средств.

Возмещение в случае недостроя

Как апартаменты, так и квартиры могут быть приобретены путем заключения договора долевого участия. Документ проходит обязательную регистрацию в Росреестре. Таким способом будущий собственник защищается от возможных нарушений со стороны застройщика. Если девелопер объявляет о банкротстве компании, владельцы квартир получают соответствующие компенсации из средств Фонда защиты прав дольщиков или иное жилье.

Обладатели апартаментов в свою очередь согласно закону на подобные привилегии рассчитывать не вправе. Они могут обратиться к застройщику и потребовать возврата, что не всегда увенчивается успехом. Потребители могут получить компенсацию за недостроенную парковку или нежилое пространство площадью до 7 м2. В то время как дольщики апартаментов могут лишь требовать и пробовать судиться. Перечисленные риски, касающиеся недостроя, имеют место быть.

Опасность мошенничества

Приобретения недвижимости всегда должно быть связно с рационализмом. Сегодня очевидно, что не стоит вестись на медовые ловушки и приманки, расставленные девелоперами, работающими в сегменте апарт-отелей. Они способны развернуть перед потенциальными покупателями самые невероятные по доходам программы. Застройщики нередко вводят покупателей в заблуждение и предлагают купить нежилое пространство, выдавая его за жилое. Однако правовой статус помещения в многоквартирном доме, называемого апартамент, юридически является нежилым.

При покупке подобного имущества обязательно нужен комплексный подход, сравнение с квартирами, загородными домами и коттеджами. Апартаменты имеют более высокий риск недостроя и невозможности эксплуатации. Несмотря на все недостатки, приобретение апартаментов имеет определенные преимущества для инвесторов. Эксперты отмечают, что срок окупаемости подобных объектов в два раза ниже, чем у стандартной жилой квартиры.

Перспективы апартаментов в России

Что касается Северной столицы, сегодня в городе реализуется несколько десятков проектов по возведению апартаментов. Apart-отели привлекают покупателей ценой квадратного метра, которая оказывается на порядок ниже средней по району. Что касается мнения экспертов, в вопросах выгодности и перспективности подобных приобретений, они существенно расходятся.

Апартаменты как тип недвижимой собственности приобретаются для постоянного проживания собственников либо являются определенным инструментом для инвестиций. На данный момент в разработке у Госдумы находится законопроект, подробно разъясняющий статус апартаментов. Одной из повесток данного вопроса является запрещение запуска новых проектов по строительству апартаментов. Уже начатые проекты планируется завершить и ввести в эксплуатацию.

Другие законодательные акты, имеющие непосредственное отношение апартаментов, также находятся на стадии разработки. Подобная обстановка весьма ограничивает права и возможности собственников, а также увеличивает риск значительного повышения платежей и расходов. Потенциальных собственников могут ждать определенные трудности решения конфликтов и споров в судебных разбирательствах. Можно утверждать, что инвестор, приобретающий апартаменты, покупает объект недвижимости с неопределенным будущим.

На сегодняшний день политики обещают не прикрывать и не запрещать находящиеся в реализации проекты, и продумывают содержание нового закона. Наряду с этим процессом в секторе апартаментов растет спрос, и повышаются цены. Только в период пандемии стоимость квадратного метра в апартаментах в Санкт-Петербурге возросла более чем на 20% и сегодня составляет в среднем 130 тысяч рублей за м2. Поэтому этот сегмент не остался без внимания инвесторов.