Скрытые платежи по ипотеке при покупке квартиры

Ипотечный кредит — единственная возможность купить собственную квартиру для 90% населения России. И банки умело этим пользуются. Баннеры, сайты, рекламные ролики по телевизору предлагают стать владельцем квартиры по ставке «ОТ…..». Что же кроется за этой фразой? Сколько реально будет стоить кредит, если банк анонсирует минимальную ставку на уровне 6,5%? О каких дополнительных платежах заемщик узнает уже по факту? Существуют ли взносы, напрямую не связанные с кредитом, но от которых сложно, а порой и невозможно отказаться. Разберем эти моменты более подробно.

Покупка страхового полиса

В 2014 году в Федеральный закон 102-ФЗ «Об ипотеке» внесены очередные изменения. С этого момента заемщик обязан страховать предмет залога в пользу кредитора на все время действия ипотечного договора. Сумма покрытия по полису должна перекрывать  кредит вместе с процентами. В число страховых случаев включаются как повреждения квартиры (например, залив со стороны соседей сверху), так и полное уничтожение (пожар, взрыв бытового газа и т. д.).

В соответствии с законодательством заемщик не может отказаться от страхования предмета залога. Ежегодный расход составляет от 0,5 до 2% от суммы кредита. Если клиент в определенный момент времени не продлит действие полиса, банк имеет право:

• сделать это за него. Все расходы при этом перекладываются за заемщика;
• повысить процентную ставку на период, пока не будет оформлена страховка. Дополнительным наказанием станет штраф;
• заявить о досрочном расторжении договора. В этом случае заемщик обязан вернуть всю сумму по договору в указанное время.

Последний вариант является больше вынужденной мерой. Кредиторы прибегают к ней при регулярных задержках с покупкой полиса.

Главная проблема для заемщика состоит в том, что он не может обратиться в страховую компанию по своему выбору. Банк просто не примет у него полис. Договор страхования необходимо заключать с компанией, аккредитованной банком. На практике это чаще всего означает увеличение тарифа. Если заемщик решит обратиться за рефинансированием, то и полис потребуется уже на новый банк и от другого страховщика.

Изменения от 2014 года коснулись страхования жизни и здоровья заемщика (всех созаемщиков) и титула квартиры. Эти платежи отнесены к добровольным. В реальности же клиента ставят перед выбором: страховка или повышение процентной ставки на 0,3-3 п. п.

Отдельно стоит сказать о страховании от потери работы. Банки активно предлагают пользоваться этой услугой, обещая, что в случае увольнения кредит за должника погасит страховая компания. На самом деле не все так просто. К страховым случаям стандартно относят сокращения, ликвидацию предприятия (добровольную или банкротство). Обычное увольнение по собственному желанию страховым случаем не является ни при каких обстоятельствах.

Оценка объекта

В новостройке, если дом еще не сдан в эксплуатацию, банк при расчете суммы кредита исходит от стоимости ДДУ. Если недвижимость покупается на вторичном рынке, отказаться от этой услуги не получится.

Заемщик за свой счет обязан обратиться в специализированную компанию (рекомендованную кредитором) и заказать оценку. В зависимости от типа объекта заплатить за услугу придется от 4 до 20 тыс. рублей.

Здесь есть один большой «подводный камень». Банк без объяснения причин может отказать в кредитовании выбранного заемщиком объекта. Например, служба безопасности выявит подозрительные сделки с квартирой в прошлом. Заемщику придется искать новое жилье и опять его оценивать. Деньги ему никто не вернет.

Регистрация закладной

Закладная в пользу банка в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. Пока присутствует обременение, заемщик не имеет права проводить с квартирой любые юридически значимые действия.

Если купить новостройку, сумма госпошлины за регистрацию закладной составит 350 рублей. Покупка на вторичном рынке обойдется дороже — 2000 рублей. Если в закладную будут вноситься изменения, за каждое придется перечислять в бюджет по 350 рублей. Столько же стоит аннулирование документа.

Регистрация права собственности на квартиру

В соответствии с действующим Налоговым Кодексом РФ покупатель или продавец за регистрацию договора купли-продажи и оформление перехода права собственности обязаны уплатить пошлину в размере 2000 рублей. Кто из них будет перечислять, значения не имеет.

Но для покупателя, если он использует заемные деньги, ситуация может существенно усложниться. Сбербанк, например, заявляет, что для тех, кто отказывается от работы в электронном формате, процентная ставка повышается на 0,3 п. п. Но и передача документов в Регистрационную палату по каналам ТКС не бесплатна. На странице сервиса Дом.Клик значится, что заемщик отдаст банку от 7900 до 10900 рублей. Конкретная сумма зависит от типа недвижимости, региона и прочих факторов.

Повышение процентной ставки

Пришло время вспомнить о загадочных буквах «ОТ» перед процентной ставкой в рекламных объявлениях. Например, Сбербанк предлагает купить квартиру на вторичном рынке по ставке «ОТ 7,3%». На практике же заемщика ждет увеличение на:

• 0,3 п. п. при отказе от регистрации сделки в электронном формате;
• 0,3 п. п., если квартира выбрана не на сервисе Дом.Клик;
• 0,5 п. п., если заемщик не является участником зарплатного проекта;
• 0,8 п. п., если отсутствует подтверждение стабильного дохода;
• 0,4 п. п., если сумма первоначального взноса не превышает 20% от стоимости выбранного объекта.

