Новостройка или вторичка: что покупать?

fot2

Что выбрать, новостройку или вторичный рынок? Ответ на этот вопрос приходится искать, как минимум, каждому второму покупателю квартиры. Редко кто изначально знает, в каком доме хочет жить. Но сказать однозначно, что покупать следует только в новостройке или только на вторичке, невозможно. Каждый вариант имеет как плюсы, так и минусы. Именно о них речь и пойдет в данной статье.

Определяемся с терминами

Новостройка или первичный рынок — это квартиры, не имевшие владельца. Как вариант, право собственности зарегистрировано на застройщика. Такая недвижимость расположена в домах, находящихся на этапе возведения или только сданных в эксплуатацию. У нее нет истории, не требуется проверка титула. Никто не заявит, что подписал договор купли-продажи под воздействием эмоций или сильнодействующих лекарств.

Вторичное жилье — это квадратные метры, у которых был владелец. Квартира может быть расположена как в доме сталинской или хрущевской застройки, так и в относительно новом, на месте которого еще пару лет назад был котлован. Предыдущий владелец мог вложить свободные средства в покупку, сделать минимальный ремонт и выставить недвижимость на продажу.

Стандартно под вторичным рынком понимают старые, ветхие дома, требующие или немедленного сноса, или капитального ремонта. Но это не так. Жилье будет отнесено к вторичке даже в том случае, если дольщик только принял квартиру у застройщика, оформил  право собственности и сразу решил продать.

Теперь пришло время разобраться, что же выбирать. Рассмотрим преимущества и недостатки сначала нового фонда, потом вторичного.

Новостройки: плюсы

Рекламные баннеры, ролики ежедневно предлагают купить квартиру в только отстроенном доме. В квартирах еще никто не жил. Здесь нет чужих запахов и энергетики. Не требуется капитальный ремонт с заменой абсолютно всего, кроме стен и бетонных перекрытий. Но это — не единственный плюс новостроек. Важно помнить о следующих:

  • собственник получает свободное пространство с размеченными точками ввода инженерных коммуникаций. Перегородки отсутствуют полностью либо только намечены. Покупателю предоставляется полная свобода действий. Он самостоятельно выбирает материалы для стяжек, тип отопления с учетом существующих ограничений и требований техники безопасности;
  • инженерные коммуникации — абсолютно новые. Можно не опасаться, что в подвале лопнет канализационный стояк, и стоки польются на улицу. Для простоты не будем рассматривать ситуации, когда застройщик самым бессовестным образом сэкономил на качестве и установил трубы, списанные на другом объекте в утиль;
  • нет «новичков» и «старожилов». Все заселяются приблизительно в одно и то же время, и никто не указывает, что можно делать, а что нельзя;
  • не приходится беспокоиться о качестве проводки, о том, что алюминиевый кабель не выдержит нагрузку от стиральной машины или кондиционера, а из розеток будут сыпаться искры;
  • большая часть новостроек (если речь не идет о точечной застройке) сдается с собственной инфраструктурой. Первые этажи отводятся под размещение магазинов, аптек, отделений банков. Жилые комплексы бизнес или премиум-классов сдаются с собственными детскими садами и фитнес-центрами, бассейнами, комнатами психологической разгрузки и т. д. Территория закрыта для посторонних, находится под видеонаблюдением. В отличие от старых дворов предусмотрены парковки, в том числе на подземных уровнях. Дворы часто обустраиваются по принципу «без машин». Можно без опаски выпускать детей на прогулку, не бояться, что сосед задавит любимую собаку, отъезжая от подъезда;
  • квартира — юридически чистая. Снижается вероятность того, что квартира срочно продается после смерти старого владельца, и еще не все наследники посетили нотариуса. Не придется иметь дело с органами опеки, бывшими «сидельцами» и иными категориями граждан, права которых не были учтены при продаже квадратных метров. Исключаются махинации со стороны предшествующих владельцев в прошлом или настоящем;
  • возможность сэкономить. Если покупать квартиру на этапе котлована, разница с готовым объектом доходит до 30%. В последние годы она постепенно нивелируется, но пока еще есть.

