Как не ошибиться при выборе застройщика?

долгострои

Людям свойственно ошибаться: по незнанию или из-за нежелания доверять очевидным фактам. Но в случае с покупкой квартиры за ошибку придется расплачиваться много лет. Ее стоимость будет исчисляться миллионами рублей, а то и долларов.

В данной статье мы поговорим о том, на что обращать внимание при выборе застройщика, чтобы получить именно квартиру, а не головную боль и хождение по бесконечным судебным заседаниям.

Итак, начинаем.

Проверка сайта

Формально застройщик может работать и без сайта. Но не стоит забывать, что он обязан разместить в свободном доступе проектную документацию по возводимым объектам и информацию о себе. И сделать это удобнее всего именно на сайте.

На что обращать внимание при посещении страниц портала? На их наполнение. Если все сводится только к лозунгам типа «Покупайте сегодня со скидкой, завтра поднимаем цены», есть повод задуматься. На сайде должны быть выложены сканы учредительных документов, разрешения на строительство, проектной декларации, договора о покупке земли и т. д. Не помешает и онлайн-трансляция непосредственно со стройплощадки.

Учредительные документы

Любое юридическое лицо может приступать к работе при наличии:

  1. Устава, заверенного ФНС.
  2. Свидетельств о регистрации (ОГРН) и постановке на налоговый учет (ИНН).

Помимо этого на сайт часто выкладывают скан-копию выписки из ЕГРЮЛ. Но здесь следует обращать внимание на дату документа. Выписка только отображает текущее положение дел в компании (наименование, адрес, ФИО гендиректора, виды деятельности, размер уставного капитала). Желательно, чтобы она была получена не ранее месяца назад.

Проверить информацию о застройщике можно на сайте ФНС. Это стоит сделать, если, например, компания имеет громкое имя, но ее представитель не может назвать ни одного сданного объекта. Для получения данных достаточно знать ИНН девелопера.

В результате потенциальный клиент получит актуальную выписку из ЕГРЮЛ. В ней есть несколько моментов, на которые стоит обращать внимание:

  1. Время работы на рынке. Если застройщик работает 5-10 лет, выше вероятность, что у него есть сданные объекты, на которые можно поехать и посмотреть.
  2. Размер уставного капитала. В соответствии с действующим законодательством у девелопера он не может быть меньше 2,5 млн. рублей. Но при этом суммарная площадь всех возводимых объектов не превышает 1,5 тыс. кв. метров. Если же застройщик строит одновременно несколько крупномасштабных жилых комплексов, размер уставного капитала может доходить до 1,5 млрд. рублей.
  3. Виды деятельности. В большинстве случаев учредители заявляют не только то, чем собираются заниматься на практике, но и массу дополнительных видов деятельности. И здесь есть важные моменты. Если строительство сопровождается торговлей металлопрокатом или эксплуатацией котельного оборудования, это нормально. Если же в выписке значится все, начиная от производства и реализации колбасы и заканчивая аптечной деятельностью, стоит задуматься над серьезностью намерений собственников юрлица.

Помимо этого важно обращать внимание на количество учредителей, размер их долей, адрес регистрации. Последнее особенно важно. В выписке не должен значиться адрес какой-либо квартиры или массовой регистрации. В последнем случае ФНС имеет право исключить сведения о юрлице из ЕГРЮЛ без объяснения причин. Компания просто перестанет существовать.

Документы на дом

В отношении любой новостройки застройщик обязан иметь на руках разрешение на строительство и проектную декларацию. Желательно, чтобы ознакомиться с ними можно было уже на сайте.

Разрешение выдается на уровне муниципалитета или района. Пока его нет, застройщик не имеет право даже огораживать стройплощадку и готовить экскаваторы. Разрешение — это гарантия того, что государство со своей стороны проверило девелопера и не позволит ему продавать квартиры в «воздушном замке».

Обязательные реквизиты разрешения:

  • регистрационный номер и дата выдачи;
  • полное название компании-получателя с указанием организационно-правовой формы;
  • наименование возводимых объектов с указанием их номеров на генплане и адресов;
  • наименование организации, проводившей экспертизу проектной документации и выдавшей положительное заключение;
  • подпись и ФИО чиновника, выдавшего разрешение, печать.

