Как выбрать застройщика?

В данной статье мы поговорим о том, на что обращать внимание при выборе застройщика, чтобы получить именно квартиру, а не головную боль и хождение по бесконечным судебным заседаниям.

Итак, начинаем.

Проверка сайта

Формально застройщик может работать и без сайта. Но не стоит забывать, что он обязан разместить в свободном доступе проектную документацию по возводимым объектам и информацию о себе. И сделать это удобнее всего именно на сайте.

На что обращать внимание при посещении страниц портала? На их наполнение. Если все сводится только к лозунгам типа «Покупайте сегодня со скидкой, завтра поднимаем цены», есть повод задуматься. На сайде должны быть выложены сканы учредительных документов, разрешения на строительство, проектной декларации, договора о покупке земли и т. д. Не помешает и онлайн-трансляция непосредственно со стройплощадки.

Учредительные документы

Любое юридическое лицо может приступать к работе при наличии:

Устава, заверенного ФНС.
Свидетельств о регистрации (ОГРН) и постановке на налоговый учет (ИНН).

Помимо этого на сайт часто выкладывают скан-копию выписки из ЕГРЮЛ. Но здесь следует обращать внимание на дату документа. Выписка только отображает текущее положение дел в компании (наименование, адрес, ФИО гендиректора, виды деятельности, размер уставного капитала). Желательно, чтобы она была получена не ранее месяца назад.

Проверить информацию о застройщике можно на сайте ФНС. Это стоит сделать, если, например, компания имеет громкое имя, но ее представитель не может назвать ни одного сданного объекта. Для получения данных достаточно знать ИНН девелопера.

В результате потенциальный клиент получит актуальную выписку из ЕГРЮЛ. В ней есть несколько моментов, на которые стоит обращать внимание:

Время работы на рынке. Если застройщик работает 5-10 лет, выше вероятность, что у него есть сданные объекты, на которые можно поехать и посмотреть.
Размер уставного капитала. В соответствии с действующим законодательством у девелопера он не может быть меньше 2,5 млн. рублей. Но при этом суммарная площадь всех возводимых объектов не превышает 1,5 тыс. кв. метров. Если же застройщик строит одновременно несколько крупномасштабных жилых комплексов, размер уставного капитала может доходить до 1,5 млрд. рублей.
Виды деятельности. В большинстве случаев учредители заявляют не только то, чем собираются заниматься на практике, но и массу дополнительных видов деятельности. И здесь есть важные моменты. Если строительство сопровождается торговлей металлопрокатом или эксплуатацией котельного оборудования, это нормально. Если же в выписке значится все, начиная от производства и реализации колбасы и заканчивая аптечной деятельностью, стоит задуматься над серьезностью намерений собственников юрлица.

Помимо этого важно обращать внимание на количество учредителей, размер их долей, адрес регистрации. Последнее особенно важно. В выписке не должен значиться адрес какой-либо квартиры или массовой регистрации. В последнем случае ФНС имеет право исключить сведения о юрлице из ЕГРЮЛ без объяснения причин. Компания просто перестанет существовать.

Документы на дом

В отношении любой новостройки застройщик обязан иметь на руках разрешение на строительство и проектную декларацию. Желательно, чтобы ознакомиться с ними можно было уже на сайте.

Разрешение выдается на уровне муниципалитета или района. Пока его нет, застройщик не имеет право даже огораживать стройплощадку и готовить экскаваторы. Разрешение — это гарантия того, что государство со своей стороны проверило девелопера и не позволит ему продавать квартиры в «воздушном замке».

Обязательные реквизиты разрешения:

регистрационный номер и дата выдачи;
полное название компании-получателя с указанием организационно-правовой формы;
наименование возводимых объектов с указанием их номеров на генплане и адресов;
наименование организации, проводившей экспертизу проектной документации и выдавшей положительное заключение;
подпись и ФИО чиновника, выдавшего разрешение, печать.

