Что такое ликвидность квартиры, как ее определить?

17c45f2b99d20329403948479241

Квартиры часто приобретают с инвестиционными целями. Владелец полагает, что в случае необходимости он продаст недвижимость и получит нужную ему сумму денег. На практике же оказывается, что его квартиру вообще никто не хочет покупать. Если же желающие и находятся, то предлагают очень низкую цену. Причина — актив относится к малоликвидным.

 Что же понимают под этим термином? Какие факторы повышают ликвидность, а какие снижают? Попробуем разобраться.

Основные параметры ликвидности жилья

Если исходить из основ экономической теории, актив считается ликвидным, если его можно продать в нормальные сроки по приемлемой цене для получения оборотных средств. Ликвидность может быть высокой, средней или низкой. Недвижимость первого типа можно продать без труда. Достаточно выставить объявление. К малоликвидным относятся особо сложные объекты, расположенные в неблагоприятных условиях или предназначенные для очень узкого круга желающих купить.

Эксперты в сфере недвижимости выделяют три основных момента, без соблюдения которых квартира не будет считаться ликвидной. Это:

  1. Транспортная доступность. Даже при наличии автомобиля собственника всегда интересует, где расположены ближайшие станции метро или общественного транспорта. В ряде ситуаций только с их помощью можно проехать в удаленный район.
  2. Месторасположение. Недвижимость, находящаяся вблизи парков, скверов, набережных рек всегда ценится выше той, что выстроена рядом с промышленными предприятиями.
  3. Наличие развитой инфраструктуры. Квартира может иметь идеальную планировку. Из ее окон открывается вид на Кремль или Финский залив. Но в шаговой доступности нет ни одного магазина, отделения банка или аптеки. В таких условиях сложно рассчитывать на то, что недвижимость будет легко продать при необходимости.

Если же квартира расположена в микрорайоне, куда легко проехать из любого конца города, рядом есть все, что нужно для полноценной жизни, она всегда будет ликвидной. Но при этом важно еще правильно определить продажную цену.

Только перечисленными факторами ликвидность квартир не ограничивается. Есть еще множество моментов, на которые стоит обращать внимание при покупке недвижимости с инвестиционными целями.

Ликвидность здания и придомовой территории

Дом, расположенный на центральной улице города, может быть малоликвидным. Причина — изношенные коммуникации, деревянные перекрытия или неудачная планировка квартир. Значение имеет даже материал стен. Кирпич и монолит-кирпич ценятся больше, чем пенобетон или панели.

Что такое ликвидность квартиры, как ее определить?

Но нельзя сказать, что все новостройки — исключительно ликвидный актив. Если жилой комплекс состоит из нескольких десятков абсолютно идентичных корпусов, ничем не отличающихся друг от друга, ликвидность каждой отдельной квартиры существенно снизится. Исключением станут объекты, расположенные, например, рядом с парком или прудом.

Отдельно стоит сказать о недвижимости премиум-сегмента. На территории таких ЖК обычно есть все, что может потребоваться жильцам. Дома возводятся по эксклюзивным проектам, в подъездах — итальянский мрамор и натуральное дерево. Для строительства выбираются участки на берегах водоемов, вдалеке от автотрасс и промзон.

Но подобное жилье лишь условно считается ликвидным. Причина в том, что оно рассчитано на очень узкий круг покупателей. Квартира стоимостью в несколько миллионов долларов своего владельца может ждать годами.

Площадь и планировка квартиры

Если еще несколько десятилетий назад практически все квартиры в России и бывшем СССР имели сходные характеристики, сейчас происходит сегментация. На рынке представлена недвижимость классов: эконом, комфорт, премиум, элит. И в каждом случае важно, чтобы параметры квартиры соответствовали заявленному сегменту. Например, можно провести качественный ремонт в «однушке» в хрущевке, но продать ее в дальнейшем как элитную недвижимость не получится. Причина — не соответствуют площадь и планировка.