Второй важный документ — проектная декларация. Ее составляет сам застройщик, заверяет руководитель. Если резюмировать содержание документа, в нем должны быть указаны:

  • данные непосредственно о застройщике (наименование, адрес, ИНН, учредители, руководство);
  • дома, объекты, построенные в течение последних 3-х лет;
  • сведения о прибыли, полученной в текущем году;
  • сроки возведения объекта;
  • право собственности на землю либо договор аренды на срок не менее 50 лет.

Помимо этого проектная декларация содержит еще несколько пунктов, заслуживающих отдельного внимания. О них поговорим далее.

Данные о финансировании проекта

На строительство одного дома с учетом этажности, площади, оснащения требуется от 100 млн. до 5 млрд. рублей. Мало кто из юрлиц обладает собственным капиталом такого размера. Соответственно, деньги нужно получить: у потенциальных покупателей или в банке.

В первом случае застройщик еще на этапе котлована заключает ДДУ с будущими владельцами квартир. Во втором — обращается в банк с запросом на проектное финансирование. Этот вариант — дополнительная гарантия надежности компании. Ни один кредитор не даст несколько миллиардов, не проверив финансовое положение получателя.

Как не ошибиться при выборе застройщика?

Информация об источниках финансирования вносится в проектную декларацию.  Разделы могут называться по-разному, но суть от этого не меняется. В документе должны быть указаны конкретные цифры, сколько поступает от продажи ДДУ, сколько от банков.

Сроки строительства

Только в сказках дома растут, как грибы. В реальности все сложнее. На возведение блочного корпуса из готовых панелей потребуется до 10 месяцев. На строительство монолитно-кирпичного с учетом этажности нужно не менее 2-х лет. Еще дольше будут выводить кирпичный. Его сдачи в эксплуатацию придется ждать не менее 2,5 лет.

Значение имеет не только выбранная технология, но и климат. В Сибири, на Дальнем Востоке зимой работы на объектах замораживаются, в Краснодарском крае или Ростовской области продолжаются. Адекватный заказчик обязательно учитывает такие моменты и добавляет к нормативному сроку 6-12 месяцев на случай форс-мажора. Не стоит радоваться, если девелопер оперирует минимальными цифрами. Ради скорости он может пойти на нарушение технологии, использование различных присадок и т. д.

Как обеспечены обязательства девелопера перед дольщиками

В соответствии с действующим законодательством для обеспечения своих обязательств застройщик может выбрать один из следующих вариантов:

  1. Передача в залог участка земли и непосредственно объекта. Этот пункт обязателен на основании п. 1 ст. 13 214-ФЗ.
  2. Покупка страхового полиса. Объект страхования — гражданская ответственность. Введено в 2014 году.
  3. Взносы в компенсационный фонд. Начиная с 2017 года, с каждого заключенного ДДУ застройщик 1,2% перечисляет в фонд. Если он нарушает это правило, регистрация новых договоров становится невозможной.
  4. Проведение расчетов с покупателями через эскроу-счета. На практике это означает, что деньги дольщика зачисляются на специальный счет. Застройщик получит их только после подписания акта приема-передачи квартиры.

Отказаться от применения первого пункта девелопер не может. Из оставшихся трех он вправе выбрать любой с указанием информации в проектной декларации. Если речь идет о страховании, обозначается сумма страхового покрытия, данные о страховщике и срок действия договора.

Дополнительные пункты проектной декларации

Помимо перечисленного ранее в проектной декларации указывают:

  • состав и назначение площадей: коммерческих или общего использования. Если в дальнейшем в этот пункт будут внесены изменения, дольщик имеет право обратиться в суд с требованием о расторжении договора;
  • номер и дату выдачи разрешения на строительство;
  • результаты экспертизы проектной документации;
  • месторасположение и описание всех возводимых объектов.

