Скрытые платежи по ипотеке

mortgage

Ипотечный кредит — единственная возможность купить собственную квартиру для 90% населения России. И банки умело этим пользуются. Баннеры, сайты, рекламные ролики по телевизору предлагают стать владельцем квартиры по ставке «ОТ…..». Что же кроется за этой фразой? Сколько реально будет стоить кредит, если банк анонсирует минимальную ставку на уровне 6,5%? О каких дополнительных платежах заемщик узнает уже по факту? Существуют ли взносы, напрямую не связанные с кредитом, но от которых сложно, а порой и невозможно отказаться. Разберем эти моменты более подробно.

 

Покупка страхового полиса

В 2014 году в Федеральный закон 102-ФЗ «Об ипотеке» внесены очередные изменения. С этого момента заемщик обязан страховать предмет залога в пользу кредитора на все время действия ипотечного договора. Сумма покрытия по полису должна перекрывать  кредит вместе с процентами. В число страховых случаев включаются как повреждения квартиры (например, залив со стороны соседей сверху), так и полное уничтожение (пожар, взрыв бытового газа и т. д.).

В соответствии с законодательством заемщик не может отказаться от страхования предмета залога. Ежегодный расход составляет от 0,5 до 2% от суммы кредита. Если клиент в определенный момент времени не продлит действие полиса, банк имеет право:

  • сделать это за него. Все расходы при этом перекладываются за заемщика;
  • повысить процентную ставку на период, пока не будет оформлена страховка. Дополнительным наказанием станет штраф;
  • заявить о досрочном расторжении договора. В этом случае заемщик обязан вернуть всю сумму по договору в указанное время.

Последний вариант является больше вынужденной мерой. Кредиторы прибегают к ней при регулярных задержках с покупкой полиса.

Главная проблема для заемщика состоит в том, что он не может обратиться в страховую компанию по своему выбору. Банк просто не примет у него полис. Договор страхования необходимо заключать с компанией, аккредитованной банком. На практике это чаще всего означает увеличение тарифа. Если заемщик решит обратиться за рефинансированием, то и полис потребуется уже на новый банк и от другого страховщика.

Изменения от 2014 года коснулись страхования жизни и здоровья заемщика (всех созаемщиков) и титула квартиры. Эти платежи отнесены к добровольным. В реальности же клиента ставят перед выбором: страховка или повышение процентной ставки на 0,3-3 п. п.

Отдельно стоит сказать о страховании от потери работы. Банки активно предлагают пользоваться этой услугой, обещая, что в случае увольнения кредит за должника погасит страховая компания. На самом деле не все так просто. К страховым случаям стандартно относят сокращения, ликвидацию предприятия (добровольную или банкротство). Обычное увольнение по собственному желанию страховым случаем не является ни при каких обстоятельствах.

Оценка объекта

В новостройке, если дом еще не сдан в эксплуатацию, банк при расчете суммы кредита исходит от стоимости ДДУ. Если недвижимость покупается на вторичном рынке, отказаться от этой услуги не получится.

Заемщик за свой счет обязан обратиться в специализированную компанию (рекомендованную кредитором) и заказать оценку. В зависимости от типа объекта заплатить за услугу придется от 4 до 20 тыс. рублей.

Здесь есть один большой «подводный камень». Банк без объяснения причин может отказать в кредитовании выбранного заемщиком объекта. Например, служба безопасности выявит подозрительные сделки с квартирой в прошлом. Заемщику придется искать новое жилье и опять его оценивать. Деньги ему никто не вернет.

Регистрация закладной

Закладная в пользу банка в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. Пока присутствует обременение, заемщик не имеет права проводить с квартирой любые юридически значимые действия.

Если купить новостройку, сумма госпошлины за регистрацию закладной составит 350 рублей. Покупка на вторичном рынке обойдется дороже — 2000 рублей. Если в закладную будут вноситься изменения, за каждое придется перечислять в бюджет по 350 рублей. Столько же стоит аннулирование документа.

Регистрация права собственности на квартиру

В соответствии с действующим Налоговым Кодексом РФ покупатель или продавец за регистрацию договора купли-продажи и оформление перехода права собственности обязаны уплатить пошлину в размере 2000 рублей. Кто из них будет перечислять, значения не имеет.

Но для покупателя, если он использует заемные деньги, ситуация может существенно усложниться. Сбербанк, например, заявляет, что для тех, кто отказывается от работы в электронном формате, процентная ставка повышается на 0,3 п. п. Но и передача документов в Регистрационную палату по каналам ТКС не бесплатна. На странице сервиса Дом.Клик значится, что заемщик отдаст банку от 7900 до 10900 рублей. Конкретная сумма зависит от типа недвижимости, региона и прочих факторов.