Некоторое время назад дизайнеры стали активно предлагать собственникам квартир нестандартные планировки с объединением воедино кухни, гостиной, столовой, холла. Площадь спален — минимальная. Со временем спрос на подобную недвижимость стал падать. Покупатели отдают предпочтение компактным квартирам с четким разграничением пространства. Как следствие, студии площадью по 80-100 кв. метров, причудливой формы стали невостребованными. Желающих купить их все меньше.

Если говорить об эконом-классе, то по мнению многих экспертов, площадь ликвидной квартиры должна укладываться в определенные рамки:

  • с 1-й комнатой — 36-42 кв. метра;
  • с 2-мя комнатами — 54-62 кв. метра;
  •  с 3-мя комнатами — 68-82 кв. метра.

Если например, приобрести «однушку» площадью 60 кв. метров, не стоит ожидать, что впоследствии выстроится очередь из желающих ее купить. Ее сложно, а порой и невозможно разделить на 2 комнаты, а в одной будут проблемы с зонированием.

Не меньшие требования предъявляются к кухне. Если она меньше 8,5 кв. метров, ликвидность квартиры снижается. Это же произойдет, если высота потолков будет меньше 2,6 метра.

Как рассчитывается ликвидность объекта

Каждый, кто хоть раз оформлял ипотечный кредит на вторичную недвижимость, общался в профессиональными оценщиками. Они для определения ликвидности объекта вне зависимости от его типа и назначения используют сложные формулы, учитывающие:

  • время, необходимое на заключение сделки и ее завершение;
  • расходы, сопровождающие сделку. Это относится к проверке документов и получению недостающих, заверению у нотариуса, оплате налогов и пошлин;
  • неопределенностью, возникающей при необходимости реализовать объект по заявленной цене.

Помимо этого эксперты-оценщики обращают внимание еще на ряд факторов.

Месторасположение

Значение имеет не только близость к транспортным развязкам и станциям метро, но и уровень криминогенной обстановки, удаленность от промышленных предприятий. Учитывается и репутация района, наличие рабочих мест.

Ситуация на рынке

Если в определенный момент времени спрос на квартиры определенного типа превышает предложение, ликвидность данного сегмента увеличивается.

Еще один важный фактор — ценовая доступность. Именно по этой причине однокомнатные квартиры более ликвидны, чем, например, трехкомнатные. Не имеет значения даже то, что стоимость квадратного метра в первом случае оказывается выше. Да и в целом, жилье эконом-класса продается лучше, чем элитное.

Параметры жилья

Здесь необходимо учитывать сразу несколько фактов:

  • квартиры в новостройках раскупаются лучше аналогов в старом жилом фонде. Причина — инженерные коммуникации еще не изношены, не требуют ремонта или замены;
  • класс жилья. Если покупатель приобретает студию или однокомнатную квартиру, он проверит метраж, состояние стен и перекрытий. Вид из окна, наличие в непосредственной близости лесопарка или спортивной площадки с необходимым инвентарем — второстепенные факторы. Иначе обстоит ситуация с элитным жильем. Если выстроить эксклюзивный жилой комплекс не в центре города, не рядом с памятниками архитектуры, а на окраине спального района, в непосредственной близости от крупного завода, продать квартиры будет практически невозможно. Причина — видовые характеристики не соответствуют статусу жилья;
  • обустроенность придомовой территории. Если вокруг дома расположены детские площадки, зоны отдыха, цветники, то и квартиры будут иметь лучшую ликвидность. Если же собственник недвижимости, выходя из подъезда, рискует попасть под колеса транспорта на автостраде или упасть в яму, оставленную строителями, продать актив в случае необходимости будет сложно.

Иные факторы

Продать можно практически любое жилье, если правильно рассчитать цену. Крошечную хрущевку с окном, выходящим на контейнерную площадку, тоже можно реализовать, если не завышать стоимость. Это же относится к квартирам без ремонта, в домах, где расположены входы в станции метро и т. д. Если владелец правильно оценивает ситуацию, он сможет избавиться от ненужного актива.

Если же говорить о недвижимости вообще, то менее востребованы квартиры:

  • в домах с деревянными перекрытиями;
  • принадлежащие нескольким владельцам. Собственность может быть как общей, так и долевой;
  • имеющие в прошлом запутанную историю, в том числе с оспариванием сделок;
  • с окнами, выходящими на автомагистрали или железную дорогу;
  • с проходными комнатами.

