Использование эскроу-счетов для покупки недвижимости

Проблема обманутых дольщиков в нашей стране в начале 2000-х стала новой реальностью. Граждане теряли все имеющиеся накопления и не могли добиться получения квартиры. В некоторых ситуациях объекты достраивались за счет государственных средств, в других все пускалось на самотек. Правительством были приняты меры и введен иной порядок взаимодействия между инвесторами и девелоперами. Новый механизм финансирования долевого строительства заработал в России 1 июля 2019 года. Задачей простой схемы проведения сделки является обеспечение ее безопасности и защиты, прежде всего, покупателя от финансовых рисков.

Особенности ведения расчетов

Эскроу – это банковский счет, открываемый специально для проведения процедуры покупки строящегося жилья. Соглашение об этом подписывается между тремя сторонами – покупателем, строительной организацией и банком. На специальный счет поступает вся сумма для оплаты возводимого жилья. В случае ипотеки, денежные средства зачисляются банком, выдавшим кредит. После перевода никто не сможет распоряжаться ими. Они блокируются на весь период вплоть до ввода строительного объекта в эксплуатацию, после чего собственник должен оформить правоустанавливающие документы. Только после передачи квартиры новому собственнику банковская организация передает девелоперу деньги с эскроу-счета.

По своей сути подобная схема очень схожа с аккредитивом и обеспечивает выполнение обязательств обеими сторонами сделки. Появившись пару лет назад, практика создания эскроу-счетов сегодня используются все чаще, особенно при оформлении договора долевого участия. В нашей стране ДДУ сегодня набирают все большую популярность. Приобретение жилья и коммерческих помещений на начальном этапе строительства очень выгодно. На этапе котлована объекты реализуются по минимальной стоимости, поднимаясь в цене по мере приближения момента сдачи здания в эксплуатацию.

До появления эскроу-счетов деньги покупателей поступали непосредственно в руки застройщиков, которые были обязаны тратить их на строительство многоквартирного дома. Но не всегда взятые обязательства выполнялись без нарушений. Среди ключевых преимуществ расчетов по эскроу – отсутствие платы за услугу, возможность использования материнского капитала, защита от ареста и удобство при проведении цепочки сделок.

Как происходят сделки с эскроу-счетами

На начальном этапе дольщик выбирает подходящий объект, обсуждает детали с девелопером и заключает ДДУ. В течение нескольких дней оформляются все детали, и открывается счет в банке. В рамках сделки инвестор, банковская организация и застройщик подписывают трехсторонний договор. Будущий собственник вносит денежные средства на эскроу-счет и ожидает окончания строительства. Только в особых случаях возможен возврат заблокированных денег покупателю:

• срывы сроков сдачи объекта девелопером, указанные в договоре;
• оформление застройщиком банкротства и запуск конкурсного производства;
• строительная организация была ликвидирована решением судебной инстанцией.

У будущего собственника остается риск банкротства банка, где находятся его деньги. Однако, денежные средства подлежат обязательному страхованию, поэтому, если квартира стоит не более 10 млн. рублей собственник обязательно получит их назад в случае форс-мажора.

Повсеместное распространение эскроу-счетов

На первом этапе введения новых правил проведения сделок по новостройкам предполагалось, что они станут обязательными. Однако, вскоре требования были послаблены. Застройщик вправе получить денежные средства, если он построил более 30% объекта и реализовал более 10% его площади. Работа по эскроу обязательна для девелопера, если первый ДДУ зарегистрирован позднее 1 июля 2019 года.

В 2021 году тенденции таковы, что все больше застройщиков используют систему эскроу для проведения сделок. По прогнозам экспертов этот показатель может возрасти ввиду того, что будут достроены и сданы в эксплуатацию текущие объекты, возведенные по старым правилам. Благодаря подобному тренду доля проблемных объектов в реестре постепенно снижается.

Работа с эскроу-счетами защищает покупателя, и приносит дополнительный доход банкам, однако, застройщики настаивают на их поэтапном раскрытии по мере реализации проекта. Подобная возможность при долевом строительстве законодательно пока не предусмотрена. Ряд высокопоставленных чиновников обращались с инициативой изменить ситуацию, но пока все остается без изменений.

Новые правила игры для ИЖС

В марте 2021 года стало известно, что Минстрой планирует распространить систему счетов эскроу также в сферу индивидуального жилищного строительства. Ключевая цель введения подобных мер – естественное увеличение предложения в сегменте малоэтажного жилья. Власти ожидают, что вводимые меры увеличат этот показатель на 15-25%, и уже через 3 года площадь реализуемой недвижимости возрастет на 50 млн. кв. м. Традиционно сфера ИЖС в нашей стране пользуется недоверием среди населения. Внедрение эскроу-счетов позволит обеспечить чистоту рынка и прозрачность сделок. Для реформы планируется разработать подробные рекомендательные стандарты и эффективный механизм получения льготного ипотечного кредитования.