Скан-копии учредительных документов, разрешение на строительство и проектную декларацию застройщик обязан показать потенциальному клиенту по первому требованию, желательно в оригинале. Если сотрудники обещают только предоставить копии «как-нибудь потом» или отделываются словами, что все у компании хорошо, лучше сразу поискать другую квартиру.

Договор долевого участия

Если первичная проверка документации прошла успешно, можно переходить к изучению ДДУ. Договор долевого участия, если он составлен с учетом требований законодательства, максимально защищает покупателя от мошенничества со стороны застройщика.

Чтобы это было так, в документе должны быть обозначены:

  1. Строительный адрес корпуса, здания.
  2. Кадастровый номер участка, на котором ведутся работы.
  3. Этаж, номер покупаемой квартиры.
  4. Технические характеристики жилья. Это касается площади, планировки, высоты потолков.
  5. Дата сдачи в эксплуатацию. Если по разным причинам она сдвигается, застройщик обязан согласовать со всеми покупателями. В противном случае по решению суда дольщик может получить компенсацию в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ от всей уплаченной суммы за каждый день просрочки.

Помимо этого в договоре обозначается гарантийный срок, в течение которого девелопер обязан устранять выявленные недочеты. Стандартно обращаться с требованием ликвидировать трещины в стенах, протекающую крышу и т. д. покупатель может в течение 5 лет. Если из строя выйдут общедомовые инженерные сети, продавец обязан менять их или ремонтировать в течение 3 лет после сдачи дома в эксплуатацию.

При составлении ДДУ застройщик руководствовуется 214-ФЗ. Но не стоит забывать о небольших «отступлениях», хитростях. Будущий дольщик имеет право получить копию договора до подписания и проконсультироваться с юристом. Если ему отказываются предоставить образец, ссылаются на то, что «все стандартно», от покупки квартиры лучше отказаться.

Еще один важный момент! Если застройщик или его представитель предлагают заключить предварительный договор долевого участия, значит у него нет разрешения на строительство. Риски покупателя не будут застрахованы. В случае банкротства продавца сложно будет вернуть деньги.

Проверка информации по открытым источникам

Документация застройщика не вызывает нареканий? Все равно не спешите подписывать договор. Зайдите на сайты арбитражного суда и ФССП. В первом случае вы узнаете, с кем, когда и по какому поводу девелопер судился, не открывались ли в отношении него дела о банкротстве, введении внешнего управления.

На сайте ФССП отражается информация об исполнительных листах, выписанных в отношении продавца. Даже если на текущий момент времени все в порядке, наличие подобных записей снижает уровень доверия банков и прочих кредиторов.

Еще один важный пункт — отзывы. Их размещают как застройщики на своих сайтах, так и покупатели на специализированных площадках. Необходимо учитывать то, что положительной информацией люди делятся редко, зато негативом — с удовольствием. К тому же, отрицательные отзывы могут быть заказаны конкурентами, а положительные самим застройщиком.

Если интересует правда, лучше обращаться на специализированные форумы и площадки. Здесь работают модераторы, проверяющие геолокацию отзывов, их содержание. При чтении комментариев учитывайте конкретику. Если в тексте значится, что «все плохо, не берите здесь, только обманут», но не приведен ни один факт, отзыв в большинстве случаев будет фейковым. Это же относится к откровенно хвалебным одам, касающимся не качества и сроков строительства, а например, поведения менеджеров в офисе, их умения показывать нужные документы.

Осмотр готовых объектов

Как уже сказано ранее, застройщик обязан указать в проектной декларации, какие дома сданы им в эксплуатацию в течение последних 3-х лет. При возможности необходимо осмотреть их визуально и побеседовать с владельцами квартир.

Стоит обращать внимание на:

  • состояние подъездов, наличие мокрых потеков на стенах и потолке, в частности, на последнем этаже;
  • оформление придомовой территории, выполнение обещаний в части благоустройства, наличия детских и спортивных площадок, дорожек, парковок;
  • работу лифта. Если через год после сдачи дома в эксплуатацию он уже вышел из строя или еще не запущен, вас ждет то же самое.

