Увеличение эскроу-счетов

escrou1

Проблема обманутых дольщиков в нашей стране в начале 2000-х стала новой реальностью. Граждане теряли все имеющиеся накопления и не могли добиться получения квартиры. В некоторых ситуациях объекты достраивались за счет государственных средств, в других все пускалось на самотек. Правительством были приняты меры и введен иной порядок взаимодействия между инвесторами и девелоперами. Новый механизм финансирования долевого строительства заработал в России 1 июля 2019 года. Задачей простой схемы проведения сделки является обеспечение ее безопасности и защиты, прежде всего, покупателя от финансовых рисков.

Особенности ведения расчетов

Эскроу – это банковский счет, открываемый специально для проведения процедуры покупки строящегося жилья. Соглашение об этом подписывается между тремя сторонами – покупателем, строительной организацией и банком. На специальный счет поступает вся сумма для оплаты возводимого жилья. В случае ипотеки, денежные средства зачисляются банком, выдавшим кредит. После перевода никто не сможет распоряжаться ими. Они блокируются на весь период вплоть до ввода строительного объекта в эксплуатацию, после чего собственник должен оформить правоустанавливающие документы. Только после передачи квартиры новому собственнику банковская организация передает девелоперу деньги с эскроу-счета.

По своей сути подобная схема очень схожа с аккредитивом и обеспечивает выполнение обязательств обеими сторонами сделки. Появившись пару лет назад, практика создания эскроу-счетов сегодня используются все чаще, особенно при оформлении договора долевого участия. В нашей стране ДДУ сегодня набирают все большую популярность. Приобретение жилья и коммерческих помещений на начальном этапе строительства очень выгодно. На этапе котлована объекты реализуются по минимальной стоимости, поднимаясь в цене по мере приближения момента сдачи здания в эксплуатацию.

До появления эскроу-счетов деньги покупателей поступали непосредственно в руки застройщиков, которые были обязаны тратить их на строительство многоквартирного дома. Но не всегда взятые обязательства выполнялись без нарушений. Среди ключевых преимуществ расчетов по эскроу – отсутствие платы за услугу, возможность использования материнского капитала, защита от ареста и удобство при проведении цепочки сделок.

Как происходят сделки с эскроу-счетами

На начальном этапе дольщик выбирает подходящий объект, обсуждает детали с девелопером и заключает ДДУ. В течение нескольких дней оформляются все детали, и открывается счет в банке. В рамках сделки инвестор, банковская организация и застройщик подписывают трехсторонний договор. Будущий собственник вносит денежные средства на эскроу-счет и ожидает окончания строительства. Только в особых случаях возможен возврат заблокированных денег покупателю:

  • срывы сроков сдачи объекта девелопером, указанные в договоре;
  • оформление застройщиком банкротства и запуск конкурсного производства;
  • строительная организация была ликвидирована решением судебной инстанцией.

У будущего собственника остается риск банкротства банка, где находятся его деньги. Однако, денежные средства подлежат обязательному страхованию, поэтому, если квартира стоит не более 10 млн. рублей собственник обязательно получит их назад в случае форс-мажора.

Повсеместное распространение эскроу-счетов

На первом этапе введения новых правил проведения сделок по новостройкам предполагалось, что они станут обязательными. Однако, вскоре требования были послаблены. Застройщик вправе получить денежные средства, если он построил более 30% объекта и реализовал более 10% его площади. Работа по эскроу обязательна для девелопера, если первый ДДУ зарегистрирован позднее 1 июля 2019 года.

Увеличение эскроу-счетов

В 2021 году тенденции таковы, что все больше застройщиков используют систему эскроу для проведения сделок. По прогнозам экспертов этот показатель может возрасти ввиду того, что будут достроены и сданы в эксплуатацию текущие объекты, возведенные по старым правилам. Благодаря подобному тренду доля проблемных объектов в реестре постепенно снижается.

Работа с эскроу-счетами защищает покупателя, и приносит дополнительный доход банкам, однако, застройщики настаивают на их поэтапном раскрытии по мере реализации проекта. Подобная возможность при долевом строительстве законодательно пока не предусмотрена. Ряд высокопоставленных чиновников обращались с инициативой изменить ситуацию, но пока все остается без изменений.