Повышение процентной ставки

Пришло время вспомнить о загадочных буквах «ОТ» перед процентной ставкой в рекламных объявлениях. Например, Сбербанк предлагает купить квартиру на вторичном рынке по ставке «ОТ 7,3%». На практике же заемщика ждет увеличение на:

  • 0,3 п. п. при отказе от регистрации сделки в электронном формате;
  • 0,3 п. п., если квартира выбрана не на сервисе Дом.Клик;
  • 0,5 п. п., если заемщик не является участником зарплатного проекта;
  • 0,8 п. п., если отсутствует подтверждение стабильного дохода;
  • 0,4 п. п., если сумма первоначального взноса не превышает 20% от стоимости выбранного объекта.

Еще на 1 п. п. банк поднимет ставку, если заемщик откажется застраховать свою жизнь и здоровье.

Россельхозбанк на своем сайте не расписывает столь подробно, на сколько процентов ставка будет увеличена в той или иной ситуации. Но, если заемщик не является зарплатным клиентом, не работает в бюджетной сфере, ранее не сотрудничал с кредитором, ставка вместо анонсированных 7,5% составит 8,65% годовых. При отказе от страховки — 9,65% годовых.

Оплата нотариальных услуг

Здесь важно сразу подчеркнуть один момент. Тарифы на услуги установлены на уровне государства. Ни один нотариус не может изменить их на свое усмотрение в большую или меньшую сторону.

Визировать у нотариуса предстоит:

  1. Брачный договор, если одного из супругов необходимо исключить из числа созаемщиков.
  2. Согласие мужа/жена на покупку недвижимости с привлечением заемных средств.
  3. Доверенность на юриста или третье лицо, если покупатель не может или не хочет самостоятельно заниматься оформлением и регистрацией сделки.
  4. Обязательство выделить доли детям и супругу после снятия обременения, если недвижимость приобретается с использованием средств маткапитала. Без этого ПФР не выдаст разрешение на использование денег.

Услуги риелтора

Формально этот расход к числу обязательных не относится. Многие полагают, что можно и самостоятельно найти объект и договориться с продавцом. Но нельзя забывать, что с каждым годом мошенников на рынке недвижимости становится все больше. Совершенствуются схемы обмана граждан. Избежать если не всех, то большей части проблем поможет именно риелтор.

Он может по официальным и личным каналам проверить юридическую чистоту объекта, наличие неблагонадежных соседей. Он зафиксирует факт передачи денег, изучит договор с банком и продавцом для выявления пунктов с двояким толкованием или противоречащих законодательству. Он же возьмет на себя ведение переговоров со второй стороной по договору, в том числе в части задатка.

Стандартно риелтору за услуги приходится отдать 3-5% от стоимости покупки. Но это — не тот случай, когда стоит экономить.

Дополнительные услуги банка

Этот пункт очень и очень обширен. К нему можно отнести:

  • аренду банковской ячейки, открытие аккредитива или специального посреднического счета для транзитного размещения денег. Продавец получит их только после перерегистрации права собственности на  квартиру на покупателя. В среднем, аренда ячейки в месяц обходится в 3 000 рублей;
  • межбанковские переводы. Если продавец открыл счет в другом банке, за перевод денег с заемщика возьмут от 0,1 до 1% от суммы кредита. Оплачивать комиссию заемщик будет и в том случае, если будет переводить средства в погашение задолженности, например, с зарплатной карты другого банка. Финансовые организации России постепенно отказываются от бесплатных переводов даже между счетами, принадлежащими одному клиенту;
  • услуги юриста. Финансовая организация может предложить не нанимать стороннего риелтора для решения возникающих проблем, а обратиться к своему сотруднику. Сколько это будет стоить, сказать невозможно. Например, сервис Дом.Клик за проверку юридической чистоты объекта берет в среднем 15000 рублей. Дополнительно придется платить за составление договора и т. д.;
  • запросы в БКИ. Банк в обязательном порядке проверяет кредитную историю потенциального заемщика. Бюро кредитных историй — это коммерческие организации, и за предоставление информации по конкретному лицу они выставляют банкам счет. Формально никто не скажет клиенту, что он должен оплатить подобные услуги, но расходы (500-1000 рублей) за каждый запрос на  него переложат. Заемщик может и самостоятельно обращаться в БКИ. Раз в год это можно сделать бесплатно. Цель — проверка своей кредитной истории. Сотрудники банка могут ошибаться, не передавать в Бюро своевременно информацию о внесении платежей или путать данные. Запрос поможет своевременно выявить подобные проблемы;
  • обслуживание расчетного счета. Формально банки заявляют, что не берут комиссию за рассмотрение заявки. Но каждому заемщику открывается персональный счет, на который надлежит перечислять деньги в счет погашение задолженности. И эта услуга — платная. Банк может установить фиксированный тариф или назначить процент от суммы кредита. В худшем для заемщика случае он ежегодно только за обслуживание счета будет отдавать банку еще 1-2% от полученной суммы;
  • выдачу справок. Гражданин России при условии, что он является плательщиком НДФЛ, имеет право обратиться в ФНС для получения налогового вычета. Со стоимости квартиры можно вернуть до 260 000 рублей, с процентов по ипотечному кредиту — до 390 000 рублей. Но до визита в ИФНС заемщик обязан обратиться в банк и получить справку о сумме задолженности и реально уплаченных за год суммах. Эта услуга платная. За каждую справку банк возьмет не менее 100 рублей. Если учесть, что для получения полного вычета в ФНС придется обращаться в течение десятилетий, общая сумма за справки будет значительной.

