Апартаменты: за и против

aparte

Такой вид жилья как апартаменты сегодня набирает популярность. Согласно данным РБК, каждая десятая покупка в столице заключается на покупку подобной недвижимости. Нарастающим спросом подобные объекты пользуются у инвесторов, нуждающихся в московской прописке. Ключевая причина популярности – невысокая стоимость.

Причины востребованности

Ежегодно девелоперы запускают новые строительные проекты по возведению апартаментов. Львиная доля объектов относится к сегменту бизнес и премиум класса. Они строятся в лучших локациях, не подразумевающих возможность возведения жилых комплексов. Требования закона к безопасности, высотности, освещению и размещению социальных объектов к апартаментам не относятся. Поэтому для строительства не потребуется большой участок земли.

Апартаменты: за и против

Спрос на покупку апартаментов объясняется невысоким порогом вхождения в проект и быстрой окупаемостью при передаче объекта в аренду. В Москве подобные инвестиции нередко приобретают родители для своих детей, при этом последние остаются прописанными по московскому родительскому адресу.

На данный момент такие объекты как апартаменты располагаются в строениях, имеющих категорию коммерческой недвижимости. В них можно размещать рестораны и бары, пабы, магазины, фитнес-центры, офисные пространства. Для их функционирования проводятся ключевые коммуникации, отопление, вентиляции, водопровод и электричество.

Ключевые преимущества апартаментов:

  • Стоимость. Цена квадратного метра в подобных объектах ниже, чем в квартирах на 1/5. В столице подобная разница может доходить до 50%.
  • Возможность предоставления гостиничных услуг. Многие комплексы приобретаются для организации размещения персонала крупного бизнеса, в том числе иностранных гостей. Подобные строения обслуживаются консьержами, осуществляется профессиональная уборка, доступны и другие сервисы.
  • Удобство расположения. Апартаменты строятся в лучших центральных районах городов вблизи с метро, парками, и имеют развитую инфраструктуру.
  • Жилое и офисное пространство. В апартаментах можно зарегистрировать фирму, организовать приемный кабинет. Особенно удобно совмещать жизнь и работу в тех строениях, где наблюдается невысокий трафик посетителей. В подобных помещениях можно работать, посещать ресторан и отдыхать после рабочего дня.
  • Совместное владение. Собственники имеют долю в имуществе сооружения. Они вправе предоставлять рекламные площади и сдавать в аренду некоторые помещения. Это позволяет получать дополнительный доход и оплачивать завышенные платежи за обслуживание дома.
  • Уникальные локации и планировки. Апартаменты нередко занимают промышленные сооружения с невероятной архитектурой. В них можно организовать дизайнерские пространства в стиле лофт или индастриал. Многие помещения не имеют перегородок и предоставляют воплощать любые фантазии владельца.
  • Налоговая база. Как правило, кадастровая стоимость апартаментов значительно ниже, в сравнении с жилыми квартирами. Разница позволяет компенсировать повышенные налоги на имущество.
  • Специальные программы. Многие застройщики предлагают инвестировать в строительство апартаментов с получением гарантированного дохода. Ряд управляющих компаний гарантируют собственникам получение двойной прибыли по прошествии нескольких лет.
  • Выгодные ипотечные программы. Хотя ставки по кредиту будут на 1-3% выше, банки редко отказывают в получении займа. Категория апартаментов на данный момент рассматривается как ликвидный залог.

По мнению ряда специалистов, вложение денежных средств в строительство апартаментов в большинстве случаев осуществляется не для покупки жилья, чаще это чистые инвестиции. Пространства с ремонтом и меблировкой, находящиеся под управлением оператора и консьержа, можно использовать для решения бизнес-вопросов, а также бытовых и организационных проблем. За счет особого статуса апарт-отели сумели оперативно адаптироваться к кризису, связанному с пандемией. Объекты недвижимости пережили его гораздо проще, чем их основные конкуренты – гостиницы, а также собственники жилой недвижимости, сдаваемой в аренду. Субъекты рынка утверждают, что преимущества формата позволят апарт-отелям существенно улучшить свои позиции и в будущем.

Ключевые недостатки покупки апартаментов

Среди минусов подобных объектов недвижимости – невозможность оформления постоянной регистрации. Статус москвича для столичных жителей означает получение определенных льгот, гарантированное место в детском саду и школе по месту прописки.