Новые правила игры для ИЖС

В марте 2021 года стало известно, что Минстрой планирует распространить систему счетов эскроу также в сферу индивидуального жилищного строительства. Ключевая цель введения подобных мер – естественное увеличение предложения в сегменте малоэтажного жилья. Власти ожидают, что вводимые меры увеличат этот показатель на 15-25%, и уже через 3 года площадь реализуемой недвижимости возрастет на 50 млн. кв. м. Традиционно сфера ИЖС в нашей стране пользуется недоверием среди населения. Внедрение эскроу-счетов позволит обеспечить чистоту рынка и прозрачность сделок. Для реформы планируется разработать подробные рекомендательные стандарты и эффективный механизм получения льготного ипотечного кредитования.

Пилотный проект стоимостью более 500 млн. рублей будет реализован в Липецкой области Сбербанком. В его рамках будет построено 23 таунхауса в с. Ленино площадью более 19 тыс. кв. м. Банк «Дом.рф» планирует реализовать проект по ИЖС в Ленинградской области, однако, на данный момент он не получил необходимые согласования и разрешения.

Ситуация на рынке Северной столицы

Уже более двух лет все новые проекты на рынке недвижимости в Петербурге реализуются в рамках системы эскроу-счетов. Мера ожидаемо сказалась на росте цен на новостройки в Северной столице. Вслед за новостройками начали дорожать предложения вторичного рынка. При этом, дополнительная финансовая нагрузка легла на плечи приобретателя недвижимости, а в итоговом выигрыше остались банковские организации.

Петербургские риэлторы отмечают, что с введением новых способов расчетов ни одна из сторон особой разницы не ощутила. Старая и новая схема работает одинаково эффективно. Количество проектов, реализуемых по схеме эскроу, планомерно возрастает. В начале 2020 года этот показатель выражался в 18-ти строительных объектах, к маю 2020 года цифра возросла до 23. Застройщики используют схему блокировки инвестиций полностью или частично. Многочисленные проекты по строительству апарт-отелей также начали строиться на основе безопасной схемы расчетов.

Среди первых проектов, реализуемых в рамках эскроу-счетов жилищные комплексы комфорт-класса в Петербурге:

  • «Северная Долина» (Главстрой);
  • «Квартал Che» (ЛенСпецСМУ);
  • «Modum» (Арсенал-Недвижимость);
  • «Солнечный город. Резиденции» (Setl City) и др.

По мнению экспертов «Петербургской недвижимости» доля объектов, возводимых с использованием эскроу-счетов, в 2020 году достигала 60%. Изменение схемы работы трансформировало привычные стратегии девелоперов. Раньше львиная доля квартир реализовывалась на котловане по минимальной стоимости. Действуя по новым правилам, застройщики будут продавать жилье в сдержанном темпе, в том числе, непосредственно перед вводом в эксплуатацию. Подобная тенденция поднимет цены на жилье и снизит конечную выгоду покупателя.

Сложности с переходом на эскроу испытали застройщики Санкт-Петербург, возводящие малоэтажки. Им требуется больше времени на согласование сделки с банками. Чтобы начать стройку первой очереди, приходится демонстрировать финансовую модель всего проекта, что требует значительных временных затрат. Осложняется ситуация тем, что ИЖС с эскроу в Петербурге сегодня в дефиците. Из 23 проектов, лишь 6 небольших объектов – это малоэтажное жилье, среди которых МФК Gatchina Garden, МЖК «Счастье 2.0» и др. Возводятся объекты и за пределами Северной столицы – в Пушкине и Стрельне. Однако, большая часть малоэтажных проектов ведутся по прежним правилам без использования новой схемы расчетов.

Особенности финансирования

Для выполнения требований Федерального закона № 214 было аккредитовано 96 банковских организаций, лишь три из которых петербургские. Однако, только 39 из них были включены регулятором в перечень объектов, подходящих для расчетов по эскроу. Бизнес-модели остальных финансово-кредитных организаций не предусматривают работу с застройщиками.

В связи с введением эскроу на рынок недвижимости Санкт-Петербурга пришли иностранные банки. В частности, в феврале 2021 года девелопер Bonava получил от Райффайзенбанка финансирование в размере 3,2 млрд. рублей сроком на три года. Для банка Северная столица стала уже шестым регионом для инвестирования. Интерес к кредитованию строящегося жилья был спровоцирован падением ипотечной ставки в 2020 году. Среди крупных игроков, сотрудничающих с застройщиками, Альфа-банк и Промсвязьбанк.