Мы собрали информацию об очевидных и скрытых платежах по ипотеке. Перечень не является исчерпывающим. Все зависит от финансовой политики конкретного банка. И в большинстве случаев заемщик о том, что нужно еще что-то оплатить, узнает уже по факту.

Share on facebook
Facebook
Share on google
Google+
Share on twitter
Twitter
Share on vk
VK
Share on odnoklassniki
OK
Шапка

ПОЛИС ГЛУХАРСКОЙ

Описание

«Полис Приморский/Полис на Глухарской» расположится в Приморском районе Санкт-Петербурга. Старт продаж намечен на ноябрь 2020 года. Завершение строительства и ввод в эксплуатацию запланированы на I квартал 2024 года. Реализация будет идти с использованием эскроу-счетов. К возведению планируется два корпуса высотой 14 этажей. Вместе они рассчитаны на 2220 квартир. Ассортимент начинается со студий. Придомовая территория будет благоустроенной. Хорошая транспортная доступность, отдельный съезд с платной дороги на Плесецкую улицу и скорая реализация 2 станций метров в пешей доступности, а также близость зеленой зоны – Юнтоловского заказника и строительство школы на 1100 мест в ближайшем соседстве делают комплекс привлекательным как для инвестиций, так и для проживания.

ЛЕГЕНДА МАЛООХОТИНСКИЙ

Описание

«Малоохтинский, 68» — новый проект LEGENDA BUSINESS на правом берегу Невы. Вдохновением для создания архитектурного облика послужили знаковые урбанистические проекты из Европы.

 

Исторический центр, тихие улицы, бизнес-квартал класса А и виды на реку Неву – удивительное сочетание!.

Комплекс9 корпусов, 9 этажей, 918 квартир.

Последние 3 этажа будут с панорамным видом на большую воду.

Закрытая территория и авторские планировки сделают именно этот проект одним из самых конкурентным в целях инвестиций и комфортным для проживания в данной локации.

RBI ДОМ У НЕВСКОГО

Описание

Формирование площади вокруг Феодоровского собора завершит проект в сегменте премиум,

Застройщиком RBI в локации Миргородская 1, который будет продолжением жилого квартала “Дом у Невского”.

Камерный проект на 253 квартиры высотой 8 этажей и подземным паркингом на 150 машиномест в самом сердце Санкт-Петербурга – один из самых ожидаемых стартов.

Ультрасити

Описание

Жилой комплекс «Ultra City» включает в себя 10 кирпично-монолитных корпусов переменной этажности и различной архитектуры.

Квартиры спроектированы по концепции 3Е: Экономика, Эргономика, Экология. Жильцы могут управлять камерами видеонаблюдения и шлагбаумом с мобильных телефонов. Квартиры имеют видовые характеристики, фасады некоторых корпусов обращены в сторону Финского залива и Юнтоловского лесопарка.

Преимущества

  • Проект архитектора ТРЦ «Галерея» В. Григорьева
  • Квартиры с видами на Финский залив и Юнтоловский заказник
  • Комплекс расположен на 6-метровом пандусе
  • Спортивная зона и уличные тренажеры
  • Видеонаблюдение на территории комплекса
  • Фруктовый сад во дворе

В холлах и входных группах выполнена отделка по авторскому дизайн-проекту, который предусматривает сочетание различных элементов, материалов и архитектурных форм. В состав жилого комплекса входят школа и детский сад. На придомовой территории установлены развивающие детские площадки, мини-стадион, настил для занятий йогой и спортивные транажеры. Двор разделен на тематические зоны. Вокруг домов расположены прогулочные зоны, посажены фруктовые сады, деревья и кустарники.

