Стоит ли покупать квартиру во время пандемии в Петербурге

Февраль-март 2020 года повергли мир в шок. Эпидемия коронавируса привела к закрытию границ, сокращению деловой активности практически во всех странах. Аналитики предрекают, что к концу года падение ВВП даже в государствах с развитой экономикой составит до 9%. На восстановление потребуется не менее 10-15 лет.

Затронул коронавирус и ограничения, связанные с ним, и строительную отрасль. Весной многие застройщики были вынуждены приостановить работу на объектах. Неизбежным следствие стало сокращение объемов продаж недвижимости. Игроки замерли в ожидании развития событий. Чем данная ситуация грозит и покупателям, и продавцам? Попробуем выяснить, что говорят эксперты на эту тему.

Банки ужесточают требования к заемщикам

Весной 2020 года многие предприятия малого и среднего бизнеса в России приостановили свою деятельность. В первую очередь это относится к кафе и ресторанам, ночным клубам, кинотеатрам, салонам красоты, ателье, магазинам, торгующим непродовольственными товарами. Миллионы человек остались без работы.

В соответствии с распоряжением правительства была введена всеобщая программа «Кредитные каникулы». Гражданин, потерявший доход, мог обратиться в банк и получить отсрочку по платежам на 6 месяцев. На практике все не так просто. Предприятия не сокращали персонал, а предлагали уволиться по собственному желанию. Соответственно, человек не соответствовал требованиям программы и не мог рассчитывать на пересмотр условий договора с банком.

Последние одновременно стали ужесточать требования к новым клиентам. Формально процентные ставки по ипотечным кредитам даже снижаются, но потенциальному заемщику приходится выполнять множество дополнительных требований. Несоответствие каждому из них равносильно повышению ставки на 0,5-1 п. п. Если еще год назад купить квартиру можно было вообще без первоначального взноса, то сейчас он составляет не менее 15. В то же время Сбербанк повышает процентную ставку на 0,3 п. п., если заемщик вносит менее 20% от стоимости покупки из собственных средств.

Константин Апрелев, занимающий должность вице-президента Российской гильдии риелторов, считает подобную ситуацию абсолютно нормальной в условиях кризиса. Граждане берут ипотечный кредит на большую сумму и потом просто отказываются от квартиры, если не могут погасить задолженность перед банком. Необходимость вложить собственные средства в размере нескольких сот тысяч рублей заставит многих задуматься о целесообразности покупки в ситуации, когда отсутствует стабильный доход.

Банки, ужесточая требования к размеру первоначального взноса, пытаются минимизировать собственные риски. Им не нужна квартира должника, которую еще нужно продать. Они работают ради денег — процентов по кредитам. Даже если банк заберет за долги квартиру, то реализовать ее можно после получения решения суда, выселения жильцов, среди которых могут быть дети. К тому же продавать придется через торги. Как следствие, недвижимость получает негативную историю и становится малоликвидным активом.

Эти и иные моменты позволяют предположить, что в ближайшие месяцы заемщикам не приходится ожидать лояльного отношения от банков.

Застройщиков ждет падение спроса

Кризис заставил не только банки изменить политику в отношении заемщиков, но и граждан пересмотреть свои планы. Если еще год назад у потенциальных владельцев квартир была уверенность в завтрашнем дне, то сейчас ее нет. Никто не может сказать, как будет развиваться ситуация, не переведут ли всех опять на дистанционный режим работы.

Так как ипотечный кредит оформляется, как минимум, на 10-15 лет, многие предпочитают арендовать жилье, а не покупать его. Неизбежным следствием станет сокращение спроса и на новостройки, и на вторичное жилье. Застройщикам придется искать дополнительные средства для завершения работ на объектах.

И этот факт также заставляет многих иначе планировать свою жизнь. Если ранее квартиры предлагались на продажу еще на стадии котлована, то теперь многие предпочтут выждать до момента, когда дом будет сдан в эксплуатацию. Никто не хочет оказаться в ситуации, когда деньги перечислены застройщику, а получение ключей откладывается на неопределенное время.

Что будет с ценами на недвижимость

Как отмечают эксперты, не стоит ждать, что цены на квадратные метры снизятся на 20-30% и более. Падение, если и будет, то не во всех сегментах и не более чем на 5-10%. Изменения коснутся только объема спроса.

С большой долей вероятности можно утверждать, что сейчас на рынке останутся только те, кто совершает обменные операции, например, продает однокомнатную квартиру и покупает большей площади, и те, кого вообще не волнует цена. Им нужны квадратные метры, они их покупают. Остальные займут выжидательную позицию.

Это связано и с тем, что во многих регионах МФЦ и Регистрационные палаты только возобновляют работу в офлайн-режиме. Многие не доверяют электронному документообороту и предпочитают общаться с регистраторами и прочими чиновниками лично. Пока же покупатели и продавцы в разных краях и областях приостановили до 50-70% сделок, уже вышедших на заключительную стадию.

В то же время ряд специалистов отмечает, что рубль в 2020 году значительно подешевел в сравнении с предшествующими периодами. Если тенденция усилится, инфляция «съест» сбережения. На практике это означает, что жилье будет дорожать. Соответственно, если на руках есть определенный капитал, его можно вложить в недвижимость сейчас.

Изменения рынка с учетом качества жилья

Отдельно стоит рассказать о разных типах жилой недвижимости. Все вышесказанное больше относится к квартирам с черновой отделкой. Причина падения спроса — ожидание «второй волны» коронавируса. Если опять закроются магазины, торговые центры и базы, собственники не смогут закупить материалы для отделки. Возникнут проблемы и с наймом штукатуров, маляров, отделочников. Купленная квартира станет отложенным активом. Она есть, но жить в ней невозможно.

В то же время еще весной 2020 года был зафиксирован рост спроса на квартиры с полной чистовой отделкой, в том числе премиум-сегмента. Основная причина подобного положения дел — закрытие границ. Многие из тех, кто постоянно проживает вне России, не имеет здесь постоянного жилья, не смогли своевременно выехать. Одновременно гостиницы прекратили прием постояльцев. И гражданам как российским, так и иностранным пришлось срочно покупать квартиры и дома с отделкой и мебелью.

Стоит покупать квартиру в период пандемии

Осталось найти ответ на главный вопрос этой статьи. Стоит ли покупать недвижимость в условиях текущего кризиса?

Однозначного ответа на вопрос нет. Все зависит от ситуации. Если потенциальный покупатель располагает достаточной суммой денег, не нуждается в заемном капитале, нет необходимости откладывать сделку «на потом».

Если же покупка изначально планировалась с привлечением ипотечного кредита, эксперты советуют выждать. Заболеваемость коронавирусом не снижается. Правительства стран вновь заявляют об ужесточении карантинных мер. Сказать однозначно, что к концу 2020 года ситуация стабилизируется, невозможно.

Как вариант, можно обратиться в банк, но на руках необходимо иметь не менее 50% от суммы, необходимой для покупки. А сам кредит оформлять на максимально возможный срок. В этом случае ежемесячный платеж будет относительно небольшим. Если в определенный момент доход и снизится, не придется срочно думать, где взять деньги на погашение задолженности.