Резюме

Изначально планировалось, что эскроу-счет выступит в качестве защиты интересов покупателя. Но, как оказалось, он не предоставляет 100% гарантии безопасности. В случае банкротства застройщика ипотечные заемщики столкнутся со значительной переплатой процентов, а жилье за годы платежей дорожает, деньги обесцениваются. В случае банкротства банка дольщики рискуют меньше. Покупки до 10 млн. рублей страхуются государством. Несмотря на эти недостатки, проведение сделок с использованием эскроу-счетов является наиболее безопасным. Подобная схема в ближайшее время станет повсеместной.

Share on facebook
Facebook
Share on google
Google+
Share on twitter
Twitter
Share on vk
VK
Share on odnoklassniki
OK
Шапка

ПОЛИС ГЛУХАРСКОЙ

Описание

«Полис Приморский/Полис на Глухарской» расположится в Приморском районе Санкт-Петербурга. Старт продаж намечен на ноябрь 2020 года. Завершение строительства и ввод в эксплуатацию запланированы на I квартал 2024 года. Реализация будет идти с использованием эскроу-счетов. К возведению планируется два корпуса высотой 14 этажей. Вместе они рассчитаны на 2220 квартир. Ассортимент начинается со студий. Придомовая территория будет благоустроенной. Хорошая транспортная доступность, отдельный съезд с платной дороги на Плесецкую улицу и скорая реализация 2 станций метров в пешей доступности, а также близость зеленой зоны – Юнтоловского заказника и строительство школы на 1100 мест в ближайшем соседстве делают комплекс привлекательным как для инвестиций, так и для проживания.

ЛЕГЕНДА МАЛООХОТИНСКИЙ

Описание

«Малоохтинский, 68» — новый проект LEGENDA BUSINESS на правом берегу Невы. Вдохновением для создания архитектурного облика послужили знаковые урбанистические проекты из Европы.

 

Исторический центр, тихие улицы, бизнес-квартал класса А и виды на реку Неву – удивительное сочетание!.

Комплекс9 корпусов, 9 этажей, 918 квартир.

Последние 3 этажа будут с панорамным видом на большую воду.

Закрытая территория и авторские планировки сделают именно этот проект одним из самых конкурентным в целях инвестиций и комфортным для проживания в данной локации.

RBI ДОМ У НЕВСКОГО

Описание

Формирование площади вокруг Феодоровского собора завершит проект в сегменте премиум,

Застройщиком RBI в локации Миргородская 1, который будет продолжением жилого квартала “Дом у Невского”.

Камерный проект на 253 квартиры высотой 8 этажей и подземным паркингом на 150 машиномест в самом сердце Санкт-Петербурга – один из самых ожидаемых стартов.

Ультрасити

Описание

Жилой комплекс «Ultra City» включает в себя 10 кирпично-монолитных корпусов переменной этажности и различной архитектуры.

Квартиры спроектированы по концепции 3Е: Экономика, Эргономика, Экология. Жильцы могут управлять камерами видеонаблюдения и шлагбаумом с мобильных телефонов. Квартиры имеют видовые характеристики, фасады некоторых корпусов обращены в сторону Финского залива и Юнтоловского лесопарка.

Преимущества

  • Проект архитектора ТРЦ «Галерея» В. Григорьева
  • Квартиры с видами на Финский залив и Юнтоловский заказник
  • Комплекс расположен на 6-метровом пандусе
  • Спортивная зона и уличные тренажеры
  • Видеонаблюдение на территории комплекса
  • Фруктовый сад во дворе

В холлах и входных группах выполнена отделка по авторскому дизайн-проекту, который предусматривает сочетание различных элементов, материалов и архитектурных форм. В состав жилого комплекса входят школа и детский сад. На придомовой территории установлены развивающие детские площадки, мини-стадион, настил для занятий йогой и спортивные транажеры. Двор разделен на тематические зоны. Вокруг домов расположены прогулочные зоны, посажены фруктовые сады, деревья и кустарники.