Еще на 1 п. п. банк поднимет ставку, если заемщик откажется застраховать свою жизнь и здоровье.

Россельхозбанк на своем сайте не расписывает столь подробно, на сколько процентов ставка будет увеличена в той или иной ситуации. Но, если заемщик не является зарплатным клиентом, не работает в бюджетной сфере, ранее не сотрудничал с кредитором, ставка вместо анонсированных 7,5% составит 8,65% годовых. При отказе от страховки — 9,65% годовых.

Оплата нотариальных услуг

Здесь важно сразу подчеркнуть один момент. Тарифы на услуги установлены на уровне государства. Ни один нотариус не может изменить их на свое усмотрение в большую или меньшую сторону.

Визировать у нотариуса предстоит:

1. Брачный договор, если одного из супругов необходимо исключить из числа созаемщиков.
2. Согласие мужа/жена на покупку недвижимости с привлечением заемных средств.
3. Доверенность на юриста или третье лицо, если покупатель не может или не хочет самостоятельно заниматься оформлением и регистрацией сделки.
4. Обязательство выделить доли детям и супругу после снятия обременения, если недвижимость приобретается с использованием средств маткапитала. Без этого ПФР не выдаст разрешение на использование денег.

Услуги риелтора

Формально этот расход к числу обязательных не относится. Многие полагают, что можно и самостоятельно найти объект и договориться с продавцом. Но нельзя забывать, что с каждым годом мошенников на рынке недвижимости становится все больше. Совершенствуются схемы обмана граждан. Избежать если не всех, то большей части проблем поможет именно риелтор.

Он может по официальным и личным каналам проверить юридическую чистоту объекта, наличие неблагонадежных соседей. Он зафиксирует факт передачи денег, изучит договор с банком и продавцом для выявления пунктов с двояким толкованием или противоречащих законодательству. Он же возьмет на себя ведение переговоров со второй стороной по договору, в том числе в части задатка.

Стандартно риелтору за услуги приходится отдать 3-5% от стоимости покупки. Но это — не тот случай, когда стоит экономить.

Дополнительные услуги банка

Этот пункт очень и очень обширен. К нему можно отнести:

• аренду банковской ячейки, открытие аккредитива или специального посреднического счета для транзитного размещения денег. Продавец получит их только после перерегистрации права собственности на  квартиру на покупателя. В среднем, аренда ячейки в месяц обходится в 3 000 рублей;
• межбанковские переводы. Если продавец открыл счет в другом банке, за перевод денег с заемщика возьмут от 0,1 до 1% от суммы кредита. Оплачивать комиссию заемщик будет и в том случае, если будет переводить средства в погашение задолженности, например, с зарплатной карты другого банка. Финансовые организации России постепенно отказываются от бесплатных переводов даже между счетами, принадлежащими одному клиенту;
• услуги юриста. Финансовая организация может предложить не нанимать стороннего риелтора для решения возникающих проблем, а обратиться к своему сотруднику. Сколько это будет стоить, сказать невозможно. Например, сервис Дом.Клик за проверку юридической чистоты объекта берет в среднем 15000 рублей. Дополнительно придется платить за составление договора и т. д.;
• запросы в БКИ. Банк в обязательном порядке проверяет кредитную историю потенциального заемщика. Бюро кредитных историй — это коммерческие организации, и за предоставление информации по конкретному лицу они выставляют банкам счет. Формально никто не скажет клиенту, что он должен оплатить подобные услуги, но расходы (500-1000 рублей) за каждый запрос на  него переложат. Заемщик может и самостоятельно обращаться в БКИ. Раз в год это можно сделать бесплатно. Цель — проверка своей кредитной истории. Сотрудники банка могут ошибаться, не передавать в Бюро своевременно информацию о внесении платежей или путать данные. Запрос поможет своевременно выявить подобные проблемы;
• обслуживание расчетного счета. Формально банки заявляют, что не берут комиссию за рассмотрение заявки. Но каждому заемщику открывается персональный счет, на который надлежит перечислять деньги в счет погашение задолженности. И эта услуга — платная. Банк может установить фиксированный тариф или назначить процент от суммы кредита. В худшем для заемщика случае он ежегодно только за обслуживание счета будет отдавать банку еще 1-2% от полученной суммы;
• выдачу справок. Гражданин России при условии, что он является плательщиком НДФЛ, имеет право обратиться в ФНС для получения налогового вычета. Со стоимости квартиры можно вернуть до 260 000 рублей, с процентов по ипотечному кредиту — до 390 000 рублей. Но до визита в ИФНС заемщик обязан обратиться в банк и получить справку о сумме задолженности и реально уплаченных за год суммах. Эта услуга платная. За каждую справку банк возьмет не менее 100 рублей. Если учесть, что для получения полного вычета в ФНС придется обращаться в течение десятилетий, общая сумма за справки будет значительной.

Мы собрали информацию об очевидных и скрытых платежах по ипотеке. Перечень не является исчерпывающим. Все зависит от финансовой политики конкретного банка. И в большинстве случаев заемщик о том, что нужно еще что-то оплатить, узнает уже по факту.