Как не остаться без денег и квартиры при покупке недвижимости

О том, что в сфере недвижимости работают тысячи мошенников, говорится давно. Граждане теряют деньги, заключая договоры с застройщиками и владельцами квадратных метров на вторичном рынке. Рассмотрим, как отпраздновать новоселье и не пополнить ряды тех, кто пытается через суд получить либо недвижимость, либо свои деньги.

Меры предосторожности при покупке квартиры в новостройке

Главный враг покупателя квадратных метров в новостройке — время. От момента подписания договора с застройщиком до получения ключей проходит несколько лет. И за это время может случиться многое, например:

продавец обанкротился. Это может произойти даже с компанией с мировым именем. Достаточно одной неосторожной сделки, чтобы попасть под внешнее управление и распродажу имущества;
объект перепродан другой компании с последующим изменением проектной документации, назначения коммерческих помещений и т. д.;
в стране начался очередной виток эпидемии коронавируса. Застройщик, исполняя предписания правительства, вынужден приостановить работы на площадке, а персонал отправить на карантин.

Возможны еще сотни и тысячи ситуаций, при которых покупатель, если не теряет свои деньги вообще, то вынужден ждать годами переезда. Снизить риски до нуля невозможно. Не все в этом мире зависит от руководства застройщика. Но разумные меры предосторожности никогда не будут лишними. Поговорим далее, как поступать, чтобы получить квартиру, а не «мыльный пузырь» и долг перед банком.

Проверка застройщика

Стандартная процедура предполагает выполнение следующих этапов:

Изучение учредительных документов, выписки из ЕГРЮЛ. Если в компании ежегодно меняется руководство, уставной капитал ниже минимального порога, установленного законодательно, есть поводы насторожиться. В проектной декларации указывается не строительство вообще «чего-то», а данные конкретного объекта, в том числе номера домов или корпусов на генеральном плане.
Проверка разрешения на строительство. Если его не будет, дом даже после полного завершения работ будет подлежать сносу. Разрешение должно быть выдано не на комплекс или микрорайон вообще, а на конкретное здание. Обязательный пункт документа — реквизиты компании, проводившей экспертизу строительной документации.
Проверка, является ли застройщик членом СРО. Это — дополнительная гарантия. Члены СРО платят взносы в компенсационный фонд. Если по разным причинам участники не могут выполнить свои обязательства, эти средства направляются, в том числе на погашение задолженности перед кредиторами.
Изучение проекта договора долевого участия. Его составляют уже после выбора квартиры. Отличительные характеристики недвижимости обязательно обозначаются в ДДУ. Это относится к этажу, предварительному номеру, метражу и т. д. Если застройщику нечего скрывать, он даст проект договора покупателю для изучения, консультаций с юристом.
Посещение уже сданных объектов. Их адреса должны быть обозначены в проектной декларации. Задача покупателя — оценка состояния объектов, отделки фасадов, подъездов. Не будет лишней и беседа с жильцами домов. За год-два можно оценить качество полученных квадратных метров.

Если хотя бы один из перечисленных пунктов вызывает сомнения, лучше обратиться к юристу за консультацией. Еще один помощник — опытный риелтор. Он по своим каналам обязательно получит всю необходимую информацию о застройщике.

Важный момент! Нельзя соглашаться на предложения застройщика оформить не ДДУ, а ПДДУ (предварительный договор) или соглашение об инвестировании. Первый вариант означает, что разрешение на строительство отсутствует. Во втором случае, если застройщик обанкротится, покупатель не получит обратно свои деньги. Он будет считаться не дольщиком, а инвестором. А значит, на него ложатся все риски предпринимательской деятельности.

Оплата покупки

С 01.07.2019 года в России расчеты между дольщиками и застройщиками должны проводиться с использованием эскроу-счетов. Исключение сделано для объектов, на которые уже получено разрешение на строительство.

Во всех остальных случаях деньги дольщика перечисляются на особый счет, к которому у застройщика нет доступа. Он получит его только после передачи ключей покупателю. Эскроу-счета по задумке законодателей должны защитить дольщиков от недобросовестных девелоперов. Нет квартиры — нет денег за нее.

Приемка квартиры

Дом достроен. Руководство застройщика рассылает дольщикам уведомление о необходимости приехать на приемку и подписать акт передачи.

