Что такое ликвидность квартиры, как ее определить?

Квартиры часто приобретают с инвестиционными целями. Владелец полагает, что в случае необходимости он продаст недвижимость и получит нужную ему сумму денег. На практике же оказывается, что его квартиру вообще никто не хочет покупать. Если же желающие и находятся, то предлагают очень низкую цену. Причина — актив относится к малоликвидным.

Что же понимают под этим термином? Какие факторы повышают ликвидность, а какие снижают? Попробуем разобраться.

Основные параметры ликвидности жилья

Если исходить из основ экономической теории, актив считается ликвидным, если его можно продать в нормальные сроки по приемлемой цене для получения оборотных средств. Ликвидность может быть высокой, средней или низкой. Недвижимость первого типа можно продать без труда. Достаточно выставить объявление. К малоликвидным относятся особо сложные объекты, расположенные в неблагоприятных условиях или предназначенные для очень узкого круга желающих купить.

Эксперты в сфере недвижимости выделяют три основных момента, без соблюдения которых квартира не будет считаться ликвидной. Это:

Транспортная доступность. Даже при наличии автомобиля собственника всегда интересует, где расположены ближайшие станции метро или общественного транспорта. В ряде ситуаций только с их помощью можно проехать в удаленный район.
Месторасположение. Недвижимость, находящаяся вблизи парков, скверов, набережных рек всегда ценится выше той, что выстроена рядом с промышленными предприятиями.
Наличие развитой инфраструктуры. Квартира может иметь идеальную планировку. Из ее окон открывается вид на Кремль или Финский залив. Но в шаговой доступности нет ни одного магазина, отделения банка или аптеки. В таких условиях сложно рассчитывать на то, что недвижимость будет легко продать при необходимости.

Если же квартира расположена в микрорайоне, куда легко проехать из любого конца города, рядом есть все, что нужно для полноценной жизни, она всегда будет ликвидной. Но при этом важно еще правильно определить продажную цену.

Только перечисленными факторами ликвидность квартир не ограничивается. Есть еще множество моментов, на которые стоит обращать внимание при покупке недвижимости с инвестиционными целями.

Ликвидность здания и придомовой территории

Дом, расположенный на центральной улице города, может быть малоликвидным. Причина — изношенные коммуникации, деревянные перекрытия или неудачная планировка квартир. Значение имеет даже материал стен. Кирпич и монолит-кирпич ценятся больше, чем пенобетон или панели.

Отдельно стоит сказать о недвижимости премиум-сегмента. На территории таких ЖК обычно есть все, что может потребоваться жильцам. Дома возводятся по эксклюзивным проектам, в подъездах — итальянский мрамор и натуральное дерево. Для строительства выбираются участки на берегах водоемов, вдалеке от автотрасс и промзон.

Но подобное жилье лишь условно считается ликвидным. Причина в том, что оно рассчитано на очень узкий круг покупателей. Квартира стоимостью в несколько миллионов долларов своего владельца может ждать годами.

Площадь и планировка квартиры

Если еще несколько десятилетий назад практически все квартиры в России и бывшем СССР имели сходные характеристики, сейчас происходит сегментация. На рынке представлена недвижимость классов: эконом, комфорт, премиум, элит. И в каждом случае важно, чтобы параметры квартиры соответствовали заявленному сегменту. Например, можно провести качественный ремонт в «однушке» в хрущевке, но продать ее в дальнейшем как элитную недвижимость не получится. Причина — не соответствуют площадь и планировка.

Некоторое время назад дизайнеры стали активно предлагать собственникам квартир нестандартные планировки с объединением воедино кухни, гостиной, столовой, холла. Площадь спален — минимальная. Со временем спрос на подобную недвижимость стал падать. Покупатели отдают предпочтение компактным квартирам с четким разграничением пространства. Как следствие, студии площадью по 80-100 кв. метров, причудливой формы стали невостребованными. Желающих купить их все меньше.