У владельцев квартир не будет лишним поинтересоваться, кто занимается решением хозяйственных проблем: ТСЖ или управляющая компания. В первом случае жильцы самостоятельно решают проблемы с наймом уборщиц, дворников, слесарей. Во втором, все работы перекладываются на управляющую компанию. От собственников квартир требуется только своевременно оплачивать квитанции.

В заключение

Надеемся, наши советы помогут вам сделать правильный выбор при покупке квартиры. Обязательно проверяйте проектную документацию, репутацию застройщика и его руководителей и осматривайте уже сданные объекты.

Share on facebook
Facebook
Share on google
Google+
Share on twitter
Twitter
Share on vk
VK
Share on odnoklassniki
OK
Шапка

ПОЛИС ГЛУХАРСКОЙ

Описание

«Полис Приморский/Полис на Глухарской» расположится в Приморском районе Санкт-Петербурга. Старт продаж намечен на ноябрь 2020 года. Завершение строительства и ввод в эксплуатацию запланированы на I квартал 2024 года. Реализация будет идти с использованием эскроу-счетов. К возведению планируется два корпуса высотой 14 этажей. Вместе они рассчитаны на 2220 квартир. Ассортимент начинается со студий. Придомовая территория будет благоустроенной. Хорошая транспортная доступность, отдельный съезд с платной дороги на Плесецкую улицу и скорая реализация 2 станций метров в пешей доступности, а также близость зеленой зоны – Юнтоловского заказника и строительство школы на 1100 мест в ближайшем соседстве делают комплекс привлекательным как для инвестиций, так и для проживания.

ЛЕГЕНДА МАЛООХОТИНСКИЙ

Описание

«Малоохтинский, 68» — новый проект LEGENDA BUSINESS на правом берегу Невы. Вдохновением для создания архитектурного облика послужили знаковые урбанистические проекты из Европы.

 

Исторический центр, тихие улицы, бизнес-квартал класса А и виды на реку Неву – удивительное сочетание!.

Комплекс9 корпусов, 9 этажей, 918 квартир.

Последние 3 этажа будут с панорамным видом на большую воду.

Закрытая территория и авторские планировки сделают именно этот проект одним из самых конкурентным в целях инвестиций и комфортным для проживания в данной локации.

RBI ДОМ У НЕВСКОГО

Описание

Формирование площади вокруг Феодоровского собора завершит проект в сегменте премиум,

Застройщиком RBI в локации Миргородская 1, который будет продолжением жилого квартала “Дом у Невского”.

Камерный проект на 253 квартиры высотой 8 этажей и подземным паркингом на 150 машиномест в самом сердце Санкт-Петербурга – один из самых ожидаемых стартов.

Ультрасити

Описание

Жилой комплекс «Ultra City» включает в себя 10 кирпично-монолитных корпусов переменной этажности и различной архитектуры.

Квартиры спроектированы по концепции 3Е: Экономика, Эргономика, Экология. Жильцы могут управлять камерами видеонаблюдения и шлагбаумом с мобильных телефонов. Квартиры имеют видовые характеристики, фасады некоторых корпусов обращены в сторону Финского залива и Юнтоловского лесопарка.

Преимущества

  • Проект архитектора ТРЦ «Галерея» В. Григорьева
  • Квартиры с видами на Финский залив и Юнтоловский заказник
  • Комплекс расположен на 6-метровом пандусе
  • Спортивная зона и уличные тренажеры
  • Видеонаблюдение на территории комплекса
  • Фруктовый сад во дворе

В холлах и входных группах выполнена отделка по авторскому дизайн-проекту, который предусматривает сочетание различных элементов, материалов и архитектурных форм. В состав жилого комплекса входят школа и детский сад. На придомовой территории установлены развивающие детские площадки, мини-стадион, настил для занятий йогой и спортивные транажеры. Двор разделен на тематические зоны. Вокруг домов расположены прогулочные зоны, посажены фруктовые сады, деревья и кустарники.

 

VALO

 

Описание

Комплекс апарт-отелей VALO – это уникальный гостиничный объект, который соответствует европейским стандартам качества и отвечает запросам самой взыскательной публики.