 

VALO

 

Описание

Комплекс апарт-отелей VALO – это уникальный гостиничный объект, который соответствует европейским стандартам качества и отвечает запросам самой взыскательной публики.

Он расположен в локации с хорошо развитой транспортной, социальной и коммерческой инфраструктурой – прямо напротив станции метро «Бухарестская» (1 минута пешком от метро до дверей апарт-отеля).

Апартаменты – это студии, одно- и двухкомнатные юниты площадью от 16 до 52 кв. м, в том числе видовые на последних этажах. Апартаменты сдаются с «чистовой» отделкой, также предлагается дополнительная услуга – апартаменты с отделкой и меблировкой. Особое внимание уделяется благоустройству внутренней территории комплекса и развитию концептуального общественного пространства под открытым небом. На внутренней территории апарт-отеля разместятся фонтаны и арт-объекты, световые навигационные панели и дизайнерские фонари.

Преимущества

  • Двухэтажная торговая галерея
  • Площадь с фонтаном во дворе
  • Собственная управляющая компания апарт-отелем
  • Фитнес-клуб на территории комплекса
  • Весь спектр гостиничного сервиса
  •  100 метров до метро «Бухарестская»
  •  100 метров до ТРК «Континент»
 

В апарт-отеле есть все необходимые гостиничные технологии: консьерж-служба, система контроля и управления доступом, видеонаблюдение и охрана в режиме «24/7», разделение технологических потоков, просторные помещения для персонала, складские помещения для хранения гостиничного инвентаря, а также клининг-сервис.

На данный момент можно приобрести номер с управлерие УК или для самостоятельного проживания.

Так же есть варианты гарантированного дохода. Отличный вариант для получения пассивного дохода.

ID KUDROVO

Описание

Проект «ID Kudrovo» представляет собой жилой комплекс высотой до 12 этажей. Архитектурная концепция объекта разработана бюро Юкки Тикканена. В отделке фасадов применяется штукатурка светлых оттенков с яркими цветовыми акцентами. Наружные стены украшены витражным остеклением и эркерами. В холлах выполнена отделка по авторскому дизайн-проекту.Покупателям квартир в ЖК «ID Kudrovo» предложено множество планировочных решений: в наличии квартиры, как классического типа, так и европланировки. Квартиры имеют просторные площади, увеличенные оконные проемы до 2 метров и потолки высотой 3 метра. В ЖК предусмотрен коворкинг «ID Club» – точка приятжения всех жильцов на первом этаже в каждом доме. Застройщик передает покупателям квартиры с подчистовой и чистовой отделкой в трех вариантах на выбор: классическом, современном и в стиле LOFT. Также есть квартиры с эркерами.

Преимущества

  • Квартиры с тремя вариантами чистовой отделки
  • От двух квартир на этаже
  • Высота потолков 3 метра
  • Подземный паркинг на 204 мест и парковка на 98 мест
  • Закрытая территория с системой видеонаблюдения
  • Коворкинг на первых этажах
  • WiFi на территории комплекса
  • Система «Диспетчеризации» в каждой квартире
  • Парк «Оккервиль» в пяти минутах пешком

На первых этажах расположены коммерческие помещения. Для автовладельцев предусмотрен подземный паркинг на 204 места и парковка на 98 мест. Придомовая территория благоустроена ландшафтным дизайном. Во дворе расположены детские и спортивные площадки, уличные тренажеры, скейт-парк и зоны барбекю.

В пешей доступности работают школы, магазины, спортивные центры, и детские сады. В районе работает гипермаркет «Лента», в пяти минутах транспортом – ТРЦ «МЕГА Дыбенко», «Ашан», «OBI» и «IKEA». Жилой комплекс находится в 10 минутах транспортом от метро «Улица Дыбенко» и в пяти минутах от выезда на КАД.

Московский, 65

Описание

Жилой комплекс «Московский, 65» представляет собой четыре монолитных корпуса высотой до 8 этажей, рассчитанных всего на 411 квартир. Среди них есть двухуровневые квартиры, квартиры с двойным светом и лоты с террасами.

Общая площадь ЖК составит 87 тыс. кв. м, из которых на жильё придётся 36 тыс. кв. м.

