Рост цен на вторичном рынке в Санкт-Петербурге за 1 полугодие 2021

Жители Петербурга морально утомились, ведь непрерывный рост стоимости вторичного жилья уже второй год продолжает планомерный рост. Высокий спрос на объекты рынка вторички, характерный для IV квартала 2020 года, сегодня медленно и постепенно начинает снижаться. Несмотря на это, стоимость квадратного метра продолжает двигаться вверх нехарактерно высокими темпами. По оценке экспертов, в I квартале 2021 года спрос на объекты вторичного рынка соответствовал традиционному уровню. Он вплотную приблизился к показателям аналогичного периода прошлого года. II квартал 2020 года показал самый высокий уровень продаж, который оказался на 12% выше первого полугодия. Это объясняется началом пандемии и неожиданным вступлением в силу карантинных мер.

Финансовые проблемы отрасли

По заявлению Центрального Банка России рынок недвижимости в стране перегрелся. Причина роста цен и спроса – пролонгированная программа льготной ипотеки. По причине высокого уровня одобрения кредитов и отсутствия роста доходов рано или поздно произойдет повальное неисполнение кредитных обязательств со стороны заемщиков. Уже сегодня, по данным «Московского комсомольца», 25% квартир реализуются с обременением, каждый восьмой объект выставлен на продажу по причине невозможности заемщика выплачивать ипотечный кредит. А это уже серьезная угроза банковской системе, которая в условиях дефицита денежной массы не сможет эффективно выполнять свои функции.

Экспертов настораживают признаки ценового пузыря, возникшего ввиду низких ставок, роста цен и повышения затрат застройщиков. Осложняется ситуация нехваткой рабочей силы и удорожанием строительных материалов. Быстрый рост цен будет приводить к снижению спроса, сокращению ипотечного кредитования и, как следствие, падению доходов застройщиков. Вслед за ними пострадают производители строительных и отделочных материалов, бренды бытовой техники и т.д. Специалисты ждут от государства важных решений, направленных на стабилизацию ситуации.

Наиболее эффективными мерами по выравниванию ситуации на вторичном рынке видится восстановление экономики, естественная стимуляция роста доходов населения и повышение покупательной способности граждан. Ограничительные решения и проверки антимонопольщиков вряд ли приведут к положительной динамике на вторичном рынке. Эксперты отмечают, что сложившаяся ко II кварталу 2021 года ситуация могла быть спрогнозирована еще на этапе введения программы льготной ипотеке. Именно тогда необходимо было действовать и вводит более жесткие условия ипотечного кредитования.

Как росли цены

На сегодняшний день спрос на вторичную недвижимость по-прежнему сохраняется. Стабильный интерес и сформировавшийся дефицит предложений первичного уровня при всех раскладах будет приводить к росту цен на вторичку. По информации «Петербургской недвижимости» объекты из сегмента «старого» вторичного жилья с января 2021 года подорожали почти на 11%. К концу I квартала 2021 года стоимость квадратного метра достигла до 137 тысяч рублей. Что касается домов, возведенных в последние 10-15 лет, так называемой «новой вторички», цены на подобные объекты недвижимости выросли на 11,4%, и достигли 174,4 тысяч рублей за метр2.

Благодаря эффекту пониженной ставки Санкт-Петербург постепенно догоняет Сочи по ценам на вторичку. Повышение цен на определенные типы квартир со временем станет более выраженным. Двухкомнатные квартиры, расположенные в сооружениях брежневской постройки в Калининском районе Северной столицы, за шесть месяцев выросли в цене на рекордные 21%. Особым спросом пользовались однушки, находящиеся в районе Лахты. Они выросли по стоимости еще больше – на 22%. В то же время компактные студии в объектах нового вторичного фонда в Красносельском районе Петербурга стали дороже в I квартале 2021 года на 19%.

По информации «Бюллетеня недвижимости» средняя цена квадратного метра жилой площади на вторичном рынке сегодня составляет около 175 тыс. рублей. В начале 2021 года цена м2 была как минимум на 20 тысяч рублей меньше. Эксперты уточняют, что подобные показатели касаются, прежде всего, информации, содержащейся в предложениях агентств и различных рекламных объявлений. Большинство заключаемых сделок в сегменте проходят по сниженным ценам, которые находятся в пределах 145–150 тысяч рублей за квадратный метр.