Он расположен в локации с хорошо развитой транспортной, социальной и коммерческой инфраструктурой – прямо напротив станции метро «Бухарестская» (1 минута пешком от метро до дверей апарт-отеля).

Апартаменты – это студии, одно- и двухкомнатные юниты площадью от 16 до 52 кв. м, в том числе видовые на последних этажах. Апартаменты сдаются с «чистовой» отделкой, также предлагается дополнительная услуга – апартаменты с отделкой и меблировкой. Особое внимание уделяется благоустройству внутренней территории комплекса и развитию концептуального общественного пространства под открытым небом. На внутренней территории апарт-отеля разместятся фонтаны и арт-объекты, световые навигационные панели и дизайнерские фонари.

Преимущества

  • Двухэтажная торговая галерея
  • Площадь с фонтаном во дворе
  • Собственная управляющая компания апарт-отелем
  • Фитнес-клуб на территории комплекса
  • Весь спектр гостиничного сервиса
  •  100 метров до метро «Бухарестская»
  •  100 метров до ТРК «Континент»
 

В апарт-отеле есть все необходимые гостиничные технологии: консьерж-служба, система контроля и управления доступом, видеонаблюдение и охрана в режиме «24/7», разделение технологических потоков, просторные помещения для персонала, складские помещения для хранения гостиничного инвентаря, а также клининг-сервис.

На данный момент можно приобрести номер с управлерие УК или для самостоятельного проживания.

Так же есть варианты гарантированного дохода. Отличный вариант для получения пассивного дохода.

ID KUDROVO

Описание

Проект «ID Kudrovo» представляет собой жилой комплекс высотой до 12 этажей. Архитектурная концепция объекта разработана бюро Юкки Тикканена. В отделке фасадов применяется штукатурка светлых оттенков с яркими цветовыми акцентами. Наружные стены украшены витражным остеклением и эркерами. В холлах выполнена отделка по авторскому дизайн-проекту.Покупателям квартир в ЖК «ID Kudrovo» предложено множество планировочных решений: в наличии квартиры, как классического типа, так и европланировки. Квартиры имеют просторные площади, увеличенные оконные проемы до 2 метров и потолки высотой 3 метра. В ЖК предусмотрен коворкинг «ID Club» – точка приятжения всех жильцов на первом этаже в каждом доме. Застройщик передает покупателям квартиры с подчистовой и чистовой отделкой в трех вариантах на выбор: классическом, современном и в стиле LOFT. Также есть квартиры с эркерами.

Преимущества

  • Квартиры с тремя вариантами чистовой отделки
  • От двух квартир на этаже
  • Высота потолков 3 метра
  • Подземный паркинг на 204 мест и парковка на 98 мест
  • Закрытая территория с системой видеонаблюдения
  • Коворкинг на первых этажах
  • WiFi на территории комплекса
  • Система «Диспетчеризации» в каждой квартире
  • Парк «Оккервиль» в пяти минутах пешком

На первых этажах расположены коммерческие помещения. Для автовладельцев предусмотрен подземный паркинг на 204 места и парковка на 98 мест. Придомовая территория благоустроена ландшафтным дизайном. Во дворе расположены детские и спортивные площадки, уличные тренажеры, скейт-парк и зоны барбекю.

В пешей доступности работают школы, магазины, спортивные центры, и детские сады. В районе работает гипермаркет «Лента», в пяти минутах транспортом – ТРЦ «МЕГА Дыбенко», «Ашан», «OBI» и «IKEA». Жилой комплекс находится в 10 минутах транспортом от метро «Улица Дыбенко» и в пяти минутах от выезда на КАД.

Московский, 65

Описание

Жилой комплекс «Московский, 65» представляет собой четыре монолитных корпуса высотой до 8 этажей, рассчитанных всего на 411 квартир. Среди них есть двухуровневые квартиры, квартиры с двойным светом и лоты с террасами.

Общая площадь ЖК составит 87 тыс. кв. м, из которых на жильё придётся 36 тыс. кв. м.

Архитектурный проект создан бюро «Студия 44» под руководством Никиты Явейна, признанного архитектурного мэтра Северной столицы. В соответствии с амбициозным девелоперским замыслом, в каждом своем решении ЖК заявляет новый стандарт жилой среды в сегменте бизнес-класса.