Подобрать самостоятельно ликвидное жилье достаточно сложно. Чтобы не совершить ошибку, лучше обращаться к профессиональному риелтору.

Share on facebook
Facebook
Share on google
Google+
Share on twitter
Twitter
Share on vk
VK
Share on odnoklassniki
OK
Шапка

ПОЛИС ГЛУХАРСКОЙ

Описание

«Полис Приморский/Полис на Глухарской» расположится в Приморском районе Санкт-Петербурга. Старт продаж намечен на ноябрь 2020 года. Завершение строительства и ввод в эксплуатацию запланированы на I квартал 2024 года. Реализация будет идти с использованием эскроу-счетов. К возведению планируется два корпуса высотой 14 этажей. Вместе они рассчитаны на 2220 квартир. Ассортимент начинается со студий. Придомовая территория будет благоустроенной. Хорошая транспортная доступность, отдельный съезд с платной дороги на Плесецкую улицу и скорая реализация 2 станций метров в пешей доступности, а также близость зеленой зоны – Юнтоловского заказника и строительство школы на 1100 мест в ближайшем соседстве делают комплекс привлекательным как для инвестиций, так и для проживания.

ЛЕГЕНДА МАЛООХОТИНСКИЙ

Описание

«Малоохтинский, 68» — новый проект LEGENDA BUSINESS на правом берегу Невы. Вдохновением для создания архитектурного облика послужили знаковые урбанистические проекты из Европы.

 

Исторический центр, тихие улицы, бизнес-квартал класса А и виды на реку Неву – удивительное сочетание!.

Комплекс9 корпусов, 9 этажей, 918 квартир.

Последние 3 этажа будут с панорамным видом на большую воду.

Закрытая территория и авторские планировки сделают именно этот проект одним из самых конкурентным в целях инвестиций и комфортным для проживания в данной локации.

RBI ДОМ У НЕВСКОГО

Описание

Формирование площади вокруг Феодоровского собора завершит проект в сегменте премиум,

Застройщиком RBI в локации Миргородская 1, который будет продолжением жилого квартала “Дом у Невского”.

Камерный проект на 253 квартиры высотой 8 этажей и подземным паркингом на 150 машиномест в самом сердце Санкт-Петербурга – один из самых ожидаемых стартов.

Ультрасити

Описание

Жилой комплекс «Ultra City» включает в себя 10 кирпично-монолитных корпусов переменной этажности и различной архитектуры.

Квартиры спроектированы по концепции 3Е: Экономика, Эргономика, Экология. Жильцы могут управлять камерами видеонаблюдения и шлагбаумом с мобильных телефонов. Квартиры имеют видовые характеристики, фасады некоторых корпусов обращены в сторону Финского залива и Юнтоловского лесопарка.

Преимущества

  • Проект архитектора ТРЦ «Галерея» В. Григорьева
  • Квартиры с видами на Финский залив и Юнтоловский заказник
  • Комплекс расположен на 6-метровом пандусе
  • Спортивная зона и уличные тренажеры
  • Видеонаблюдение на территории комплекса
  • Фруктовый сад во дворе

В холлах и входных группах выполнена отделка по авторскому дизайн-проекту, который предусматривает сочетание различных элементов, материалов и архитектурных форм. В состав жилого комплекса входят школа и детский сад. На придомовой территории установлены развивающие детские площадки, мини-стадион, настил для занятий йогой и спортивные транажеры. Двор разделен на тематические зоны. Вокруг домов расположены прогулочные зоны, посажены фруктовые сады, деревья и кустарники.

 

VALO

 

Описание

Комплекс апарт-отелей VALO – это уникальный гостиничный объект, который соответствует европейским стандартам качества и отвечает запросам самой взыскательной публики.

Он расположен в локации с хорошо развитой транспортной, социальной и коммерческой инфраструктурой – прямо напротив станции метро «Бухарестская» (1 минута пешком от метро до дверей апарт-отеля).