Квартиры дорожали в первом квартале 2021 года не только по причине декларируемого повышения цен на строительные материалы и рабочей силы. Многие девелоперы просто решили воспользоваться ажиотажным спросом и получить дополнительную прибыль. В итоге, судя по финансовой отчетности застройщиков, некоторые из них в 2020 году получили доход на 30-100% больше, чем в 2019-ом.

В соответствии с оценкой Becar Asset Management, в I полугодии 2021 года стоимость вторички в Санкт-Петербурге возросла более чем на 15%. Цена квадратного метра поднималась следом за изменениями в сегменте новостроек, но с определенными задержками. Традиционно вторичный рынок недвижимости отличается крайней сложностью и неоднородностью. Стоимость объектов может значительно различаться и зависеть от десятков факторов. Сегмент с регулярной периодичностью потряхивает ввиду попыток владельцев самостоятельно реализовать имущество. Многие из них не осознают реальную рыночную цену того или иного объекта и не способны правильно оценивать современную ситуацию в сфере вторички. Такие продавцы не владеют актуальными данными и попросту не успевают переориентироваться на текущие цены, искажая общую картину рыночного сегмента.

Ажиотажный спрос на комнаты в коммуналках

В июле 2021 года покупатели предпочитали вкладываться в покупку вторичного жилья, расположенного в Приморском и Московском районе. Слегка просел спрос на трехкомнатные квартиры, находящиеся в старом фонде. Вторичные объекты недвижимости с одной комнатой, возведенные в хрущёвские и брежневские времена, в конце 2020 года были реализованы в первую очередь. Во II квартале 2021 года подобные объекты постепенно теряют набранные позиции ввиду слишком быстрого роста цен. По данным «Петербургской недвижимости», уже с февраля 2021 года агенты столкнулись с постепенным перемещением интереса инвесторов с квартир старого фонда на комнаты, находящиеся в центральных локациях города.

Рост спроса на комнаты в Санкт-Петербурге объяснялся ограниченным бюджетом определенного социального слоя населения Петербурга и необходимостью в сжатые сроки приобрести хоть какое-то жилье. Для многих покупателей подобное жилье остается единственной нишей для инвестиций. В первую очередь были распроданы наиболее бюджетные варианты комнат в комуналках. Граждане приобретали компактные комнаты площадью не более 12–13 м2, находящиеся в домах старой застройки, так называемых «кораблях». Кроме того, активно покупались комнаты, находящиеся в панельных многоквартирных домах старой застройки, не превышающие по цене 1,5 миллиона рублей.

Перспективы вторички: когда остановится рост

Во втором квартале 2021 года вторичный рынок жилья продолжит рост. Он будет медленным, соответствующим темпам естественной инфляции. Подобная тенденция связана с тем, что себестоимость строительства будет дорожать, а за ней будут тянуться и цены на первичном рынке. Традиционно за этим последует рост стоимости жилья во вторичке. Не исключено, что с помощью повышения ипотечных ставок рынок постепенно будет охлаждаться и в естественном темпе стабилизируется. Осложнить ситуацию могут неожиданные глобальные изменения в экономике нашей страны и мира в целом. Согласно сложившейся практике, они способны полностью обвалить спрос и трансформировать стоимость предложения.

Для летнего периода всегда характерно небольшое снижение спроса на недвижимость ввиду отпусков граждан и жизни загородом. Многие покупатели планируют заключение сделок и инвестиций на осень и зиму. Согласно подобным трендам, эксперты прогнозируют повышение спроса именно в осенние месяцы – сентябрь и октябрь. Однако ожидать ажиотажного роста, характерного для IV квартала 2020, не стоит.

Скорее всего ситуация будет похожа на стабилизацию сектора, которая была характерна для 2018–2019 годов. Рано или поздно рынок вернется к равновесию. Небольшие колебания цен по месяцам все-таки будут происходить, но существенного роста цен на вторичку специалисты не прогнозируют.

По мнению участников рынка недвижимости, большой проблемой является отсутствие адекватного объема предложения на первичном и вторичном рынке. Наиболее выгодные в плане инвестиций объекты расходятся моментально, а новые жилищные комплексы и приличное вторичное жилье редко появляется на рынке. Действительно качественные квартиры с хорошей транспортной доступностью реализуются по завышенным ценам и доступны немногим петербуржцам. Изменения на рынке недвижимости, произошедшие за минувший год, шокировали покупателя. Многие граждане полностью отказались от мысли купить собственное жилье и сегодня находятся в ожидании положительных перемен ситуации. Покупать сейчас или откладывать важное решение на будущий год – однозначно ответить на этот вопрос сегодня никто не может.