Рост спроса на новостройки бизнес-класса

Первые три квартала 2020 года прошли под гнетом самоизоляции и пандемии. Игрокам рынка недвижимости и потребителям долго были непонятны новые правила игры, спрос был ажиотажным и нестабильным, невозможно было сформулировать возможности рынка. Новые строительные проекты в этот период практически не начинались, правда, анонсировались старты реализации ряда корпусов в уже идущих проектах. Вновь начинаемые стройки можно было пересчитать по пальцам.

До наступления всеобщей пандемии спрос был стабильным. В 2020 году сегменты бизнес- и премиум-класса стали пользоваться у жителей и гостей Петербурга огромным спросом. Подобная тенденция сформировалась благодаря сочетанию множества факторов. В последние годы объем вновь вводимого жилья с таким статусом значительно сократился. Даже, несмотря на самоизоляцию, сделки в Петербурге заключались в прежнем режиме, благодаря появлению виртуальных макетов и онлайн-магазинов в сфере недвижимости.

Особенности новостроек бизнес-класса

Сегмент определяется, прежде всего, месторасположением. В отличие от премиального жилья, концентрирующегося в центре, на Каменном и Крестовском островах, бизнес-класс строится в сером поясе. Львиная доля объектов прилегает к центру или располагается вдоль Московского проспекта. Подобные проекты имеют не более 10-15% студий и предусматривают оптимальное значение машино-мест. Метраж квартир и высота потолков превышает сегмент эконом. Важная характеристика объекта – эргономика.

Современные покупатели не готовы переплачивать за неиспользуемые метры. Они внимательно относятся к удобству, и особое внимание уделяют планировке квартиры. Конфигурация жилых пространств должна быть, прежде всего, функциональной и интересной. Прихожая и санузел в бизнес-классе более просторная, нередко присутствует терраса, зона отдыха и уютная кухня-гостиная. Сегмент предлагает большее многообразие и уникальные форматы, способные решить все запросы будущего собственника. В продаже появляются 7-ми комнатные квартиры с двумя входами, ванными с окнами и другими эксклюзивными решениями.

География бизнес-класса намного шире премиум сегмента. Сегодня подобные проекты реализуются в Московском и Приморском районе Санкт-Петербурга, а также на Васильевском острове. Доля Петроградки планомерно уменьшается, ввиду реализации готовых строительных проектов, в частности на Петровском острове. Поэтому отлично продаются объекты, находящиеся в Гатчине, Выборгском и Красногвардейском районах Северной столицы. Спрос на бизнес-класс подогревается тем, что подобные стройки могут быть организованы практически в любой части города, при условии доступности транспортных магистралей и подобающей экологичности. Сегодня подобные объекты нередко возводятся на бывших территориях промышленных предприятий с видом на воду.

Повышенный интерес

По аналитическим данным Knight Frank St. Petersburg, в 2020 году квартиры бизнес и премиум класса приобретались в Петербурге на 15% чаще, чем в 2019 году. Поэтому сегмент постепенно начал сокращать предложение. Связано это с ограниченным вводом на продажи девелоперами и повышенного спроса у населения. В сентябре 2020 года количество объектов, находящихся в реализации, снизилось до уровня 2012 года. Особенно сильно сократились предложения объектов, находящихся в центре Северной столицы и прилегающих районах.

На льготную ипотеку при покупке новостроек класса бизнес в период изоляции 2020 года пришлось около 57% (по данным Colliers International). Целью приобретения жилья этого сегмента стало улучшение жилищных условий. На выбор влияли такие критерии как расположение, инфраструктура и репутация девелопера. Покупали новостройки опытные покупатели, имеющие четко сформулированные требования к квартире.

Повышает интерес и тот фактор, что в нынешних социальных условиях застройщики с осторожностью выводят на рынок строящиеся объекты. Так, в 2020 году появилось лишь три новых жилых комплекса бизнес-класса с общей площадью 34 тыс. кв. м. В сравнение, в 2019 году за такой же промежуток времени на рынок было выставлено 197 тыс. кв. м. представленного сегмента. Учитывая ситуацию, недостаток предложения будет ощущаться еще долго. Отрицательная динамика обусловлена трансформацией отраслевого законодательства, падением покупательской активности, пандемией и девальвацией рубля. Петербургские застройщики вынуждены корректировать свои планы и находиться в режиме ожидания.

Значительное повышение стартовых цен

Дорогостоящие проекты, как правило, реализуются по «стоимости завтрашнего дня». Уже на начальном этапе девелопер реализует квартиры по такой цене, если бы здание уже было сдано. Осложняет ситуацию то, что крупные объекты сегмента бизнес-класса выводятся на рынок Санкт-Петербурга достаточно редко. Тот факт, что застройщики изначально устанавливали более высокие тарифы, повлияло на динамику восстановления спроса. Очевидно, что приобретение жилья на котловане всегда выгодно. Сегодня около 10% всех квартир приобретается на самом начальном этапе, когда цена минимальная.

