Ипотека для индивидуального предпринимателя

Несмотря на затяжной экономический кризис, количество вновь регистрирующихся индивидуальных предпринимателей в нашей стране ежегодно растет. Как крупный бизнес, так и частные лица нередко нуждаются в покупке недвижимости для личных или коммерческих целей. С помощью ипотечных кредитов бизнесмены приобретают квартиры, гаражные пространства, торговые точки, загородные дома и т.п.

К сожалению, в России банковские организации нередко склонны отказывать ИП в получении кредитного продукта. Индивидуальные предприниматели не имеют постоянного трудоустройства и заработной платы у официального работодателя, а именно подтверждение дохода является для банков ключевым. На деле получить выгодный ипотечный кредит все-таки возможно, если подготовиться к походу в банк так, чтобы подтвердить финансовую состоятельность и перспективность бизнеса.

Ключевые условия кредитования для ИП

Отбор потенциально возможных заемщиков в банке, в роли которых выступают индивидуальные предприниматели, осуществляется по определенным требованиям. В большинстве случаев среди базовых условий получения займа:

• Возраст в пределах 20-65 лет на момент оформления.
• Внесение значительного по объему первоначального взноса (от 20%).
• Финансовая деятельность на протяжении полугода, которая подтверждается документально. Шансы одобрения возрастают, если бизнесмен имеет вклады, счета, кредитные карты в банке, куда обратился за жилищным займом.
• В случае, если ИП является клиентом банковской организации и имеет безупречную кредитную историю, он вероятнее всего получит одобрение.

Основные банки, которые рассматривают ИП по минимальному пакету документов:

1. «Банк Санкт Петербург», возраст кредитуемого – от 18 до 70 лет.
2. «Сбербанк», возраст заемщика – от 21 до 75 лет.
3. «Россельхозбанк» возраст – от 21 до 65 лет.

Для данных банков пакет документов очень прост:

• паспорт;
• СНИЛС;
• декларация о доходах (обязательно УСН) за последний сданный отчетный период (с отметкой налоговой);
• свидетельство о регистрации ИП.

Первоначальный взнос по кредиту в Сбербанке, Банке Санкт-Петербург, ВТБ и Альфа-банке составляет 10% от суммы займа, в Россельхозбанке понадобится внести не менее 15%. Остальные российские банки также рассматривают ИП (по УСН), но к списку документов добавляются (к примеру, ВТБ и Альфа-банк):

• платежки, подтверждающие оплату налогов;
• выписка с расчетного счета ИП за последние 12 месяцев либо справка об оборотах.

Особые условия получения жилищного займа

У малого бизнеса больше шансов, если банки смогут ознакомиться с таким показателем, как стабильность денежных поступлений на банковский счет ИП в течение года. Как правило, если предприниматель получает доход исключительно по определенным сезонам, он скорее всего получит отказ. Обязательно предъявлять налоговую декларацию, позволяющую продемонстрировать реальные источники дохода. В некоторых случаях оправданным представляется привлечение поручителей и созаемщиков, которые имеют стабильный доход и положительную кредитную историю. На сегодняшний день для получения ипотечного кредита ИП также вправе использовать материнский капитал, а также прочие субсидии и сертификаты в соответствии с социальным статусом.

Условия банков при оформлении жилищного займа индивидуальным предпринимателям отличаются от классических требований, предъявляемых к частным лицам. ИП, работающие УСН, имеют больше шансов получить одобрение, так как в декларации отражаются доходы. Ставка, размер первоначального взноса, период кредитования не отличается от условий, предлагаемых физическим лицам.

Российские индивидуальные предприниматели могут принимать участие в государственных программах кредитования и реализуемых национальных проектах. Подобную информацию необходимо уточнять в банковских организациях и на официальных федеральных ресурсах.

Порядок оформления кредита

Сама по себе процедура согласования жилищного займа индивидуальным предпринимателем и частным лицам практически не различаются. На первом этапе подбирается подходящий по условиям кредитования банк, электронно или лично подается заявка на получение кредита. Затем потенциальный заемщик получает отказ или согласие. В первом случае есть возможность попробовать изменить сумму кредита, срок выплаты, другие условия и попробовать снова.

Индивидуальный предприниматель должен заблаговременно подобрать подходящий для покупки объект недвижимости. После одобрения оформляется договор купли-продажи на имущество и кредитное соглашение. Далее оформляется право на собственность.

При подаче заявки на ипотечный кредит нужно собрать стандартный пакет документов:

• паспорт потенциального заемщика;
• анкета, заполненная согласно требованиям банка;
• свидетельство о государственной регистрации индивидуального предпринимателя;
• лицензии на ведение определенной деятельности;
• налоговая декларация за истекший период (в случае работы по упрощенной схеме налогообложения);
• копии деклараций за последние два календарных года (существенно увеличивает шансы на одобрение со стороны банка);
• подтверждение наличия денежных средств для внесения первоначального взноса.

