Получить льготные ипотечные кредиты по Госпрограмме

Самоизоляция и пандемия 2020 года оказала существенное влияние на различные стороны жизни населения России. Многие люди остались без стабильного дохода, сильно просел курс рубля, в очередной раз выросли цены. В целях поддержки населения Правительство решило ввести пониженную ставку по ипотеке для всех категорий. Суть ее состоял в том что, заемщик может оформить ипотечный кредит под 6,5% годовых без предъявления каких-либо особых требований. При этом, восполнение разницы процентов банковским организациям ложится на плечи государства.

Как выдавались «дешевые» кредиты.

В 2020 году в результате понижения ставки, был выдано ипотечных займов на рекордную сумму – 4,3 трлн. рублей (данные «Дом.рф»). В этом году, согласно прогнозам агентства «Национальные кредитные рейтинги», эта цифра не превысит 3,7 трлн. Изначально планировалось, что государственная программа будет функционировать до 1 ноября 2020 года. Соответствующее Постановление Правительства РФ было подписано 24 апреля, и уже 2 мая обрело законную силу. Затем эту меру продлили еще раз, теперь до 1 июля 2021 года.

При каких условиях выдаются ипотечные кредиты на льготных условиях:

• наличие российского гражданства;
• проведение сделки в период с 17 апреля 2020 по 1 июля 2021 года;
• объект недвижимости находится в новом доме;
• в роли продавца выступает юридическое лицо;
• максимальная сумма ипотеки варьируется в пределах от 6 до 12 млн. рублей (в соответствии с регионом);
• первоначальный взнос составляет не менее 15%.

В рамках вновь введенных льгот стало возможным вложить в сделку материнский капитал и задействовать иные виды государственной поддержки. Требованиями не ограничивался период, на который выдавался кредит, семейные пары с детьми могли продолжать пользоваться специальной ипотечной ставкой в размере 6%.

По данным «Дом.рф», 2020 год стал рекордным для российского рынка жилья и ипотеки. За 12 месяцев было выдано 1,7 млн. ипотечных кредитов, что превысило показатели 2019 года аж на 35%. Наибольшую выгоду от государственной программы получили заемщики, получившие льготный кредит на начальных этапах введения поддерживающих мер. Граждане, успевшие купить жилье по выгодной ипотеке в первые три месяца, были вознаграждены максимально возможными преимуществами. Займы по сниженным процентам обнулили выгоду от понижения ставок по внутренним программам банков. Кредитные организации, вопреки ожиданиям, не получили ожидаемой прибыли от падения процентных ставок. Ввиду резкого скачка цен, они были вынуждены увеличивать размеры оформляемого кредита.

Как росло число ипотечных кредитов

Изначально государство планировало выдать в рамках льготной ипотеки 600 тысяч кредитов. Одной из ключевых задач подобного решения стала необходимость привлечения в отрасль дополнительных инвестиций. Эта сумма оценивалась в 1,8 трлн. рублей. Планировалось, что эти средства пойдут на оплату рабочих мест, строительных материалов и налогов, что поспособствует общему оздоровлению сегмента в период экономического спада.

В третьем квартале 2020 года был зафиксирован рекордный прирост ипотечного портфеля, который составил 8%. Только в сентябре прошлого года в рамках льготной ипотеки было заключено 60 тысяч договоров купли-продажи жилья в новостройках. К примеру, петербургский девелопер КВС в 2020 году реализовал в ипотеку 80% объектов. Эта цифра оказалась для компании небывалой, ранее она не превышала 60%. Ипотечные ставки при покупке недвижимости в ноябре 2020 года достигли 5,9%, что продемонстрировало падение на 2,9% по отношению к показателям ноября 2019 года. На фоне исторически минимальных процентов по займам возрос объем рефинансирования ранее оформленных кредитов.

Льготная ипотека: последствия

Ажиотажные покупки не всегда сопровождались реальной оценкой благосостояния граждан. По мнению экспертов, доля проблемных ссуд в ипотечном портфеле банков к концу 2021 года может достичь 2% по сравнению с 1,6%, характерных для октября 2020 года. Повышение этого показателя будет связано с просрочкой доли реструктурированной задолженности. На него повлияет замедление в размывании проблемной задолженности в выдаче новых кредитов. Повышение проблемных ипотечных кредитов, по своей сути, не имеет критических рисков для ключевых ипотечных банков и системы в целом. Аналитики считают, формирование пузыря на рынке недвижимости в 2021 году маловероятным. Прогнозируется, что темпы повышения цен на новостройки постепенно замедлятся. Проблемы на рынке недвижимости могут возникнуть при сохранении высокого спроса на ипотеку в 2022 году и медленном восстановлении доходов граждан. Ожидается, что Центробанк вовремя отреагирует на возможные последствия повальной выдачи дешевых займов.

