Опасность переуступки прав собственности на квартиру

Квартиры первичного рынка, не введенные в эксплуатацию, приобретаются по договору долевого участия. В дальнейшем права на них могут быть реализованы третьей стороне, которая согласно сделке, получает не конкретный материальный объект. Будущий собственник подписывает соглашение, в соответствии с которым в скором времени станет владельцем. После введения дома в эксплуатацию, жилью будет присвоен почтовый адрес, а бывший дольщик зафиксирует собственность на бумаге. В большинстве случаев при таких действиях в роли продавца выступает гражданин. Если речь идет о юридическом лице, передающим свое право на квартиру, то чаще всего им является подрядчик, с которым застройщик расплатился квадратными метрами.

Занижение стоимости и предварительный договор

В соответствии с Федеральным Законом «Об участии в долевом строительстве» уступить права на недвижимость можно только после государственной регистрации документа, и до наступления момента подписания передаточного акта сторонами, который оформляется после введения дома в эксплуатацию. В большинстве случаев объекты по переуступке реализуют инвесторы, которые приобрели их по минимальной цене на самых ранних этапах строительства. Подобная сделка требует оплаты налога (НДФЛ), размер которого составляет 13% от разницы стартовой и конечной стоимости. Чтобы уменьшить платеж, продавцы намеренно снижают цену реализуемого жилья, и указывают другую сумму.

Занижение реальной цены квартиры в целях уменьшения налогового бремени несет определенные риски, прежде всего, для покупателя. Эксперты утверждают, что рискованная манипуляция нередко заканчивается потерей имущества и денег приобретателя. Решение могут опротестовать родственники продавца, которые попробуют доказать, что он был недееспособным во время подписания. В соответствии с решением суда получатель права сможет вернуть лишь сумму, зафиксированную в контракте. Существует также определенный риск признания банкротом продавца в течение трех лет после проведенной сделки. В этом случае покупатель признается недобросовестным, что неминуемо приведет к аннулированию покупки.

Еще один вариант выкупа квартиры на этапе строительства – оформить предварительный договор продажи. По нему дольщик будет обязан передать имущество приобретателю непосредственно после документального оформления собственности. Опасность заключается в том, что подобный документ не подлежит государственной регистрации и вполне может быть подписан с использованием устаревшей выписки из Росреестра. Такое соглашение связано еще и с риском, что инвестор подпишет несколько соглашений с другими лицами, а собственность в итоге не достанется никому.

Получение согласия застройщика и покупка долгостроя

Другая сложность состоит в том, что перед переуступкой недвижимости продавец должен получить согласие девелопера на нее. Иногда ДДУ содержит запрет на сделки по передаче прав или предусматривает особые требования к получению разрешения от подрядчика. Среди подобных условий нередко встречается – получение процентов, полностью погашенная ипотека или одобрение со стороны банка. Если инвестор попытается реализовать имущество без ведения подрядчика, подписанный документ признается недействительным. После расторжения соглашения покупателю полагается возврат лишь той суммы, которая была зафиксирована в договоре. Практически невозможно произвести переуступку, если обе стороны связаны с ипотечным бременем. В ряде случаев можно попытаться переоформить кредит на покупателя, что является сложной процедурой, требующей привлечения профильного юриста.

Некоторые инвесторы, вложившие накопления в долевое строительство на котловане, не могут дождаться окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Сроки соглашения грубо нарушаются, а стройка остановлена. Они принимают решение реализовать недостроенную квартиру, избавляясь от неликвидного имущества. Покупка проблемного объекта недвижимости, принадлежащего ненадежному застройщику, неизбежно приведет к финансовым потерям приобретателя. От подобной опасности необходимо застраховаться, проверив репутацию девелопера, и состояние его хозяйственных дел. Еще один риск – отсутствие нотариально оформленного согласия супруга и других собственников, что приводит к аннуляции решения.

Как грамотно осуществить процедуру

На первом этапе дольщик получает от застройщика одобрение и берет справку, что его обязательства по ДДУ закрыты и отсутствуют штрафы. Затем в Росреестре оформляется документ, где перечисляются владельцы квартиры в соответствии с договором долевого участия, и обозначаются обременения. После этого подготавливается соглашение цессии, регистрация которого производится в течение 10 дней. Вышеописанный законный способ проведения сделки по переуступке, проведенный под контролем риэлтора, является полностью правомочным. Он исключает какие-либо риски и махинации.

Самый распространенный способ передачи недостроенного жилья – получение прав от инвесторов, которые выкупают его на самых ранних этапах стройки. Такие студии и квартиры располагаются на лучших этажах, характеризуются удобными планировками и роскошными видами из окна. Подобные объекты притягивают покупателей, несмотря на все опасности. Очевидно, что уступка имущества – это достаточно сложная сделка и проводить ее без юридического сопровождения крайне рискованно. Заманчивый способ приобретения жилья в новостройке по низкой цене реален, но связан с возможными финансовыми потерями. Для их минимизации сложная процедура должна проводиться квалифицированным риэлтором.