В 2020 году некоторые застройщики настолько завышали цены, что стоимость объекта на стадии котлована сравнялась с готовыми проектами. Разницу в ценах и действия некоторых девелоперов сегодня объяснить сложно. Несмотря на то, что можно было приобрести готовое жилье по цене котлована, спрос был настолько хаотичным, что удалось «впарить» гражданам очевидно невыгодные проекты. В 2021 году подобные манипуляции вряд ли будут пользоваться спросом.

Льготная ипотека

В связи с кризисом 2020 года Правительством РФ были предприняты специальные меры по поддержке населения. Среди них – выплата пособий, программы для застройщиков, а также ипотечное кредитование по минимальным ставкам. Последнее решение вызвало ажиотаж среди населения, люди отправились в банки за получением дешевых кредитов. Многие решились не просто приобрести жилье, а купить комфортабельную квартиру со статусом «бизнес-класс».

Спрос подкрепился тем, что сумма льготной ипотеки в Санкт-Петербурге была увеличена с 8 до 12 миллионов рублей. Подобные возможности позволили выгодно купить жилую собственность более высокого уровня. За кредитованием обратились даже те, кто изначально не собирался покупать квартиру в ближайшее время. По информации «Петербургской Недвижимости», во второй половине 2020 года в сегменте бизнес-класса было реализовано на 40% больше жилья, чем в I квартале.

По мнению экспертов Colliers International, за истекшие 3 года покупатель жилья бизнес-класса в Петербурге стал младше в среднем на пять лет и сегодня находится в возрастном диапазоне 25-34 лет. Доля таких клиентов достигает 40%, что объясняется удешевлением ипотечного кредитования. Примерно 30% приобретателей квартир формата «бизнес» приезжают в Северную столицу из других регионов нашей страны в целях учебы или трудоустройства.

Небывалая популярность бизнес-лайта

Относительно новый сегмент рынка жилой недвижимости продолжает завоевывать спрос у петербуржцев. В 2020 году было реализовано более 4000 подобных объектов (по данным Knight Frank St Petersburg). За прошлый год их стоимость возросла на 34%, около 44% продаж пришлись на бизнес-класс, остальные 56% – на «лайт». Вместе с этим спрос на элитное жилье значительно просел. Среди покупателей квартир формата business-light – семьи, желающие уехать из спального района, покупатели, внимательные к деталям.

Квартиры формата бизнес-лайт появились в Северной столице пару лет назад. Уже в 2019 году было реализовано 19 проектов. Среди популярных жилых комплексов – «Притяжение» (Setl Group), «Катюши» (ГК «Пик»), «Terra» (Росстройинвест) и др. Ключевые отличительные особенности объекта подобного формата – нетиповые планировки, современные системы безопасности, высокая энергоэффективность, террасы, лобби и т.д. Четкого определения для бизнес-лайта сегодня не существует, каждый застройщик выбирает себе формат для застройки. Объекты не имеют жестких требований к локации и парковочному коэффициенту, что отличает их от реального бизнес-класса.

По мнению аналитиков, девелоперов и в будущем будут привлекать подобные проекты, что обеспечит возрастание цены квадратного метра. В 2021 году рост стоимости будет стабильным, на уровне от 3% до 5% в квартал. Сегодня спрос на бизнес-лайт примерно соответствует комфорт-классу, но все чаще инвесторы выбирают атмосферные объекты, с идеей и изюминкой.

Сегодня в Петербурге растет спрос также на апартаменты бизнес- и комфорт-класса. Это связано с тем, что со временем формат возможно будет переквалифицировать в полноценное жилье. Подобная инициатива обсуждалась еще в 2018 году, в 2020 году законопроект находился на повторном рассмотрении. Недвижимость обязательно подорожает. Реализуемые апартаменты бизнес-класса существенно дешевле квартир с подобным статусом. Разница в цене составляет от 10% до 15%, что делает покупку очень выгодной.

Вместо заключения

Стоимость жилья из высокого сегмента в целом изменяется согласно тем же тенденциям, что и в других: увеличивается по мере окончания строительства и замедляет рост при более выраженной конкуренции и введении новых объектов в прилегающей локации. Какой будет ситуация на рынке жилья бизнес-класса, сегодня сказать достаточно сложно. Эксперты отмечают, что после прошлогодних колебаний цены наконец остановятся и постепенно будут выравниваться.