Апартаменты: за и против

Другой недостаток апартаментов – высокие тарифы за коммунальные услуги и налоговые ставки. В большинстве случаев собственники пространства будут обязаны содержать общедомовое имущество, которое обойдется в разы дороже, чем квартиры в стандартных жилых кварталах. Придется платить за воду и электричество на 15-20% больше, чем за такую же площадь жилой квартиры. Налоги на апартаменты могут достигать 2%, при этом оформить полагающийся по закону вычет не получится. Еще один очевидный недостаток – при покупке нежилого объекта недвижимости не получится использовать материнский капитал или военные льготы.

В отношении апартаментов в нашей стране не действуют СНиПы, касающиеся жилых помещений. Что означает, что бороться с соседями, нарушающими тишину, не получится. Некоторые apart-комплексы используются в качестве отелей и временного пребывания. Важно не забывать, что соседи и гости имеют право устроить в своем помещении все что угодно и шуметь круглые сутки без каких-либо ограничений. В этом смысле приравнивать апартаменты к реальным жилым помещениям мне стоит. Не нужно также рассчитывать на наличие достойной инфраструктуры во дворе.

Большинство собственников апартаментов отмечают такие проблемы, как:

  • невозможность оформить постоянную регистрацию по месту жительства;
  • оплата коммунальных услуг по завышенным тарифам;
  • невозможность получить налоговый вычет и льготы на услуги ЖКХ;
  • запрет на использование материнского капитала;
  • невозможность получения защиты согласно закону об обманутых дольщиках.

Что касается апарт-отелей, регулирование их функционирования достаточно сложное. Проблемы собственников могут ожидать спустя 5 -7, даже 10 лет после покупки, когда понадобится сделать капитальный ремонт. Отличие апартаментов от стандартной квартиры – они не попадают под городские программы, которые позволяют осуществлять работы за счет бюджетных средств.

Возмещение в случае недостроя

Как апартаменты, так и квартиры могут быть приобретены путем заключения договора долевого участия. Документ проходит обязательную регистрацию в Росреестре. Таким способом будущий собственник защищается от возможных нарушений со стороны застройщика. Если девелопер объявляет о банкротстве компании, владельцы квартир получают соответствующие компенсации из средств Фонда защиты прав дольщиков или иное жилье.

Апартаменты: за и против

Обладатели апартаментов в свою очередь согласно закону на подобные привилегии рассчитывать не вправе. Они могут обратиться к застройщику и потребовать возврата, что не всегда увенчивается успехом. Потребители могут получить компенсацию за недостроенную парковку или нежилое пространство площадью до 7 м2. В то время как дольщики апартаментов могут лишь требовать и пробовать судиться. Перечисленные риски, касающиеся недостроя, имеют место быть. Однако, согласно сложившейся практике, подобные банкротства застройщиков происходят крайне редко. За последние пару лет громких недостроев в сфере нежилого фонда не происходило.

Опасность мошенничества

Приобретения недвижимости всегда должно быть связно с рационализмом. Сегодня очевидно, что не стоит вестись на медовые ловушки и приманки, расставленные  девелоперами, работающими в сегменте апарт-отелей. Они способны развернуть перед потенциальными покупателями самые невероятные по доходам программы. Застройщики нередко вводят покупателей в заблуждение и предлагают купить нежилое пространство, выдавая его за жилое. Однако правовой статус помещения в многоквартирном доме, называемого апартамент, юридически является нежилым.

Апартаменты: за и против

При покупке подобного имущества обязательно нужен комплексный подход, сравнение с квартирами, загородными домами и коттеджами. Апартаменты имеют более высокий риск недостроя и невозможности эксплуатации. Несмотря на все недостатки, приобретение апартаментов имеет определенные преимущества для инвесторов. Эксперты отмечают, что срок окупаемости подобных объектов в два раза ниже, чем у стандартной жилой квартиры.

Перспективы апартаментов в России

Что касается Северной столицы, сегодня в городе реализуется несколько десятков проектов по возведению апартаментов. Apart-отели привлекают покупателей ценой квадратного метра, которая оказывается на порядок ниже средней по району. Что касается мнения экспертов, в вопросах выгодности и перспективности подобных приобретений, они существенно расходятся.