Если говорить об эконом-классе, то по мнению многих экспертов, площадь ликвидной квартиры должна укладываться в определенные рамки:

с 1-й комнатой — 36-42 кв. метра;
с 2-мя комнатами — 54-62 кв. метра;
с 3-мя комнатами — 68-82 кв. метра.

Если например, приобрести «однушку» площадью 60 кв. метров, не стоит ожидать, что впоследствии выстроится очередь из желающих ее купить. Ее сложно, а порой и невозможно разделить на 2 комнаты, а в одной будут проблемы с зонированием.

Не меньшие требования предъявляются к кухне. Если она меньше 8,5 кв. метров, ликвидность квартиры снижается. Это же произойдет, если высота потолков будет меньше 2,6 метра.

Как рассчитывается ликвидность объекта

Каждый, кто хоть раз оформлял ипотечный кредит на вторичную недвижимость, общался в профессиональными оценщиками. Они для определения ликвидности объекта вне зависимости от его типа и назначения используют сложные формулы, учитывающие:

время, необходимое на заключение сделки и ее завершение;
расходы, сопровождающие сделку. Это относится к проверке документов и получению недостающих, заверению у нотариуса, оплате налогов и пошлин;
неопределенностью, возникающей при необходимости реализовать объект по заявленной цене.

Помимо этого эксперты-оценщики обращают внимание еще на ряд факторов.

Месторасположение

Значение имеет не только близость к транспортным развязкам и станциям метро, но и уровень криминогенной обстановки, удаленность от промышленных предприятий. Учитывается и репутация района, наличие рабочих мест.

Ситуация на рынке

Если в определенный момент времени спрос на квартиры определенного типа превышает предложение, ликвидность данного сегмента увеличивается.

Еще один важный фактор — ценовая доступность. Именно по этой причине однокомнатные квартиры более ликвидны, чем, например, трехкомнатные. Не имеет значения даже то, что стоимость квадратного метра в первом случае оказывается выше. Да и в целом, жилье эконом-класса продается лучше, чем элитное.

Параметры жилья

Здесь необходимо учитывать сразу несколько фактов:

квартиры в новостройках раскупаются лучше аналогов в старом жилом фонде. Причина — инженерные коммуникации еще не изношены, не требуют ремонта или замены;
класс жилья. Если покупатель приобретает студию или однокомнатную квартиру, он проверит метраж, состояние стен и перекрытий. Вид из окна, наличие в непосредственной близости лесопарка или спортивной площадки с необходимым инвентарем — второстепенные факторы. Иначе обстоит ситуация с элитным жильем. Если выстроить эксклюзивный жилой комплекс не в центре города, не рядом с памятниками архитектуры, а на окраине спального района, в непосредственной близости от крупного завода, продать квартиры будет практически невозможно. Причина — видовые характеристики не соответствуют статусу жилья;
обустроенность придомовой территории. Если вокруг дома расположены детские площадки, зоны отдыха, цветники, то и квартиры будут иметь лучшую ликвидность. Если же собственник недвижимости, выходя из подъезда, рискует попасть под колеса транспорта на автостраде или упасть в яму, оставленную строителями, продать актив в случае необходимости будет сложно.

Иные факторы

Продать можно практически любое жилье, если правильно рассчитать цену. Крошечную хрущевку с окном, выходящим на контейнерную площадку, тоже можно реализовать, если не завышать стоимость. Это же относится к квартирам без ремонта, в домах, где расположены входы в станции метро и т. д. Если владелец правильно оценивает ситуацию, он сможет избавиться от ненужного актива.

Если же говорить о недвижимости вообще, то менее востребованы квартиры:

в домах с деревянными перекрытиями;
принадлежащие нескольким владельцам. Собственность может быть как общей, так и долевой;
имеющие в прошлом запутанную историю, в том числе с оспариванием сделок;
с окнами, выходящими на автомагистрали или железную дорогу;
с проходными комнатами.

Подобрать самостоятельно ликвидное жилье достаточно сложно. Чтобы не совершить ошибку, лучше обращаться к профессиональному риелтору.