Дополнительными гарантиями могут выступить документы, подтверждающие право собственности на иную недвижимость, которая выступит в качестве залога. Кроме того, ИП может представить в выписку с банковского счета, но лучше подать налоговую декларацию. Созаемщикам и поручителям желательно также позаботиться о документах, особенно, если речь идет о совместном ипотечном займе. Хорошо, если у индивидуального предпринимателя есть штат сотрудников, и он может это подтвердить.

Какие документы, касающиеся объекта недвижимости, необходимо собрать:

• официальная оценка собственности от аккредитованной банковской организации (готовится за 3-7 дней, цена услуги от 2000 рублей);
• документы, подтверждающие права на недвижимость;
• кадастровый и технический паспорт.

Некоторые банковские организации одобряют жилищные займы на приобретение исключительно коммерческой недвижимости. В любом случае, содержание кредитной программы должны соответствовать целям, которые ставит перед собой индивидуальный предприниматель.

Пример условий ипотечного кредитования ИП

Далеко не все российские банки охотно оформляют жилищные займы индивидуальным предпринимателям. Подобные решения связаны с определенными рисками и требуют детального анализа доходов клиента.

В 2021 году Сбербанк предлагает ряд ипотечных программ для ИП на следующих условиях:

• ставка по кредиту от 11%;
• сумма жилищного займа в пределах от 100 тыс. до 200 млн. рублей;
• возможность рассрочки на период от 1 до 180 месяцев;
• выдача инвестиционных кредитов в срок до 5 лет;
• размер первоначального взноса от 20% (при отсутствии залога в форме недвижимости, принадлежащей ИП);
• годовая выручка индивидуального предпринимателя до 400 млн. руб.;
• аннуитетные или дифференцированные платежи по займу;
• досрочное погашение осуществляется без комиссии.

Наиболее частые причины отказа со стороны банков

Индивидуальным предпринимателям, которые оформляют ипотеку как физическое лицо, но подтверждающие доход как ИП, в нашей стране нередко приходится сталкиваться с отказами. Это связано с внутренней политикой банка, недостаточно убедительным документальным подтверждением, бесперспективностью направления бизнеса и другими причинами.

Если индивидуальный предприниматель сдаёт нулевые декларации, вариант одобрения – ипотека по двум документам со взносом от 30%. Если гражданин хочет оформить ипотеку именно на ИП и чтобы объект недвижимости тоже был оформлен на ИП – это уже кредитование малого и среднего бизнеса. В этом сегменте банки предлагают действительно высокие ставки, а оформление связаны с определенными сложностями.

Среди наиболее часто встречающихся поводов для отказа в ипотеке для ИП:

• отсутствие возможности убедиться в постоянном доходе от предпринимательской деятельности;
• низкий доход по декларации и незначительный оборот по счетам;
• регистрация индивидуального предпринимательства менее года;
• за истекший календарный период информация о прибыли показывает отрицательную динамику;
• ИП признается обанкротившимся или близок к полной потере финансовых активов.

При получении заявки банковская организация не только анализирует показатели доходности, но и обращает внимание на рыночную сферу, в которой работает индивидуальный предприниматель. На современном этапе приоритетными направлениями является медицина, фармакология, адвокатура. Более рискованными для банка выглядят такие направления как общественное питание, IT-технологии и торговля виртуальными криптовалютами. Наименее привлекательной для банка представляется сезонная работа ИП.

В каких ситуациях получить жилищный займ проблематично:

• Когда индивидуальный предприниматель планирует получить кредит на покупку недвижимости на патенте. В этом случае ключевым доказательством стабильной прибыли будут выписки о передвижении денежных средств на лицевом счете, банк посчитает их неубедительными. Далеко не все банки рассматривают заявки по ЕНВД и патенту. В частности, ипотечные кредиты по ЕНВД и патенту выдает «Совкомбанк», с патентами также работает «Банк Санкт-Петербург».
• Когда представитель малого бизнеса использует в работе нулевую отчетность. В этом случае понадобиться направить в банк дополнительные подтверждения устойчивого дохода, получаемого непосредственно от ведения предпринимательской деятельности.

В близлежащей перспективе ИП могут рассчитывать на постепенное снижение процентной ставки по ипотеке в ведущих банках страны. Подобная тенденция уже затронула сегмент кредитования физических лиц. Смягчения требований со стороны банковских организаций в ближайшие годы ожидать не стоит.

Как получить займ

Единственный вариант гарантированного получения жилищного кредита – обращение к опытным юристам агентства недвижимости или ипотечному брокеру. Специалисты помогут решить все вопросы быстро и без отказов.

Какие преимущества предоставляются индивидуальному предпринимателю:

• подготовка пакета документов и заявки в ведущие банки;
• одобрение ипотечного кредита для ИП с оптимальной ставкой;
• комплексная отработка стоп-факторов;
• работа под ключ с заключением сделки;
• подбор объекта недвижимости и ведение переговоров с продавцом.

Важно помнить, если индивидуальный предприниматель оформил регистрацию сравнительно недавно, то подавать заявку на жилищный займ спешить не стоит. Желательно подождать от шести месяцев до года, чтобы банковская организация смогла вполне оценить перспективы бизнеса и стабильность проводимой деятельности.