Второй важный документ — проектная декларация. Ее составляет сам застройщик, заверяет руководитель. Если резюмировать содержание документа, в нем должны быть указаны:

данные непосредственно о застройщике (наименование, адрес, ИНН, учредители, руководство);
дома, объекты, построенные в течение последних 3-х лет;
сведения о прибыли, полученной в текущем году;
сроки возведения объекта;
право собственности на землю либо договор аренды на срок не менее 50 лет.

Помимо этого проектная декларация содержит еще несколько пунктов, заслуживающих отдельного внимания. О них поговорим далее.

Данные о финансировании проекта

На строительство одного дома с учетом этажности, площади, оснащения требуется от 100 млн. до 5 млрд. рублей. Мало кто из юрлиц обладает собственным капиталом такого размера. Соответственно, деньги нужно получить: у потенциальных покупателей или в банке.

В первом случае застройщик еще на этапе котлована заключает ДДУ с будущими владельцами квартир. Во втором — обращается в банк с запросом на проектное финансирование. Этот вариант — дополнительная гарантия надежности компании. Ни один кредитор не даст несколько миллиардов, не проверив финансовое положение получателя.

Информация об источниках финансирования вносится в проектную декларацию. Разделы могут называться по-разному, но суть от этого не меняется. В документе должны быть указаны конкретные цифры, сколько поступает от продажи ДДУ, сколько от банков.

Сроки строительства

Только в сказках дома растут, как грибы. В реальности все сложнее. На возведение блочного корпуса из готовых панелей потребуется до 10 месяцев. На строительство монолитно-кирпичного с учетом этажности нужно не менее 2-х лет. Еще дольше будут выводить кирпичный. Его сдачи в эксплуатацию придется ждать не менее 2,5 лет.

Значение имеет не только выбранная технология, но и климат. В Сибири, на Дальнем Востоке зимой работы на объектах замораживаются, в Краснодарском крае или Ростовской области продолжаются. Адекватный заказчик обязательно учитывает такие моменты и добавляет к нормативному сроку 6-12 месяцев на случай форс-мажора. Не стоит радоваться, если девелопер оперирует минимальными цифрами. Ради скорости он может пойти на нарушение технологии, использование различных присадок и т. д.

Как обеспечены обязательства девелопера перед дольщиками

В соответствии с действующим законодательством для обеспечения своих обязательств застройщик может выбрать один из следующих вариантов:

Передача в залог участка земли и непосредственно объекта. Этот пункт обязателен на основании п. 1 ст. 13 214-ФЗ.
Покупка страхового полиса. Объект страхования — гражданская ответственность. Введено в 2014 году.
Взносы в компенсационный фонд. Начиная с 2017 года, с каждого заключенного ДДУ застройщик 1,2% перечисляет в фонд. Если он нарушает это правило, регистрация новых договоров становится невозможной.
Проведение расчетов с покупателями через эскроу-счета. На практике это означает, что деньги дольщика зачисляются на специальный счет. Застройщик получит их только после подписания акта приема-передачи квартиры.

Отказаться от применения первого пункта девелопер не может. Из оставшихся трех он вправе выбрать любой с указанием информации в проектной декларации. Если речь идет о страховании, обозначается сумма страхового покрытия, данные о страховщике и срок действия договора.

Дополнительные пункты проектной декларации

Помимо перечисленного ранее в проектной декларации указывают:

состав и назначение площадей: коммерческих или общего использования. Если в дальнейшем в этот пункт будут внесены изменения, дольщик имеет право обратиться в суд с требованием о расторжении договора;
номер и дату выдачи разрешения на строительство;
результаты экспертизы проектной документации;
месторасположение и описание всех возводимых объектов.

Скан-копии учредительных документов, разрешение на строительство и проектную декларацию застройщик обязан показать потенциальному клиенту по первому требованию, желательно в оригинале. Если сотрудники обещают только предоставить копии «как-нибудь потом» или отделываются словами, что все у компании хорошо, лучше сразу поискать другую квартиру.

Договор долевого участия

Если первичная проверка документации прошла успешно, можно переходить к изучению ДДУ. Договор долевого участия, если он составлен с учетом требований законодательства, максимально защищает покупателя от мошенничества со стороны застройщика.