 

VALO

 

Описание

Комплекс апарт-отелей VALO – это уникальный гостиничный объект, который соответствует европейским стандартам качества и отвечает запросам самой взыскательной публики.

Он расположен в локации с хорошо развитой транспортной, социальной и коммерческой инфраструктурой – прямо напротив станции метро «Бухарестская» (1 минута пешком от метро до дверей апарт-отеля).

Апартаменты – это студии, одно- и двухкомнатные юниты площадью от 16 до 52 кв. м, в том числе видовые на последних этажах. Апартаменты сдаются с «чистовой» отделкой, также предлагается дополнительная услуга – апартаменты с отделкой и меблировкой. Особое внимание уделяется благоустройству внутренней территории комплекса и развитию концептуального общественного пространства под открытым небом. На внутренней территории апарт-отеля разместятся фонтаны и арт-объекты, световые навигационные панели и дизайнерские фонари.

Преимущества

  • Двухэтажная торговая галерея
  • Площадь с фонтаном во дворе
  • Собственная управляющая компания апарт-отелем
  • Фитнес-клуб на территории комплекса
  • Весь спектр гостиничного сервиса
  •  100 метров до метро «Бухарестская»
  •  100 метров до ТРК «Континент»
 

В апарт-отеле есть все необходимые гостиничные технологии: консьерж-служба, система контроля и управления доступом, видеонаблюдение и охрана в режиме «24/7», разделение технологических потоков, просторные помещения для персонала, складские помещения для хранения гостиничного инвентаря, а также клининг-сервис.

На данный момент можно приобрести номер с управлерие УК или для самостоятельного проживания.

Так же есть варианты гарантированного дохода. Отличный вариант для получения пассивного дохода.

ID KUDROVO

Описание

Проект «ID Kudrovo» представляет собой жилой комплекс высотой до 12 этажей. Архитектурная концепция объекта разработана бюро Юкки Тикканена. В отделке фасадов применяется штукатурка светлых оттенков с яркими цветовыми акцентами. Наружные стены украшены витражным остеклением и эркерами. В холлах выполнена отделка по авторскому дизайн-проекту.Покупателям квартир в ЖК «ID Kudrovo» предложено множество планировочных решений: в наличии квартиры, как классического типа, так и европланировки. Квартиры имеют просторные площади, увеличенные оконные проемы до 2 метров и потолки высотой 3 метра. В ЖК предусмотрен коворкинг «ID Club» – точка приятжения всех жильцов на первом этаже в каждом доме. Застройщик передает покупателям квартиры с подчистовой и чистовой отделкой в трех вариантах на выбор: классическом, современном и в стиле LOFT. Также есть квартиры с эркерами.

Преимущества

  • Квартиры с тремя вариантами чистовой отделки
  • От двух квартир на этаже
  • Высота потолков 3 метра
  • Подземный паркинг на 204 мест и парковка на 98 мест
  • Закрытая территория с системой видеонаблюдения
  • Коворкинг на первых этажах
  • WiFi на территории комплекса
  • Система «Диспетчеризации» в каждой квартире
  • Парк «Оккервиль» в пяти минутах пешком

На первых этажах расположены коммерческие помещения. Для автовладельцев предусмотрен подземный паркинг на 204 места и парковка на 98 мест. Придомовая территория благоустроена ландшафтным дизайном. Во дворе расположены детские и спортивные площадки, уличные тренажеры, скейт-парк и зоны барбекю.

В пешей доступности работают школы, магазины, спортивные центры, и детские сады. В районе работает гипермаркет «Лента», в пяти минутах транспортом – ТРЦ «МЕГА Дыбенко», «Ашан», «OBI» и «IKEA». Жилой комплекс находится в 10 минутах транспортом от метро «Улица Дыбенко» и в пяти минутах от выезда на КАД.

Московский, 65

Описание

Жилой комплекс «Московский, 65» представляет собой четыре монолитных корпуса высотой до 8 этажей, рассчитанных всего на 411 квартир. Среди них есть двухуровневые квартиры, квартиры с двойным светом и лоты с террасами.

Общая площадь ЖК составит 87 тыс. кв. м, из которых на жильё придётся 36 тыс. кв. м.