Мы рассказали об основных плюсах новостроек. Пришло время поговорить о минусах.

Недостатки квартир в новых домах

Редкий выпуск новостей на телевидении не начинается с сообщений о митингах обманутых дольщиков. И, если говорить о главном минусе квартиры в новостройке, это будет именно риск потерять деньги и не получить свои квадратные метры.

Договор долевого участия часто заключают на этапе получения разрешения на строительство. В зависимости от этажности здания и ресурсов девелопера до сдачи в эксплуатацию пройдет от года до пяти. За это время застройщик может разориться, перепродать объект другой компании, полностью изменить проектную документацию. В последнем случае за дольщиком остается право на расторжение договора, возврат всей уплаченной суммы и получение компенсации. Но подобные вопросы часто приходится решать через суд, ждать денег месяцами и годами, а потом искать для себя новую квартиру со всеми вытекающими рисками.

Необходимо упомянуть еще ряд недостатков квартир в новостройках:

  • повышение процентной ставки по ипотечному кредиту. Пока дом не сдан в эксплуатацию, отсутствует предмет залога. Процентная ставка на этот период повышается на 1-5 п. п. Если учесть, что кредиты исчисляются в миллионах, даже за 2-3 года разница в ставках составит солидную сумму;
  • усадка дома. Эксперты по-разному оценивают длительность процесса. Одни говорят, что достаточно полугода, другие утверждают, что и через 2 года рано приступать к чистовой отделке. Все сходятся в одном: не стоит спешить с оформлением стен венецианской штукатуркой или иными столь же дорогостоящими материалами. Нескольких миллиметров усадки будет достаточно, чтобы испортить произведение искусства. Это же касается бетонной стяжки и чистовой отделки пола;
  • ремонт. В идеальном случае все жильцы начнут и завершат его единовременно. Иначе «трелями» строительного миксера, перфоратора и дрели придется «наслаждаться» еще много лет;
  • в большинстве новых домов нет ничего, в том числе бетонной стяжки. Все придется делать и оплачивать покупателю. Недобросовестные застройщики экономят на всем, включая оконные и дверные блоки. Их устанавливают самого низкого качества. В результате расходы покупателя на ремонт сравнимы со стоимостью квадратных метров;
  • инфраструктура. Современные градостроительные нормы предусматривают, что на определенное количество квартир должно приходиться одно место в детском саду и школе. Застройщики включают в проектную документацию объекты социальной инфраструктуры. Но строить их будут только после сдачи в эксплуатацию жилых зданий. Как следствие, жителям самых первых домов в жилом комплексе еще много лет приходится жить посреди стройплощадки. Об обещанной инфраструктуре остается только мечтать;
  • отсутствие подключения к инженерным коммуникациям. Жильцы новостроек могут столкнуться с тем, что в доме нет воды, электричества, не работают лифты. Застройщик мог вообще еще не заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями или просто не успеть провести подключение. В любом случае с ремонтом и переездом придется подождать.

Мы рассказали о плюсах и минусах новостроек. Есть и другие моменты, которые остались вне поля зрения. Они могут касаться способа управления общим имуществом, наличия/отсутствия охраны, консьерж-службы и т. д. Мы разобрали наиболее важные и очевидные факторы.

Вторичное жилье: плюсы

Применительно к рынку вторичной недвижимости будем говорить о домах, уже находящихся в эксплуатации 5-10 лет и более. Оставим вне поля зрения редкие случаи, когда дольщик получил свидетельство о праве собственности на квартиру и сразу решил ее продать. Данные случаи больше относятся к новостройкам за исключением того, что недвижимость уже имеет историю и при покупке ее лучше проверить.

Преимущества вторичного рынка жилья:

  • сложившаяся инфраструктура. Покупатель может прогуляться по району и самостоятельно проверить, где находятся магазины, поликлиники, рынки, торговые центры, детские сады, остановки общественного транспорта и иные важные для него объекты;
  • можно сразу переехать. Достаточно заменить обои и перевозти мебель. Качество стен, инженерных коммуникаций, отделки подъезда лучше оценить при осмотре;
  • широкий выбор вариантов площадей и планировок. Покупателям предлагаются и стандартные «распашенки» в «сталинке», и квартиры с огромными холлами и панорамным остеклением в доме, сданном в эксплуатацию 5 лет назад.