Чтобы это было так, в документе должны быть обозначены:

Строительный адрес корпуса, здания.
Кадастровый номер участка, на котором ведутся работы.
Этаж, номер покупаемой квартиры.
Технические характеристики жилья. Это касается площади, планировки, высоты потолков.
Дата сдачи в эксплуатацию. Если по разным причинам она сдвигается, застройщик обязан согласовать со всеми покупателями. В противном случае по решению суда дольщик может получить компенсацию в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ от всей уплаченной суммы за каждый день просрочки.

Помимо этого в договоре обозначается гарантийный срок, в течение которого девелопер обязан устранять выявленные недочеты. Стандартно обращаться с требованием ликвидировать трещины в стенах, протекающую крышу и т. д. покупатель может в течение 5 лет. Если из строя выйдут общедомовые инженерные сети, продавец обязан менять их или ремонтировать в течение 3 лет после сдачи дома в эксплуатацию.

При составлении ДДУ застройщик руководствовуется 214-ФЗ. Но не стоит забывать о небольших «отступлениях», хитростях. Будущий дольщик имеет право получить копию договора до подписания и проконсультироваться с юристом. Если ему отказываются предоставить образец, ссылаются на то, что «все стандартно», от покупки квартиры лучше отказаться.

Еще один важный момент! Если застройщик или его представитель предлагают заключить предварительный договор долевого участия, значит у него нет разрешения на строительство. Риски покупателя не будут застрахованы. В случае банкротства продавца сложно будет вернуть деньги.

Проверка информации по открытым источникам

Документация застройщика не вызывает нареканий? Все равно не спешите подписывать договор. Зайдите на сайты арбитражного суда и ФССП. В первом случае вы узнаете, с кем, когда и по какому поводу девелопер судился, не открывались ли в отношении него дела о банкротстве, введении внешнего управления.

На сайте ФССП отражается информация об исполнительных листах, выписанных в отношении продавца. Даже если на текущий момент времени все в порядке, наличие подобных записей снижает уровень доверия банков и прочих кредиторов.

Еще один важный пункт — отзывы. Их размещают как застройщики на своих сайтах, так и покупатели на специализированных площадках. Необходимо учитывать то, что положительной информацией люди делятся редко, зато негативом — с удовольствием. К тому же, отрицательные отзывы могут быть заказаны конкурентами, а положительные самим застройщиком.

Если интересует правда, лучше обращаться на специализированные форумы и площадки. Здесь работают модераторы, проверяющие геолокацию отзывов, их содержание. При чтении комментариев учитывайте конкретику. Если в тексте значится, что «все плохо, не берите здесь, только обманут», но не приведен ни один факт, отзыв в большинстве случаев будет фейковым. Это же относится к откровенно хвалебным одам, касающимся не качества и сроков строительства, а например, поведения менеджеров в офисе, их умения показывать нужные документы.

Осмотр готовых объектов

Как уже сказано ранее, застройщик обязан указать в проектной декларации, какие дома сданы им в эксплуатацию в течение последних 3-х лет. При возможности необходимо осмотреть их визуально и побеседовать с владельцами квартир.

Стоит обращать внимание на:

состояние подъездов, наличие мокрых потеков на стенах и потолке, в частности, на последнем этаже;
оформление придомовой территории, выполнение обещаний в части благоустройства, наличия детских и спортивных площадок, дорожек, парковок;
работу лифта. Если через год после сдачи дома в эксплуатацию он уже вышел из строя или еще не запущен, вас ждет то же самое.

У владельцев квартир не будет лишним поинтересоваться, кто занимается решением хозяйственных проблем: ТСЖ или управляющая компания. В первом случае жильцы самостоятельно решают проблемы с наймом уборщиц, дворников, слесарей. Во втором, все работы перекладываются на управляющую компанию. От собственников квартир требуется только своевременно оплачивать квитанции.

В заключение

Надеемся, наши советы помогут вам сделать правильный выбор при покупке квартиры. Обязательно проверяйте проектную документацию, репутацию застройщика и его руководителей и осматривайте уже сданные объекты.