Апартаменты: за и против

Апартаменты как тип недвижимой собственности приобретаются для постоянного проживания собственников либо являются определенным инструментом для инвестиций. На данный момент в разработке у Госдумы находится законопроект, подробно разъясняющий статус апартаментов. Одной из повесток данного вопроса является запрещение запуска новых проектов по строительству апартаментов. Уже начатые проекты планируется завершить и ввести в эксплуатацию.

Другие законодательные акты, имеющие непосредственное отношение апартаментов, также находятся на стадии разработки. Подобная обстановка весьма ограничивает права и возможности собственников, а также увеличивает риск значительного повышения платежей и расходов. Потенциальных собственников могут ждать определенные трудности решения конфликтов и споров в судебных разбирательствах. Можно утверждать, что инвестор, приобретающий апартаменты, покупает объект недвижимости с неопределенным будущим.

На сегодняшний день политики обещают не прикрывать и не запрещать находящиеся в реализации проекты, и продумывают содержание нового закона. Наряду с этим процессом в секторе апартаментов растет спрос, и повышаются цены. Только в период пандемии стоимость квадратного метра в апартаментах в Санкт-Петербурге возросла более чем на 20% и сегодня составляет в среднем 130 тысяч рублей за м2. Поэтому этот сегмент не остался без внимания инвесторов.

Share on facebook
Facebook
Share on google
Google+
Share on twitter
Twitter
Share on vk
VK
Share on odnoklassniki
OK

ПОЛИС ГЛУХАРСКОЙ

Описание

«Полис Приморский/Полис на Глухарской» расположится в Приморском районе Санкт-Петербурга. Старт продаж намечен на ноябрь 2020 года. Завершение строительства и ввод в эксплуатацию запланированы на I квартал 2024 года. Реализация будет идти с использованием эскроу-счетов. К возведению планируется два корпуса высотой 14 этажей. Вместе они рассчитаны на 2220 квартир. Ассортимент начинается со студий. Придомовая территория будет благоустроенной. Хорошая транспортная доступность, отдельный съезд с платной дороги на Плесецкую улицу и скорая реализация 2 станций метров в пешей доступности, а также близость зеленой зоны – Юнтоловского заказника и строительство школы на 1100 мест в ближайшем соседстве делают комплекс привлекательным как для инвестиций, так и для проживания.

ЛЕГЕНДА МАЛООХОТИНСКИЙ

Описание

«Малоохтинский, 68» — новый проект LEGENDA BUSINESS на правом берегу Невы. Вдохновением для создания архитектурного облика послужили знаковые урбанистические проекты из Европы.

 

Исторический центр, тихие улицы, бизнес-квартал класса А и виды на реку Неву – удивительное сочетание!.

Комплекс9 корпусов, 9 этажей, 918 квартир.

Последние 3 этажа будут с панорамным видом на большую воду.

Закрытая территория и авторские планировки сделают именно этот проект одним из самых конкурентным в целях инвестиций и комфортным для проживания в данной локации.

RBI ДОМ У НЕВСКОГО

Описание

Формирование площади вокруг Феодоровского собора завершит проект в сегменте премиум,

Застройщиком RBI в локации Миргородская 1, который будет продолжением жилого квартала “Дом у Невского”.

Камерный проект на 253 квартиры высотой 8 этажей и подземным паркингом на 150 машиномест в самом сердце Санкт-Петербурга – один из самых ожидаемых стартов.

Ультрасити

Описание

Жилой комплекс «Ultra City» включает в себя 10 кирпично-монолитных корпусов переменной этажности и различной архитектуры.

Квартиры спроектированы по концепции 3Е: Экономика, Эргономика, Экология. Жильцы могут управлять камерами видеонаблюдения и шлагбаумом с мобильных телефонов. Квартиры имеют видовые характеристики, фасады некоторых корпусов обращены в сторону Финского залива и Юнтоловского лесопарка.

Преимущества

  • Проект архитектора ТРЦ «Галерея» В. Григорьева
  • Квартиры с видами на Финский залив и Юнтоловский заказник
  • Комплекс расположен на 6-метровом пандусе
  • Спортивная зона и уличные тренажеры
  • Видеонаблюдение на территории комплекса
  • Фруктовый сад во дворе

В холлах и входных группах выполнена отделка по авторскому дизайн-проекту, который предусматривает сочетание различных элементов, материалов и архитектурных форм. В состав жилого комплекса входят школа и детский сад. На придомовой территории установлены развивающие детские площадки, мини-стадион, настил для занятий йогой и спортивные транажеры. Двор разделен на тематические зоны. Вокруг домов расположены прогулочные зоны, посажены фруктовые сады, деревья и кустарники.