Теперь пришло время поговорить о недостатках вторичного рынка. И их немало. Они могут перевесить все положительные моменты.

Жилье на вторичном рынке: реальные и потенциальные проблемы

При выборе квартиры необходимо обращать внимание на качество несущих конструкций. Сталинки, выстроенные в 40-50-х годах XX века, рассчитаны на 100-150 лет эксплуатации. Нормативное время сноса — 50-70-е годы XXI века. Приблизительно в это же время устареют физически кирпичные дома, выстроенные уже при Хрущеве. Панельные многоэтажки предстоит снести уже до 30-х годов этого столетия.

Монолитные здания, возведенные по современным технологиям, рассчитаны на эксплуатацию в течение 100-150 лет. Их владельцам в этом столетии не придется беспокоиться, куда переселиться из аварийного жилья.

Но при выборе квартиры важно понимать, что большую часть рынка составляют старые здания, требующие капитального ремонта. Например, проводку, инженерные системы нужно менять не реже раза в 25-30 лет. И эти сроки для большинства «хрущевок» и «сталинок» давно истекли. Жилой фонд многих городов стремительно стареет. Максимум через 10-15 лет муниципалитетам придется решать проблемы с расселением жителей домов, которые сейчас традиционно называют «вторичным рынком».

Необходимо выделить еще ряд негативных или сложных моментов, сопровождающих покупку недвижимости, находящейся в эксплуатации:

  • у квартиры есть история. В лучшем случае это — один собственник, купивший квадратные метры у застройщика. В худшем квартира перепродавалась не один десяток раз. Если кто-либо из обиженных продавцов или покупателей решит опротестовать сделку, все последующие операции будут отменены. Больше всех пострадает последний покупатель.

Если квартира покупается с привлечением заемных денег, служба безопасности проверит историю квартиры. Если же оплата проводится за наличный расчет, покупатель может и не узнать, что метры получены в наследство,  в дар или по договору ренты, до момента, когда его вызовут в суд для признания договора купли-продажи недействительным;

  • состояние недвижимости. Продавец, желая побыстрее продать жилье, может провести косметический ремонт, закрыть прогнившие трубы плиткой, а мокрые стены панелями. Как следствие, новому собственнику придется не радоваться новоселью, а тратить месяцы на замену всего. Проблемы могут касаться не конкретной квартиры, а общедомовых сетей;
  • соседи. В идеальном случае за стеной будет жить интеллигентная дама, принимающая гостей раз в год. В худшем там окажутся веселые супруги, обожающие шумные вечеринки, или семья с 3-4 малолетними детьми. В этом случае о покое можно забыть. Еще более сложная ситуация — наличие в подъезде алкоголиков или наркоманов. Их могли просто попросить вести себя потише на время продажи квартиры.

Еще один значимый недостаток — цена. Если дом расположен в центре города, в непосредственной близости от парков, социально значимых объектов, стоимость квадратного метра возрастает многократно. Не имеет значения даже то, что в здании не было ремонта с момента постройки. Можно приобрести квартиру на вторичном рынке в пригороде, но в этом случае придется ежедневно тратить часы на проезд к месту работы и обратно.

Что же выбирать: первичный или вторичный рынок?

Сказать однозначно, что лучше, невозможно. Необходимо учитывать все факторы. Не все хотят жить на 40-м этаже новостройки или 5-м «сталинки» с деревянными перекрытиями. В новых жилых комплексах предоставлением коммунальных услуг часто занимаются управляющие компании, назначенные застройщиком. И жильцы вынуждены оплачивать множество навязанных услуг, которые им абсолютно не нужны.