Архитектурный проект создан бюро «Студия 44» под руководством Никиты Явейна, признанного архитектурного мэтра Северной столицы. В соответствии с амбициозным девелоперским замыслом, в каждом своем решении ЖК заявляет новый стандарт жилой среды в сегменте бизнес-класса.

Преимущества

  • Архитектурный проект от бюро «Студия 44»
  • 80 уникальных авторских планировок на 411 квартир
  •  Двухуровневые квартиры и квартиры со вторым светом
  •  Мансардные и круизные окна
  •  262 индивидуальные кладовые
  •  570 мест в подземном паркинге с лифтом
  •  Комплексная система безопасности
  •  Живописный прогулочный променад
  •  5 минут до метро «Фрунзенская»

 

 

Подземный паркинг рассчитан на 570 машино-мест. На техническом этаже расположатся 262 кладовые комнаты. Между корпусами обустроят общественную прогулочную зону. В одном из жилых

корпусов откроется встроенный детский сад на 110 воспитанников.

От ЖК до станции метро «Фрунзенская» можно дойти пешком, расстояние составляет буквально 200 м.

Созидатели

Проект «Созидатели» представляет собой клубный дом, состоящий из 7 корпусов высотой от 4 до 8 этажей. Архитектура комплекса соединила в себе несколько стилей: пышное необарокко, строгий неоклассицизм и северный модерн. Интерьер парадной входной группы выполнен по индивидуальному дизайн проекту. У каждого жильца индивидуальный электронный ключ для доступа на территорию дома или в паркинг. Помимо этого, в комплексе внедрена система распознавания лиц Face Recognition, а управлять доступом во двор или в подъезд можно прямо со своего смартфона.

В ЖК «Созидатели» предложено множество планировочных решений: в наличии квартиры, как классического типа, так и европланировки. В них предусмотрены большие окна, открытые балконы на верхних этажах и квартиры с мансардными окнами. Всего запроектировано 229 квартир без отделки.

Преимущества

  • Камерный проект на 229 квартир
  • Дом в историческом центре города
  • Высота потолков до 3,8 метра
  • Подземный паркинг на 79 мест и отдельная автостоянка для гостей
  • 800 метров до метро «Балтийская»
  • Невский проспект в 10 минутах транспортом
 

На первом этаже ЖК предусмотрены коммерческие помещения с витражным остеклением и отдельным входом. Территория комплекса закрыта от автомобилей и случайных прохожих. Ведется круглосуточное видеонаблюдение по периметру комплекса. Внутренний двор расположен на стилобате, под которым размещен паркинг. Двор наполнен зеленью, а в оформлении использованы натуральные материалы, дерево и камень. Для детей организована развивающая игровая площадка с деревянным лабиринтом и пирамидой, а для взрослых – спортивная площадка. В корпусе №2 предусмотрен мини-клуб для проведения различных мероприятий.

Проект «Созидатели» находится в историческом Адмиралтейском районе Санкт-Петербурга. В пешей доступности находятся детские сады, школы, гимназии, лицеи и вузы, работают торговые центры, магазины, спортивные центры, кафе и рестораны. В районе комплекса развита сеть наземного общественного транспорта, в пешей доступности расположены две станции метро: «Балтийская» и «Технологический институт».

Вы планируете?

Любые объекты для покупки недвижимости-Новостройки, квартиры по переуступке, Вторичный рынок, коммерческие посещения.

Любые объекты для продажи- Новостройки, квартиры по переуступке, Вторичный рынок, коммерческие посещения.

Стадия готовности дома?

Например, если у квартиры уже есть собственник, то это вторичный рынок, а если она в процессе строительства, то новостройка

Когда вы планируете въехать в новую квартиру?

Для вторичного рынка - выбираем сразу, для новостройки - предположительную дату завершения строительства

Количество комнат в квартире?

Студия - до 30 кв.м. 1 ккв - 30-50 кв.м. 2 ккв - 45-85 кв.м. 3 ккв - 70-120 кв.м. 4 ккв - 90-150 кв.м.
Студия - это совмещенная кухня и комната с отдельным сан.узлом, коридором и балконом.
Комнатность предпочитетельно указывать по количеству спален в квартире.

Предполагаемая стоимость квартиры?

Полная стоимость квартиры, на которую вы рассчитываете.

Когда Вы планируете покупку?

Когда ориентировочно Вы готовы выйти на сделку?

Оставьте заявку, брокер свяжется с вами для уточнения деталей и отправит презентацию подходящих объектов