Апартаменты – это студии, одно- и двухкомнатные юниты площадью от 16 до 52 кв. м, в том числе видовые на последних этажах. Апартаменты сдаются с «чистовой» отделкой, также предлагается дополнительная услуга – апартаменты с отделкой и меблировкой. Особое внимание уделяется благоустройству внутренней территории комплекса и развитию концептуального общественного пространства под открытым небом. На внутренней территории апарт-отеля разместятся фонтаны и арт-объекты, световые навигационные панели и дизайнерские фонари.

Преимущества

  • Двухэтажная торговая галерея
  • Площадь с фонтаном во дворе
  • Собственная управляющая компания апарт-отелем
  • Фитнес-клуб на территории комплекса
  • Весь спектр гостиничного сервиса
  •  100 метров до метро «Бухарестская»
  •  100 метров до ТРК «Континент»
 

В апарт-отеле есть все необходимые гостиничные технологии: консьерж-служба, система контроля и управления доступом, видеонаблюдение и охрана в режиме «24/7», разделение технологических потоков, просторные помещения для персонала, складские помещения для хранения гостиничного инвентаря, а также клининг-сервис.

На данный момент можно приобрести номер с управлерие УК или для самостоятельного проживания.

Так же есть варианты гарантированного дохода. Отличный вариант для получения пассивного дохода.

ID KUDROVO

Описание

Проект «ID Kudrovo» представляет собой жилой комплекс высотой до 12 этажей. Архитектурная концепция объекта разработана бюро Юкки Тикканена. В отделке фасадов применяется штукатурка светлых оттенков с яркими цветовыми акцентами. Наружные стены украшены витражным остеклением и эркерами. В холлах выполнена отделка по авторскому дизайн-проекту.Покупателям квартир в ЖК «ID Kudrovo» предложено множество планировочных решений: в наличии квартиры, как классического типа, так и европланировки. Квартиры имеют просторные площади, увеличенные оконные проемы до 2 метров и потолки высотой 3 метра. В ЖК предусмотрен коворкинг «ID Club» – точка приятжения всех жильцов на первом этаже в каждом доме. Застройщик передает покупателям квартиры с подчистовой и чистовой отделкой в трех вариантах на выбор: классическом, современном и в стиле LOFT. Также есть квартиры с эркерами.

Преимущества

  • Квартиры с тремя вариантами чистовой отделки
  • От двух квартир на этаже
  • Высота потолков 3 метра
  • Подземный паркинг на 204 мест и парковка на 98 мест
  • Закрытая территория с системой видеонаблюдения
  • Коворкинг на первых этажах
  • WiFi на территории комплекса
  • Система «Диспетчеризации» в каждой квартире
  • Парк «Оккервиль» в пяти минутах пешком

На первых этажах расположены коммерческие помещения. Для автовладельцев предусмотрен подземный паркинг на 204 места и парковка на 98 мест. Придомовая территория благоустроена ландшафтным дизайном. Во дворе расположены детские и спортивные площадки, уличные тренажеры, скейт-парк и зоны барбекю.

В пешей доступности работают школы, магазины, спортивные центры, и детские сады. В районе работает гипермаркет «Лента», в пяти минутах транспортом – ТРЦ «МЕГА Дыбенко», «Ашан», «OBI» и «IKEA». Жилой комплекс находится в 10 минутах транспортом от метро «Улица Дыбенко» и в пяти минутах от выезда на КАД.

Московский, 65

Описание

Жилой комплекс «Московский, 65» представляет собой четыре монолитных корпуса высотой до 8 этажей, рассчитанных всего на 411 квартир. Среди них есть двухуровневые квартиры, квартиры с двойным светом и лоты с террасами.

Общая площадь ЖК составит 87 тыс. кв. м, из которых на жильё придётся 36 тыс. кв. м.

Архитектурный проект создан бюро «Студия 44» под руководством Никиты Явейна, признанного архитектурного мэтра Северной столицы. В соответствии с амбициозным девелоперским замыслом, в каждом своем решении ЖК заявляет новый стандарт жилой среды в сегменте бизнес-класса.