В то же время, квартира на вторичном рынке — это не всегда ветхие стены с подпорками и соседи-алкоголики за стеной. Важно учитывать все факторы, включая транспортную доступность,  наличие заводов и промзон в непосредственной близости, состояние двора и подъездов. Проверка истории квартиры или благонадежности застройщика даже не обсуждается. Это нужно делать в обязательном порядке. Все перечисленные факторы оцениваются в совокупности. Тогда купленная квартира принесет радость, а не станет причиной бесконечных огорчений.

Share on facebook
Facebook
Share on google
Google+
Share on twitter
Twitter
Share on vk
VK
Share on odnoklassniki
OK
Шапка

ПОЛИС ГЛУХАРСКОЙ

Описание

«Полис Приморский/Полис на Глухарской» расположится в Приморском районе Санкт-Петербурга. Старт продаж намечен на ноябрь 2020 года. Завершение строительства и ввод в эксплуатацию запланированы на I квартал 2024 года. Реализация будет идти с использованием эскроу-счетов. К возведению планируется два корпуса высотой 14 этажей. Вместе они рассчитаны на 2220 квартир. Ассортимент начинается со студий. Придомовая территория будет благоустроенной. Хорошая транспортная доступность, отдельный съезд с платной дороги на Плесецкую улицу и скорая реализация 2 станций метров в пешей доступности, а также близость зеленой зоны – Юнтоловского заказника и строительство школы на 1100 мест в ближайшем соседстве делают комплекс привлекательным как для инвестиций, так и для проживания.

ЛЕГЕНДА МАЛООХОТИНСКИЙ

Описание

«Малоохтинский, 68» — новый проект LEGENDA BUSINESS на правом берегу Невы. Вдохновением для создания архитектурного облика послужили знаковые урбанистические проекты из Европы.

 

Исторический центр, тихие улицы, бизнес-квартал класса А и виды на реку Неву – удивительное сочетание!.

Комплекс9 корпусов, 9 этажей, 918 квартир.

Последние 3 этажа будут с панорамным видом на большую воду.

Закрытая территория и авторские планировки сделают именно этот проект одним из самых конкурентным в целях инвестиций и комфортным для проживания в данной локации.

RBI ДОМ У НЕВСКОГО

Описание

Формирование площади вокруг Феодоровского собора завершит проект в сегменте премиум,

Застройщиком RBI в локации Миргородская 1, который будет продолжением жилого квартала “Дом у Невского”.

Камерный проект на 253 квартиры высотой 8 этажей и подземным паркингом на 150 машиномест в самом сердце Санкт-Петербурга – один из самых ожидаемых стартов.

Ультрасити

Описание

Жилой комплекс «Ultra City» включает в себя 10 кирпично-монолитных корпусов переменной этажности и различной архитектуры.

Квартиры спроектированы по концепции 3Е: Экономика, Эргономика, Экология. Жильцы могут управлять камерами видеонаблюдения и шлагбаумом с мобильных телефонов. Квартиры имеют видовые характеристики, фасады некоторых корпусов обращены в сторону Финского залива и Юнтоловского лесопарка.

Преимущества

  • Проект архитектора ТРЦ «Галерея» В. Григорьева
  • Квартиры с видами на Финский залив и Юнтоловский заказник
  • Комплекс расположен на 6-метровом пандусе
  • Спортивная зона и уличные тренажеры
  • Видеонаблюдение на территории комплекса
  • Фруктовый сад во дворе

В холлах и входных группах выполнена отделка по авторскому дизайн-проекту, который предусматривает сочетание различных элементов, материалов и архитектурных форм. В состав жилого комплекса входят школа и детский сад. На придомовой территории установлены развивающие детские площадки, мини-стадион, настил для занятий йогой и спортивные транажеры. Двор разделен на тематические зоны. Вокруг домов расположены прогулочные зоны, посажены фруктовые сады, деревья и кустарники.

 

VALO

 

Описание

Комплекс апарт-отелей VALO – это уникальный гостиничный объект, который соответствует европейским стандартам качества и отвечает запросам самой взыскательной публики.

Он расположен в локации с хорошо развитой транспортной, социальной и коммерческой инфраструктурой – прямо напротив станции метро «Бухарестская» (1 минута пешком от метро до дверей апарт-отеля).