Архитектурный проект создан бюро «Студия 44» под руководством Никиты Явейна, признанного архитектурного мэтра Северной столицы. В соответствии с амбициозным девелоперским замыслом, в каждом своем решении ЖК заявляет новый стандарт жилой среды в сегменте бизнес-класса.

Преимущества

  • Архитектурный проект от бюро «Студия 44»
  • 80 уникальных авторских планировок на 411 квартир
  •  Двухуровневые квартиры и квартиры со вторым светом
  •  Мансардные и круизные окна
  •  262 индивидуальные кладовые
  •  570 мест в подземном паркинге с лифтом
  •  Комплексная система безопасности
  •  Живописный прогулочный променад
  •  5 минут до метро «Фрунзенская»

 

 

Подземный паркинг рассчитан на 570 машино-мест. На техническом этаже расположатся 262 кладовые комнаты. Между корпусами обустроят общественную прогулочную зону. В одном из жилых

корпусов откроется встроенный детский сад на 110 воспитанников.

От ЖК до станции метро «Фрунзенская» можно дойти пешком, расстояние составляет буквально 200 м.

Созидатели

Проект «Созидатели» представляет собой клубный дом, состоящий из 7 корпусов высотой от 4 до 8 этажей. Архитектура комплекса соединила в себе несколько стилей: пышное необарокко, строгий неоклассицизм и северный модерн. Интерьер парадной входной группы выполнен по индивидуальному дизайн проекту. У каждого жильца индивидуальный электронный ключ для доступа на территорию дома или в паркинг. Помимо этого, в комплексе внедрена система распознавания лиц Face Recognition, а управлять доступом во двор или в подъезд можно прямо со своего смартфона.

В ЖК «Созидатели» предложено множество планировочных решений: в наличии квартиры, как классического типа, так и европланировки. В них предусмотрены большие окна, открытые балконы на верхних этажах и квартиры с мансардными окнами. Всего запроектировано 229 квартир без отделки.

Преимущества

  • Камерный проект на 229 квартир
  • Дом в историческом центре города
  • Высота потолков до 3,8 метра
  • Подземный паркинг на 79 мест и отдельная автостоянка для гостей
  • 800 метров до метро «Балтийская»
  • Невский проспект в 10 минутах транспортом
 

На первом этаже ЖК предусмотрены коммерческие помещения с витражным остеклением и отдельным входом. Территория комплекса закрыта от автомобилей и случайных прохожих. Ведется круглосуточное видеонаблюдение по периметру комплекса. Внутренний двор расположен на стилобате, под которым размещен паркинг. Двор наполнен зеленью, а в оформлении использованы натуральные материалы, дерево и камень. Для детей организована развивающая игровая площадка с деревянным лабиринтом и пирамидой, а для взрослых – спортивная площадка. В корпусе №2 предусмотрен мини-клуб для проведения различных мероприятий.

Проект «Созидатели» находится в историческом Адмиралтейском районе Санкт-Петербурга. В пешей доступности находятся детские сады, школы, гимназии, лицеи и вузы, работают торговые центры, магазины, спортивные центры, кафе и рестораны. В районе комплекса развита сеть наземного общественного транспорта, в пешей доступности расположены две станции метро: «Балтийская» и «Технологический институт».

Вы планируете?

Любые объекты для покупки недвижимости-Новостройки, квартиры по переуступке, Вторичный рынок, коммерческие посещения.

Любые объекты для продажи- Новостройки, квартиры по переуступке, Вторичный рынок, коммерческие посещения.

Стадия готовности дома?

Например, если у квартиры уже есть собственник, то это вторичный рынок, а если она в процессе строительства, то новостройка

Когда вы планируете въехать в новую квартиру?

Для вторичного рынка - выбираем сразу, для новостройки - предположительную дату завершения строительства

Количество комнат в квартире?

Студия - до 30 кв.м. 1 ккв - 30-50 кв.м. 2 ккв - 45-85 кв.м. 3 ккв - 70-120 кв.м. 4 ккв - 90-150 кв.м.
Студия - это совмещенная кухня и комната с отдельным сан.узлом, коридором и балконом.
Комнатность предпочитетельно указывать по количеству спален в квартире.

Предполагаемая стоимость квартиры?

Полная стоимость квартиры, на которую вы рассчитываете.

Оставьте заявку, брокер свяжется с вами для уточнения деталей и отправит презентацию подходящих объектов