Преимущества

  • Архитектурный проект от бюро «Студия 44»
  • 80 уникальных авторских планировок на 411 квартир
  •  Двухуровневые квартиры и квартиры со вторым светом
  •  Мансардные и круизные окна
  •  262 индивидуальные кладовые
  •  570 мест в подземном паркинге с лифтом
  •  Комплексная система безопасности
  •  Живописный прогулочный променад
  •  5 минут до метро «Фрунзенская»

 

 

Подземный паркинг рассчитан на 570 машино-мест. На техническом этаже расположатся 262 кладовые комнаты. Между корпусами обустроят общественную прогулочную зону. В одном из жилых

корпусов откроется встроенный детский сад на 110 воспитанников.

От ЖК до станции метро «Фрунзенская» можно дойти пешком, расстояние составляет буквально 200 м.

Созидатели

Проект «Созидатели» представляет собой клубный дом, состоящий из 7 корпусов высотой от 4 до 8 этажей. Архитектура комплекса соединила в себе несколько стилей: пышное необарокко, строгий неоклассицизм и северный модерн. Интерьер парадной входной группы выполнен по индивидуальному дизайн проекту. У каждого жильца индивидуальный электронный ключ для доступа на территорию дома или в паркинг. Помимо этого, в комплексе внедрена система распознавания лиц Face Recognition, а управлять доступом во двор или в подъезд можно прямо со своего смартфона.

В ЖК «Созидатели» предложено множество планировочных решений: в наличии квартиры, как классического типа, так и европланировки. В них предусмотрены большие окна, открытые балконы на верхних этажах и квартиры с мансардными окнами. Всего запроектировано 229 квартир без отделки.

Преимущества

  • Камерный проект на 229 квартир
  • Дом в историческом центре города
  • Высота потолков до 3,8 метра
  • Подземный паркинг на 79 мест и отдельная автостоянка для гостей
  • 800 метров до метро «Балтийская»
  • Невский проспект в 10 минутах транспортом
 

На первом этаже ЖК предусмотрены коммерческие помещения с витражным остеклением и отдельным входом. Территория комплекса закрыта от автомобилей и случайных прохожих. Ведется круглосуточное видеонаблюдение по периметру комплекса. Внутренний двор расположен на стилобате, под которым размещен паркинг. Двор наполнен зеленью, а в оформлении использованы натуральные материалы, дерево и камень. Для детей организована развивающая игровая площадка с деревянным лабиринтом и пирамидой, а для взрослых – спортивная площадка. В корпусе №2 предусмотрен мини-клуб для проведения различных мероприятий.

Проект «Созидатели» находится в историческом Адмиралтейском районе Санкт-Петербурга. В пешей доступности находятся детские сады, школы, гимназии, лицеи и вузы, работают торговые центры, магазины, спортивные центры, кафе и рестораны. В районе комплекса развита сеть наземного общественного транспорта, в пешей доступности расположены две станции метро: «Балтийская» и «Технологический институт».

Вы планируете?

Любые объекты для покупки недвижимости-Новостройки, квартиры по переуступке, Вторичный рынок, коммерческие посещения.

Любые объекты для продажи- Новостройки, квартиры по переуступке, Вторичный рынок, коммерческие посещения.

Стадия готовности дома?

Например, если у квартиры уже есть собственник, то это вторичный рынок, а если она в процессе строительства, то новостройка

Когда вы планируете въехать в новую квартиру?

Для вторичного рынка - выбираем сразу, для новостройки - предположительную дату завершения строительства

Количество комнат в квартире?

Студия - до 30 кв.м. 1 ккв - 30-50 кв.м. 2 ккв - 45-85 кв.м. 3 ккв - 70-120 кв.м. 4 ккв - 90-150 кв.м.
Студия - это совмещенная кухня и комната с отдельным сан.узлом, коридором и балконом.
Комнатность предпочитетельно указывать по количеству спален в квартире.

Предполагаемая стоимость квартиры?

Полная стоимость квартиры, на которую вы рассчитываете.

Когда Вы планируете покупку?

Когда ориентировочно Вы готовы выйти на сделку?

Оставьте заявку, брокер свяжется с вами для уточнения деталей и отправит презентацию подходящих объектов