Нужен ли брачный договор в сделках по недвижимости

Письменный контракт, заключенный семейной парой до регистрации брака или после свадьбы, позволяет контролировать имеющиеся права и не делить имущество по суду в случае смерти или развода. С помощью документа обеспечивается определенность, и более подробно разъясняются права сторон.

Брачный контракт и недвижимое имущество

В Семейном кодексе России отмечается, что движимая и недвижимая собственность, купленная на протяжении официального брака, признается нажитой совместно. Обладание, использование и изменение статуса подобной собственности согласно законодательным нормам должно производиться исключительно по обоюдному согласию. С помощью брачного договора муж и жена могут сменить действующий по закону обозначенный режим, и принять наиболее рациональные решения. Стороны вправе зафиксировать в документе собственные правила пользования общего, долевого или раздельного имущества. Новый режим может касаться отдельных объектов или всей имеющейся у семьи собственности.

Какую роль играет брачный договор в имущественной сфере:

• Контракт может стать дополняющим документом, используемым при проведении правовой экспертизы и оформлении прав на имущество.
• Брачный договор выступает в роли основания при оформлении возникающих или прекращающихся прав на собственность. При этом при проведении сделки с недвижимостью, потребуется письменное согласие второго супруга, заверяемое в конторе у нотариуса.
• В некоторых случаях согласно брачному соглашению недвижимость переходит в раздельную собственность лица, на которое она зарегистрирована. В этом случае при проведении сделок одной стороной нотариальное подтверждение со стороны второго супруга не потребуется. Достаточно предоставить в регистрирующий орган брачный договор.

По Семейному Кодексу Российской Федерации, брачный контракт представляет собой особое соглашение граждан, планирующих или вступивших в официальный брак. Под ним подразумевается подписанный контракт мужа и жены, регламентирующий их имущественные отношения. Документ регулирует, как будет делиться собственность при разводе или кончине одного из супругов.

К преимуществам подписания брачного контракта можно отнести:

• раздел собственности по усмотрению супругов, а не закона;
• урегулирование споров по займовым обязательствам;
• определение общих семейных расходов;
• исключение рисков признания соглашения недействительным;
• избавление от судебных тяжб и разбирательств при разводе и др.

В брачном соглашении прописываются всевозможные права и обязанности, касающиеся оплаты платежей за объект недвижимости, участия сторон в получении прибыли, несении общесемейных трат. В договоре нередко указывается, какие объекты будут переданы сторонам при расторжении брачных отношений. Документ может содержать и другие положения, определяющие имущественные отношения мужа и жены. Он может быть подписан как до государственной регистрации брака, так и после оформления отношений. Подписание брачного договора не гарантирует избавление от любых разногласий между супругами в браке и при разводе. Важно понимать, что он сводит риски затяжных судебных споров по имущественным вопросам к минимуму.

В каких ситуациях брачный контракт упростит жизнь

Подписание договора между супругами – это практика, пришедшая в нашу страну с запада относительно недавно. Российские граждане по-прежнему скептически относятся к подобным решениям ввиду культурных особенностей. Однако практика подписания соглашений дает обеим сторонам множество плюсов.

Жизненные ситуации, касающиеся недвижимости, когда без брачного контракта не обойтись:

• Приобретение квартиры. Один из супругов решает приобрести недвижимость и планирует самостоятельно оплачивать покупку. По договоренности сторон решается, что объект будет принадлежать тому, кто платит. Либо определяются точные доли супругов в соответствии с их вложениями в покупку недвижимости. Чтобы имущество не считалось совместно нажитым, заключается брачный договор.
• Передача квартиры в качестве подарка на свадьбу. Допустим, родители жениха и невесты скинулись и решили приобрести паре жилье. В подобном случае в контракте указываются доли супругов в соответствии с тем, сколько внесли в общую сумму родители жениха и невесты.
• В случае, если у одного из супругов плохая кредитная история или существуют определенные долговые обязательства, в связи с чем банк не одобрит мужу и жене ипотеку. Неблагонадежного субъекта можно исключить из сделки с помощью брачного контракта.
• Случается, что гражданин купил до свадьбы объект недвижимости на стадии котлована. По прошествии нескольких лет, уже будучи в браке, он получил права на собственность. Чтобы квартира не была совместно нажитым имуществом, можно заключить брачный договор и закрепить право того супруга, который приобретал его до брака.

Если учитывать данные статистики, которая показывает, что половина браков заканчивается разводом, без брачного контракта сегодня не обойтись. Подписать соглашение можно на любом этапе – до заключения брака, вовремя супружества, перед или после покупки объекта недвижимости.