Сегодня доля просроченной задолженности, превышающей 90 дней, осталась на уровне января 2020 года. По данным «Дом.рф», общий показатель не превышает 1,4%, касательно сделок на первичном рынке – не более 1,1%. Несмотря на это, банковские организации сохраняют осторожный подход к отбору заемщиков. Они не допускают роста доли ипотечных кредитов с повышенным значением LTV. Доходы населения в ближайшие годы вряд ли возрастут настолько, чтобы все граждане могли выплатить взятые в срочном порядке ипотечные займы, в том числе, по льготным ставкам. Статистика говорит о том, что несоблюдения графика платежей и дефолты простых россиян планомерно будут расти. Уже по итогам первого полугодия 2020 года просрочка по выплатам, возросла на 541 млн. рублей (по данным «Долговой Консультант»). Подобные тенденции с течением времени будут только нарастать.

Чего ожидать и когда закроется госпрограмма

На фоне продолжения распространения коронавирусной инфекции сохраняется высокий уровень неопределенности в экономике. Скорость ее восстановления будет зависеть от множества факторов – эффективности вакцинации, открытия государственных границ, роста благосостояния граждан, стабильности рубля, повышения цен на нефть и т.п. В соответствии с прогнозами Минэкономразвития и Банка России, возвращение на докризисный уровень нейтральной денежно-кредитной политики нужно ждать не ранее начала 2022 года.

Сложившиеся на рынке благоприятные условия для покупки недвижимого имущества привели к реализации спроса, отложенного из-за весенних ограничительных мер 2020 года. Ипотека по-прежнему остается самым важным сегментом рынка кредитования физических лиц. Ввиду быстрых темпов реализации жилья в новостройках из-за программы льготного кредитования, объем денежных средств на счетах эскроу, возрос до 1019,3 млрд. К приобретению квартиры граждан подтолкнула не только льготная процентная ставка, но и снижение доходности по депозитам, и увеличение спроса на жилую недвижимость. На данный момент прогнозы экспертов расходятся. Многие из них утверждают, что сегодня спрос населения на жилье в большей мере удовлетворен. Другие говорят, что в отличие от Москвы и Санкт-Петербурга, в регионах потребность в дешевых кредитах для покупки жилья по-прежнему сохраняется.

В 2020 году велись также дискуссии о возможности распространения льготной ипотеки, в том числе, и на вторичный рынок. С подобной инициативой выступала Валентина Матвиенко. Однако, подобные предложения не выдержали критики, так как обозначенные меры не обеспечивают поддержку строительного сектора, транспортной, логистической отрасли. Выгоду от подобных процедур смогут получить лишь продавцы и перекупщики объектов недвижимости.

Продлят ли льготную ипотеку в июле 2021?

Центральный Банк России настаивает, что программа должна быть завершена вовремя, тогда как Правительство РФ рассматривает возможность ее продления. При затягивании поддержки возможен перегрев рынка жилой недвижимости и формирования пузыря, что вызовет существенное отклонение цены актива от справедливого значения. Пролонгированная льготная ставка по ипотеке уже привела к снижению доступности жилья ввиду резкого скачка цен. «Сбер» также настаивает на отсутствии необходимости продлевать государственную программу после 1 июля 2021 года. Для сглаживания последствий отмены банк предлагает ввести соответствующие меры, которые сегодня находятся на рассмотрении в Минфине.

Ситуация на рынке недвижимости уже вызывает обеспокоенность Министерства финансов. Рост цен на основе заемных денег формирует определенный риск массового дефолта. Для защиты от подобных тенденций эксперты предлагают увеличить первоначальный взнос ипотечного кредита до 30-40% и жестко контролировать его происхождение, так как он не должен быть заемным. Плачевные последствия дешевой ипотеки можно наблюдать сегодня в Японии, где банки являются собственниками огромного количества недвижимости, доставшейся им в форме залога по ипотеке и сильно подешевевшей со временем.

Среди сторонников продления программы по льготной ипотеке – вице-премьер России Марат Хуснуллин. Чиновник настаивает, что государственная мера обеспечивает рынку недвижимости сбалансированное развитие и способствует воплощению важных национальных проектов. Он объясняет временный рост цен повышением стоимости строительных материалов, падением рубля и переходом на эскроу-счета. Вице-премьер отмечает, что ключевая задача отрасли сегодня – увеличивать предложение, а не отменять льготные ставки по ипотечному кредитованию.

Резюме

По мнению застройщиков, 2021 год будет существенно отличаться от предыдущего. Постепенно сократится как спрос на недвижимость среди покупателей, так и предложение, выводимое на рынок. Ажиотажная скупка квартир, характерная для прошлого года, признается аномалией. 1 июля, возможно, прекратит действие государственная программа по льготной ипотеке. Обсуждаются различные варианты, возможно, что она закроется только в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, а также в Краснодарском крае. Тем не менее девелоперы не прогнозируют существенного падения процентных ставок по окончании действия правительственной поддержки.