Апартаменты – это студии, одно- и двухкомнатные юниты площадью от 16 до 52 кв. м, в том числе видовые на последних этажах. Апартаменты сдаются с «чистовой» отделкой, также предлагается дополнительная услуга – апартаменты с отделкой и меблировкой. Особое внимание уделяется благоустройству внутренней территории комплекса и развитию концептуального общественного пространства под открытым небом. На внутренней территории апарт-отеля разместятся фонтаны и арт-объекты, световые навигационные панели и дизайнерские фонари.

Преимущества

  • Двухэтажная торговая галерея
  • Площадь с фонтаном во дворе
  • Собственная управляющая компания апарт-отелем
  • Фитнес-клуб на территории комплекса
  • Весь спектр гостиничного сервиса
  •  100 метров до метро «Бухарестская»
  •  100 метров до ТРК «Континент»
 

В апарт-отеле есть все необходимые гостиничные технологии: консьерж-служба, система контроля и управления доступом, видеонаблюдение и охрана в режиме «24/7», разделение технологических потоков, просторные помещения для персонала, складские помещения для хранения гостиничного инвентаря, а также клининг-сервис.

На данный момент можно приобрести номер с управлерие УК или для самостоятельного проживания.

Так же есть варианты гарантированного дохода. Отличный вариант для получения пассивного дохода.

ID KUDROVO

Описание

Проект «ID Kudrovo» представляет собой жилой комплекс высотой до 12 этажей. Архитектурная концепция объекта разработана бюро Юкки Тикканена. В отделке фасадов применяется штукатурка светлых оттенков с яркими цветовыми акцентами. Наружные стены украшены витражным остеклением и эркерами. В холлах выполнена отделка по авторскому дизайн-проекту.Покупателям квартир в ЖК «ID Kudrovo» предложено множество планировочных решений: в наличии квартиры, как классического типа, так и европланировки. Квартиры имеют просторные площади, увеличенные оконные проемы до 2 метров и потолки высотой 3 метра. В ЖК предусмотрен коворкинг «ID Club» – точка приятжения всех жильцов на первом этаже в каждом доме. Застройщик передает покупателям квартиры с подчистовой и чистовой отделкой в трех вариантах на выбор: классическом, современном и в стиле LOFT. Также есть квартиры с эркерами.

Преимущества

  • Квартиры с тремя вариантами чистовой отделки
  • От двух квартир на этаже
  • Высота потолков 3 метра
  • Подземный паркинг на 204 мест и парковка на 98 мест
  • Закрытая территория с системой видеонаблюдения
  • Коворкинг на первых этажах
  • WiFi на территории комплекса
  • Система «Диспетчеризации» в каждой квартире
  • Парк «Оккервиль» в пяти минутах пешком

На первых этажах расположены коммерческие помещения. Для автовладельцев предусмотрен подземный паркинг на 204 места и парковка на 98 мест. Придомовая территория благоустроена ландшафтным дизайном. Во дворе расположены детские и спортивные площадки, уличные тренажеры, скейт-парк и зоны барбекю.

В пешей доступности работают школы, магазины, спортивные центры, и детские сады. В районе работает гипермаркет «Лента», в пяти минутах транспортом – ТРЦ «МЕГА Дыбенко», «Ашан», «OBI» и «IKEA». Жилой комплекс находится в 10 минутах транспортом от метро «Улица Дыбенко» и в пяти минутах от выезда на КАД.

Московский, 65

Описание

Жилой комплекс «Московский, 65» представляет собой четыре монолитных корпуса высотой до 8 этажей, рассчитанных всего на 411 квартир. Среди них есть двухуровневые квартиры, квартиры с двойным светом и лоты с террасами.

Общая площадь ЖК составит 87 тыс. кв. м, из которых на жильё придётся 36 тыс. кв. м.

Архитектурный проект создан бюро «Студия 44» под руководством Никиты Явейна, признанного архитектурного мэтра Северной столицы. В соответствии с амбициозным девелоперским замыслом, в каждом своем решении ЖК заявляет новый стандарт жилой среды в сегменте бизнес-класса.