Для чего оформляется соглашение:

• выделение долей несовершеннолетним членам семьи;
• формулировка четких правил раздела имущества в результате развода или смерти одного из супругов;
• определение лиц, ответственных за долги, которые могут образоваться;
• установление режима долевой собственности;
• четкое распределение долей всех собственников.

Согласно требованиям Семейного Кодекса России, брачный контракт обязательно составляется в письменном виде, после чего он должен быть заверен нотариусом. Специалист конторы предварительно анализирует документ, чтобы понять специфику взаимоотношений между супругами и легитимность обозначенных положений.

Покупка жилья и заключение брачного договора

Супруги могут заключить соглашение при планировании сделки, либо после того, как оформлены права на собственность. Для регистрации документа понадобится предоставить свидетельство о браке, паспорта и документы, касающиеся прав на недвижимость (выписка из Росреестра и договор купли-продажи). Для оформления брачного контракта понадобится оплатить госпошлину и нотариальные услуги. В среднем затраты составляют 8-12 тысяч рублей. Конечная сумма будет зависеть от тарифов конкретной нотариальной конторы.

Если объект только планируется купить, для заключения брачного соглашения нужно приложить:

• предварительный договор на покупку объекта недвижимости;
• кредитный контракт (в случае ипотеки);
• ДДУ (если квартира куплена на этапе начала строительства).

С помощью брачного договора можно разделить загородный дом или квартиру, автомобиль или водный транспорт, денежные средства, кредиты и долги. В документе не получится отразить такие условия, как место проживания детей в случае развода, компенсации на случай измены одного из супругов, передачу доли другим родственникам и т.п. Брачный контракт вступает в силу сразу после его подписания.

Брачный договор при ипотечном кредитовании

Львиная доля сделок по покупке недвижимого имущества в нашей стране заключается по ипотечным программам. Условия выплаты кредита, доли и другие нюансы могут быть отражены в соглашении, подписываемом супругами. В этом смысле брачный контракт не только определяет правила раздела объекта недвижимости, но и четко регламентирует порядок распределения долговых обязательств. Ведь кредит должен в любом случае быть погашен, вне зависимости от того, состоят супруги в браке или развелись.

В данном случае в контракт вносятся следующие условия:

• права детей (при их наличии);
• определение заемщика и созаемщика;
• лицо, оплачивающее первый взнос, либо доли каждого из супругов в нем;
• супруг, осуществляющий ежемесячные платежи;
• источник взносов (в т.ч. субсидии и материнский капитал);
• лицо, оплачивающее страховку по ипотечному договору;
• собственник квартиры после погашения займа;
• сторона, на которую лягут долги в случае развода;
• ответственность сторон при нарушении условий соглашения;
• в каких случаях можно изменить содержание договора и т.д.

Брачный контракт не должен содержать требований, которые ущемляют интересы какой-либо из сторон. Иначе подобный документ можно будет оспорить в суде. Законом не допускается также отказ от взятых на себя обязательств в одностороннем порядке.

Ответственность и внесение изменений

Своевременно обратившись в банк, супруги могут поменять условия ипотечного договора, обосновав вносимые изменения. Граждане вправе сделать мужа созаемщиком или главным должником, приложив к заявлению соответствующие документы. Их перечень необходимо уточнять в конкретной финансовой организации.

В большинстве случаев понадобится предоставить:

• копию трудовой книжки, заверенную работодателем;
• выписку с банковских или расчетных счетов;
• справку, оформленную по форме 2-НДФЛ.

В случае, когда супруги выступают в роли созаемщиков либо один является поручителем, они несут солидарную ответственность по ипотечному кредиту. Поэтому в случае проблем, банк вправе потребовать возврата долга у любой из сторон. Также есть возможность указать в документе, что займ ложится на плечи одного из супругов.

Если в брачном договоре предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя, банковская организация может получить возврат денежных средств с него. Подобная схема используется, когда должник не в силах выплатить жилищный кредит.

Изменение брачного договора

Существует два варианта внесения новых условий в соглашение супругов. Наиболее часто изменения вносятся по обоюдному согласию сторон. Однако в случае ущемления прав мужа, жены или детей, потере дохода, растрате и необходимости защиты прав несовершеннолетних, может быть вынесено судебное решение. В некоторых случаях набольшую долю в объекте недвижимости получает родитель, с которым остается проживать ребенок. Чем больше таких детей, тем соответственно большую долю получит по суду один из родителей.

При корректном составлении документа и честном подходе к оформлению контракта отношения между супругами остаются стабильными во всех вопросах, касающихся имущества. Чем детальнее и грамотнее оформлен брачный контракт, тем более легко и просто имущество перейдет в те или иные руки при разводе или смерти одного из членов семьи. Подобное рациональное решение позволяет избежать утомительного раздела собственности и затяжных судебных разбирательств.