Если нет уверенности в собственных знаниях и опыте, на процедуру лучше пригласить профессионального строителя. Он увидит мокрые стены и перекрытия, щели в кирпичной кладке, иные дефекты. При наличии подобных недоделок подписывать акт приема-передачи нельзя. В противном случае доказать потом, что проблемы были изначально, не получится. Покупатель окажется в ситуации, когда и жить в квартире невозможно, и застройщик отказывается что-либо исправлять.

Дольщик может решить, что самостоятельно устранит выявленные проблемы, но их все равно следует обозначить в акте приемки-передачи. Если это не сделать, застройщик не будет ничего компенсировать.

Решение проблем

В соответствии с 214-ФЗ дольщик имеет право заявить о расторжении договора в досудебном порядке, если:

передача квартиры покупателю задерживается на 2 и более месяца;
выявлены недочеты, не позволяющие полноценно эксплуатировать помещение.

В ряде ситуаций избежать обращения в суд не удастся. Это относится к:

изменению назначения помещений коммерческого назначения;
уменьшению или увеличению на 5% и более площади купленной квартиры;
отсутствию работ на стройплощадке.

Если дольщик полагает, что сотрудничество с данным конкретным застройщиком не позволяет ему получить полноценную жилплощадь, не следует ждать, что ситуация нормализуется. Лучший вариант — расторжение договора. И лучше это сделать на ранних этапах. Вполне возможно, что через месяц-два застройщику придется судиться уже с десятками или сотнями покупателей, недовольных тем, как исполняется договор.

Меры предосторожности при покупке квартиры на вторичном рынке

Покупка недвижимости у физического лица также имеет свои риски. Здесь используется еще больше мошеннических схем. Чтобы не остаться и без денег, и без квартиры, необходимо:

не расплачиваться за покупку до переоформления права собственности;
при передаче задатка требовать расписку с указанием за что, уплачены деньги, кто получил;
внимательно проверять историю квартиры, в том числе по домовой книге. Формально этот документ не считается обязательным, но добросовестный продавец не откажется ее предъявить. При изучении стоит обратить внимание, кто когда и почему выписан. Если есть родственник, отбывающий наказание в колонии, то после освобождения он вернется сюда же;
проверять документы-основание для получения права собственности на недвижимость. Если квартира приватизирована, в ней не должно быть лиц, имеющих право пожизненного проживания;
не покупать квартиру, если она получена в наследство и продается уже через 6 месяцев после смерти наследодателя. Через год-два могут объявиться новые наследники и доказать через суд, что имеют право на часть недвижимости. Договор купли-продажи будет признан недействительным. Это же касается квартир, полученных по договору ренты;
проверять паспорт продавца по базе МВД. Общедоступный вариант есть в интернете. Стопроцентной гарантии нет, но можно выявить ситуации, когда «продавец» предъявляет паспорт, выписанный на другого человека, в том числе умершего;
не передавать деньги в оплату за квартиру в машине, на квартире, иных сомнительных местах. Лучшее место — кабинет нотариуса или отделение банка;
запросить у продавца справки о том, что он не состоит на учете в психиатрическом и наркологическом диспансерах;
затребовать свежую выписку из ЕГРН. Получить ее можно и самостоятельно. В ней будут обозначены все владельцы недвижимости и имеющиеся обременения.

Помимо этого при покупке квартиры необходимо проверить, не значатся ли на владельце незакрытые исполнительные производства, не проходит ли он фигурантом по спорам с банками или уголовным делам, в том числе связанным с мошенничеством. Можно против своей воли стать третьим лицом в судебном разбирательстве. И не стоит соглашаться на занижение цены квартиры в договоре. При возникновении проблем в дальнейшем вернуть всю сумму не удастся.

Как еще снизить риск остаться без денег и без квартиры

Лучший вариант для покупателей без опыта — обращение к риелтору. Профессионалы ведут собственные базы как новостроек, так и квартир, продающихся на вторичном рынке. В них попадают все объекты, хотя бы раз выставлявшиеся на продажу. И если с конкретными квадратными метрами связаны какие-либо проблемы, покупатель об этом узнает. Это — лучшая гарантия сохранения денег.