Преимущества

  • Архитектурный проект от бюро «Студия 44»
  • 80 уникальных авторских планировок на 411 квартир
  •  Двухуровневые квартиры и квартиры со вторым светом
  •  Мансардные и круизные окна
  •  262 индивидуальные кладовые
  •  570 мест в подземном паркинге с лифтом
  •  Комплексная система безопасности
  •  Живописный прогулочный променад
  •  5 минут до метро «Фрунзенская»

 

 

Подземный паркинг рассчитан на 570 машино-мест. На техническом этаже расположатся 262 кладовые комнаты. Между корпусами обустроят общественную прогулочную зону. В одном из жилых

корпусов откроется встроенный детский сад на 110 воспитанников.

От ЖК до станции метро «Фрунзенская» можно дойти пешком, расстояние составляет буквально 200 м.

Созидатели

Проект «Созидатели» представляет собой клубный дом, состоящий из 7 корпусов высотой от 4 до 8 этажей. Архитектура комплекса соединила в себе несколько стилей: пышное необарокко, строгий неоклассицизм и северный модерн. Интерьер парадной входной группы выполнен по индивидуальному дизайн проекту. У каждого жильца индивидуальный электронный ключ для доступа на территорию дома или в паркинг. Помимо этого, в комплексе внедрена система распознавания лиц Face Recognition, а управлять доступом во двор или в подъезд можно прямо со своего смартфона.

В ЖК «Созидатели» предложено множество планировочных решений: в наличии квартиры, как классического типа, так и европланировки. В них предусмотрены большие окна, открытые балконы на верхних этажах и квартиры с мансардными окнами. Всего запроектировано 229 квартир без отделки.

Преимущества

  • Камерный проект на 229 квартир
  • Дом в историческом центре города
  • Высота потолков до 3,8 метра
  • Подземный паркинг на 79 мест и отдельная автостоянка для гостей
  • 800 метров до метро «Балтийская»
  • Невский проспект в 10 минутах транспортом
 

На первом этаже ЖК предусмотрены коммерческие помещения с витражным остеклением и отдельным входом. Территория комплекса закрыта от автомобилей и случайных прохожих. Ведется круглосуточное видеонаблюдение по периметру комплекса. Внутренний двор расположен на стилобате, под которым размещен паркинг. Двор наполнен зеленью, а в оформлении использованы натуральные материалы, дерево и камень. Для детей организована развивающая игровая площадка с деревянным лабиринтом и пирамидой, а для взрослых – спортивная площадка. В корпусе №2 предусмотрен мини-клуб для проведения различных мероприятий.

Проект «Созидатели» находится в историческом Адмиралтейском районе Санкт-Петербурга. В пешей доступности находятся детские сады, школы, гимназии, лицеи и вузы, работают торговые центры, магазины, спортивные центры, кафе и рестораны. В районе комплекса развита сеть наземного общественного транспорта, в пешей доступности расположены две станции метро: «Балтийская» и «Технологический институт».

Стадия готовности дома?

Например, если у квартиры уже есть собственник, то это вторичный рынок, а если она в процессе строительства, то новостройка

Когда вы планируете въехать в новую квартиру?

Для вторичного рынка - выбираем сразу, для новостройки - предположительную дату завершения строительства

Количество комнат в квартире?

Студия - до 30 кв.м. 1 ккв - 30-50 кв.м. 2 ккв - 45-85 кв.м. 3 ккв - 70-120 кв.м. 4 ккв - 90-150 кв.м.
Студия - это совмещенная кухня и комната с отдельным сан.узлом, коридором и балконом.
Комнатность предпочитетельно указывать по количеству спален в квартире.

Предполагаемая стоимость квартиры?

Полная стоимость квартиры, на которую вы рассчитываете.

Когда Вы планируете покупку?

Когда ориентировочно Вы готовы выйти на сделку?

Оставьте заявку, брокер свяжется с вами для уточнения деталей и отправит презентацию подходящих объектов