Преимущества

  • Архитектурный проект от бюро «Студия 44»
  • 80 уникальных авторских планировок на 411 квартир
  •  Двухуровневые квартиры и квартиры со вторым светом
  •  Мансардные и круизные окна
  •  262 индивидуальные кладовые
  •  570 мест в подземном паркинге с лифтом
  •  Комплексная система безопасности
  •  Живописный прогулочный променад
  •  5 минут до метро «Фрунзенская»

 

 

Подземный паркинг рассчитан на 570 машино-мест. На техническом этаже расположатся 262 кладовые комнаты. Между корпусами обустроят общественную прогулочную зону. В одном из жилых

корпусов откроется встроенный детский сад на 110 воспитанников.

От ЖК до станции метро «Фрунзенская» можно дойти пешком, расстояние составляет буквально 200 м.

Созидатели

Проект «Созидатели» представляет собой клубный дом, состоящий из 7 корпусов высотой от 4 до 8 этажей. Архитектура комплекса соединила в себе несколько стилей: пышное необарокко, строгий неоклассицизм и северный модерн. Интерьер парадной входной группы выполнен по индивидуальному дизайн проекту. У каждого жильца индивидуальный электронный ключ для доступа на территорию дома или в паркинг. Помимо этого, в комплексе внедрена система распознавания лиц Face Recognition, а управлять доступом во двор или в подъезд можно прямо со своего смартфона.

В ЖК «Созидатели» предложено множество планировочных решений: в наличии квартиры, как классического типа, так и европланировки. В них предусмотрены большие окна, открытые балконы на верхних этажах и квартиры с мансардными окнами. Всего запроектировано 229 квартир без отделки.

Преимущества

  • Камерный проект на 229 квартир
  • Дом в историческом центре города
  • Высота потолков до 3,8 метра
  • Подземный паркинг на 79 мест и отдельная автостоянка для гостей
  • 800 метров до метро «Балтийская»
  • Невский проспект в 10 минутах транспортом
 

На первом этаже ЖК предусмотрены коммерческие помещения с витражным остеклением и отдельным входом. Территория комплекса закрыта от автомобилей и случайных прохожих. Ведется круглосуточное видеонаблюдение по периметру комплекса. Внутренний двор расположен на стилобате, под которым размещен паркинг. Двор наполнен зеленью, а в оформлении использованы натуральные материалы, дерево и камень. Для детей организована развивающая игровая площадка с деревянным лабиринтом и пирамидой, а для взрослых – спортивная площадка. В корпусе №2 предусмотрен мини-клуб для проведения различных мероприятий.

Проект «Созидатели» находится в историческом Адмиралтейском районе Санкт-Петербурга. В пешей доступности находятся детские сады, школы, гимназии, лицеи и вузы, работают торговые центры, магазины, спортивные центры, кафе и рестораны. В районе комплекса развита сеть наземного общественного транспорта, в пешей доступности расположены две станции метро: «Балтийская» и «Технологический институт».

Стадия готовности дома?

Например, если у квартиры уже есть собственник, то это вторичный рынок, а если она в процессе строительства, то новостройка

Когда вы планируете въехать в новую квартиру?

Для вторичного рынка - выбираем сразу, для новостройки - предположительную дату завершения строительства

Количество комнат в квартире?

Студия - до 30 кв.м. 1 ккв - 30-50 кв.м. 2 ккв - 45-85 кв.м. 3 ккв - 70-120 кв.м. 4 ккв - 90-150 кв.м.
Студия - это совмещенная кухня и комната с отдельным сан.узлом, коридором и балконом.
Комнатность предпочитетельно указывать по количеству спален в квартире.

Предполагаемая стоимость квартиры?

Полная стоимость квартиры, на которую вы рассчитываете.

Когда Вы планируете покупку?

Когда ориентировочно Вы готовы выйти на сделку?

Оставьте заявку, брокер свяжется с вами для уточнения деталей и отправит презентацию подходящих объектов