 

VALO

 

Описание

Комплекс апарт-отелей VALO – это уникальный гостиничный объект, который соответствует европейским стандартам качества и отвечает запросам самой взыскательной публики.

Он расположен в локации с хорошо развитой транспортной, социальной и коммерческой инфраструктурой – прямо напротив станции метро «Бухарестская» (1 минута пешком от метро до дверей апарт-отеля).

Апартаменты – это студии, одно- и двухкомнатные юниты площадью от 16 до 52 кв. м, в том числе видовые на последних этажах. Апартаменты сдаются с «чистовой» отделкой, также предлагается дополнительная услуга – апартаменты с отделкой и меблировкой. Особое внимание уделяется благоустройству внутренней территории комплекса и развитию концептуального общественного пространства под открытым небом. На внутренней территории апарт-отеля разместятся фонтаны и арт-объекты, световые навигационные панели и дизайнерские фонари.

Преимущества

  • Двухэтажная торговая галерея
  • Площадь с фонтаном во дворе
  • Собственная управляющая компания апарт-отелем
  • Фитнес-клуб на территории комплекса
  • Весь спектр гостиничного сервиса
  •  100 метров до метро «Бухарестская»
  •  100 метров до ТРК «Континент»
 

В апарт-отеле есть все необходимые гостиничные технологии: консьерж-служба, система контроля и управления доступом, видеонаблюдение и охрана в режиме «24/7», разделение технологических потоков, просторные помещения для персонала, складские помещения для хранения гостиничного инвентаря, а также клининг-сервис.

На данный момент можно приобрести номер с управлерие УК или для самостоятельного проживания.

Так же есть варианты гарантированного дохода. Отличный вариант для получения пассивного дохода.

ID KUDROVO

Описание

Проект «ID Kudrovo» представляет собой жилой комплекс высотой до 12 этажей. Архитектурная концепция объекта разработана бюро Юкки Тикканена. В отделке фасадов применяется штукатурка светлых оттенков с яркими цветовыми акцентами. Наружные стены украшены витражным остеклением и эркерами. В холлах выполнена отделка по авторскому дизайн-проекту.Покупателям квартир в ЖК «ID Kudrovo» предложено множество планировочных решений: в наличии квартиры, как классического типа, так и европланировки. Квартиры имеют просторные площади, увеличенные оконные проемы до 2 метров и потолки высотой 3 метра. В ЖК предусмотрен коворкинг «ID Club» – точка приятжения всех жильцов на первом этаже в каждом доме. Застройщик передает покупателям квартиры с подчистовой и чистовой отделкой в трех вариантах на выбор: классическом, современном и в стиле LOFT. Также есть квартиры с эркерами.

Преимущества

  • Квартиры с тремя вариантами чистовой отделки
  • От двух квартир на этаже
  • Высота потолков 3 метра
  • Подземный паркинг на 204 мест и парковка на 98 мест
  • Закрытая территория с системой видеонаблюдения
  • Коворкинг на первых этажах
  • WiFi на территории комплекса
  • Система «Диспетчеризации» в каждой квартире
  • Парк «Оккервиль» в пяти минутах пешком

На первых этажах расположены коммерческие помещения. Для автовладельцев предусмотрен подземный паркинг на 204 места и парковка на 98 мест. Придомовая территория благоустроена ландшафтным дизайном. Во дворе расположены детские и спортивные площадки, уличные тренажеры, скейт-парк и зоны барбекю.

В пешей доступности работают школы, магазины, спортивные центры, и детские сады. В районе работает гипермаркет «Лента», в пяти минутах транспортом – ТРЦ «МЕГА Дыбенко», «Ашан», «OBI» и «IKEA». Жилой комплекс находится в 10 минутах транспортом от метро «Улица Дыбенко» и в пяти минутах от выезда на КАД.

Московский, 65

Описание

Жилой комплекс «Московский, 65» представляет собой четыре монолитных корпуса высотой до 8 этажей, рассчитанных всего на 411 квартир. Среди них есть двухуровневые квартиры, квартиры с двойным светом и лоты с террасами.

Общая площадь ЖК составит 87 тыс. кв. м, из которых на жильё придётся 36 тыс. кв. м.