Пилотный проект стоимостью более 500 млн. рублей будет реализован в Липецкой области Сбербанком. В его рамках будет построено 23 таунхауса в с. Ленино площадью более 19 тыс. кв. м. Банк «Дом.рф» планирует реализовать проект по ИЖС в Ленинградской области, однако, на данный момент он не получил необходимые согласования и разрешения.

Ситуация на рынке Северной столицы

Уже более двух лет все новые проекты на рынке недвижимости в Петербурге реализуются в рамках системы эскроу-счетов. Мера ожидаемо сказалась на росте цен на новостройки в Северной столице. Вслед за новостройками начали дорожать предложения вторичного рынка. При этом, дополнительная финансовая нагрузка легла на плечи приобретателя недвижимости, а в итоговом выигрыше остались банковские организации.

Петербургские риэлторы отмечают, что с введением новых способов расчетов ни одна из сторон особой разницы не ощутила. Старая и новая схема работает одинаково эффективно. Количество проектов, реализуемых по схеме эскроу, планомерно возрастает. В начале 2020 года этот показатель выражался в 18-ти строительных объектах, к маю 2020 года цифра возросла до 23. Застройщики используют схему блокировки инвестиций полностью или частично. Многочисленные проекты по строительству апарт-отелей также начали строиться на основе безопасной схемы расчетов.

Среди первых проектов, реализуемых в рамках эскроу-счетов жилищные комплексы комфорт-класса в Петербурге:

• «Северная Долина» (Главстрой);
• «Квартал Che» (ЛенСпецСМУ);
• «Modum» (Арсенал-Недвижимость);
• «Солнечный город. Резиденции» (Setl City) и др.

По мнению экспертов «Петербургской недвижимости» доля объектов, возводимых с использованием эскроу-счетов, в 2020 году достигала 60%. Изменение схемы работы трансформировало привычные стратегии девелоперов. Раньше львиная доля квартир реализовывалась на котловане по минимальной стоимости. Действуя по новым правилам, застройщики будут продавать жилье в сдержанном темпе, в том числе, непосредственно перед вводом в эксплуатацию. Подобная тенденция поднимет цены на жилье и снизит конечную выгоду покупателя.

Сложности с переходом на эскроу испытали застройщики Санкт-Петербург, возводящие малоэтажки. Им требуется больше времени на согласование сделки с банками. Чтобы начать стройку первой очереди, приходится демонстрировать финансовую модель всего проекта, что требует значительных временных затрат. Осложняется ситуация тем, что ИЖС с эскроу в Петербурге сегодня в дефиците. Из 23 проектов, лишь 6 небольших объектов – это малоэтажное жилье, среди которых МФК Gatchina Garden, МЖК «Счастье 2.0» и др. Возводятся объекты и за пределами Северной столицы – в Пушкине и Стрельне. Однако, большая часть малоэтажных проектов ведутся по прежним правилам без использования новой схемы расчетов.

Особенности финансирования

Для выполнения требований Федерального закона № 214 было аккредитовано 96 банковских организаций, лишь три из которых петербургские. Однако, только 39 из них были включены регулятором в перечень объектов, подходящих для расчетов по эскроу. Бизнес-модели остальных финансово-кредитных организаций не предусматривают работу с застройщиками.

В связи с введением эскроу на рынок недвижимости Санкт-Петербурга пришли иностранные банки. В частности, в феврале 2021 года девелопер Bonava получил от Райффайзенбанка финансирование в размере 3,2 млрд. рублей сроком на три года. Для банка Северная столица стала уже шестым регионом для инвестирования. Интерес к кредитованию строящегося жилья был спровоцирован падением ипотечной ставки в 2020 году. Среди крупных игроков, сотрудничающих с застройщиками, Альфа-банк и Промсвязьбанк.

Резюме

Изначально планировалось, что эскроу-счет выступит в качестве защиты интересов покупателя. Но, как оказалось, он не предоставляет 100% гарантии безопасности. В случае банкротства застройщика ипотечные заемщики столкнутся со значительной переплатой процентов, а жилье за годы платежей дорожает, деньги обесцениваются. В случае банкротства банка дольщики рискуют меньше. Покупки до 10 млн. рублей страхуются государством. Несмотря на эти недостатки, проведение сделок с использованием эскроу-счетов является наиболее безопасным. Подобная схема в ближайшее время станет повсеместной.