Архитектурный проект создан бюро «Студия 44» под руководством Никиты Явейна, признанного архитектурного мэтра Северной столицы. В соответствии с амбициозным девелоперским замыслом, в каждом своем решении ЖК заявляет новый стандарт жилой среды в сегменте бизнес-класса.

Преимущества

  • Архитектурный проект от бюро «Студия 44»
  • 80 уникальных авторских планировок на 411 квартир
  •  Двухуровневые квартиры и квартиры со вторым светом
  •  Мансардные и круизные окна
  •  262 индивидуальные кладовые
  •  570 мест в подземном паркинге с лифтом
  •  Комплексная система безопасности
  •  Живописный прогулочный променад
  •  5 минут до метро «Фрунзенская»

 

 

Подземный паркинг рассчитан на 570 машино-мест. На техническом этаже расположатся 262 кладовые комнаты. Между корпусами обустроят общественную прогулочную зону. В одном из жилых

корпусов откроется встроенный детский сад на 110 воспитанников.

От ЖК до станции метро «Фрунзенская» можно дойти пешком, расстояние составляет буквально 200 м.

Созидатели

Проект «Созидатели» представляет собой клубный дом, состоящий из 7 корпусов высотой от 4 до 8 этажей. Архитектура комплекса соединила в себе несколько стилей: пышное необарокко, строгий неоклассицизм и северный модерн. Интерьер парадной входной группы выполнен по индивидуальному дизайн проекту. У каждого жильца индивидуальный электронный ключ для доступа на территорию дома или в паркинг. Помимо этого, в комплексе внедрена система распознавания лиц Face Recognition, а управлять доступом во двор или в подъезд можно прямо со своего смартфона.

В ЖК «Созидатели» предложено множество планировочных решений: в наличии квартиры, как классического типа, так и европланировки. В них предусмотрены большие окна, открытые балконы на верхних этажах и квартиры с мансардными окнами. Всего запроектировано 229 квартир без отделки.

Преимущества

  • Камерный проект на 229 квартир
  • Дом в историческом центре города
  • Высота потолков до 3,8 метра
  • Подземный паркинг на 79 мест и отдельная автостоянка для гостей
  • 800 метров до метро «Балтийская»
  • Невский проспект в 10 минутах транспортом
 

На первом этаже ЖК предусмотрены коммерческие помещения с витражным остеклением и отдельным входом. Территория комплекса закрыта от автомобилей и случайных прохожих. Ведется круглосуточное видеонаблюдение по периметру комплекса. Внутренний двор расположен на стилобате, под которым размещен паркинг. Двор наполнен зеленью, а в оформлении использованы натуральные материалы, дерево и камень. Для детей организована развивающая игровая площадка с деревянным лабиринтом и пирамидой, а для взрослых – спортивная площадка. В корпусе №2 предусмотрен мини-клуб для проведения различных мероприятий.

Проект «Созидатели» находится в историческом Адмиралтейском районе Санкт-Петербурга. В пешей доступности находятся детские сады, школы, гимназии, лицеи и вузы, работают торговые центры, магазины, спортивные центры, кафе и рестораны. В районе комплекса развита сеть наземного общественного транспорта, в пешей доступности расположены две станции метро: «Балтийская» и «Технологический институт».

Вы планируете?

Любые объекты для покупки недвижимости-Новостройки, квартиры по переуступке, Вторичный рынок, коммерческие посещения.

Любые объекты для продажи- Новостройки, квартиры по переуступке, Вторичный рынок, коммерческие посещения.

Стадия готовности дома?

Например, если у квартиры уже есть собственник, то это вторичный рынок, а если она в процессе строительства, то новостройка

Когда вы планируете въехать в новую квартиру?

Для вторичного рынка - выбираем сразу, для новостройки - предположительную дату завершения строительства

Количество комнат в квартире?

Студия - до 30 кв.м. 1 ккв - 30-50 кв.м. 2 ккв - 45-85 кв.м. 3 ккв - 70-120 кв.м. 4 ккв - 90-150 кв.м.
Студия - это совмещенная кухня и комната с отдельным сан.узлом, коридором и балконом.
Комнатность предпочитетельно указывать по количеству спален в квартире.

Предполагаемая стоимость квартиры?

Полная стоимость квартиры, на которую вы рассчитываете.

Оставьте заявку, брокер свяжется с вами для уточнения деталей и отправит презентацию подходящих объектов


Шапка