Зачем нужен риелтор при сделках с недвижимостью?

Зачем обращаться к риелтору (посреднику), если нужно продать или купить квартиру? Ведь достаточно разместить объявление, например, на Авито или подобных сайтах и ждать клиента? Но не все так просто.

Небольшой экскурс в историю вопроса

Еще 30 лет назад в России не было частной собственности. Все жили в муниципальных или кооперативных квартирах. Если кто-то хотел переехать в другой город, район или дом, искал варианты с обменом. Иногда цепочки сделок затрагивали десятки семей, решавших собственные проблемы. Иногда в цепочку встраивался некто недобросовестный, желающий получить квадратные метры бесплатно, но подобные случаи были достаточно редкими.

По мере развития рынка недвижимости (как жилой, так и коммерческой) мошенники стали совершенствовать схемы отъема денег у населения. Речь не идет о черных риелторах, выселяющих стариков на мороз или в заброшенные деревни. История знает тысячи случаев, когда выросшие дети заявляли, что квартира приватизирована без учета их интересов и опротестовывали сделки купли-продажи. Следующий всплеск мошеннических операций связан с тем, что продавец через месяц-два после подписания договора заявлял, что он находится на лечении в ПНД и не отвечает за свои действия. Честные продавцы квартир страдают даже при проведении сделок с использованием банковских депозитных ячеек. Мошенники вносят в договор неприметные на первый взгляд условия, делающие невозможным доступ к ячейке для продавца после перерегистрации права собственности на покупателя.

Пострадавшим остается обращаться в суд и пытаться вернуть деньги. Но даже в ситуации, когда им удается доказать свою правоту, с финансами приходится распрощаться. Мошенник показательно устраивается на работу с минимальной зарплатой и перечисляет в месяц по исполнительному листу по 2-3 тысячи рублей.

Мы перечислили часть мошеннических схем. На самом деле их сотни и тысячи. Почему честные граждане остаются без своего имущества, не замечают очевидных проблем, связанных с конкретной квартирой или домом? Большая часть не имеет элементарных юридических знаний. Другие считают, что их не обманут. Многие полагают, что проверка юридической чистоты недвижимости, размещение рекламы в проверенных источниках — излишняя трата времени и денег.

Избежать большей части проблем при проведении сделок с недвижимостью просто. Достаточно обратиться к профессиональному риелтору. Далее мы и поговорим о том, что дает участникам сделки подобное сотрудничество.

Объективная оценка недвижимости

Естественное желание собственника квартиры — получение максимально возможной суммы денег за свои квадратные метры. Но не все могут реально оценить ситуацию на рынке, состояние перекрытий, стен и инженерных сетей.

Это касается и продажи имеющихся квадратных метров, и покупки новых. Гражданина может очаровать то, что выбранный для проживания район еще не застроен, что в соседнем квартале закладывается новый парк, а во дворе стоят новые качели для детей.

Опытный риелтор же укажет на промзону, скрытую за деревьями, отсутствие маршрутов общественного транспорта и магазинов в пешей доступности. Он же обязательно заметит протекающую крышу и стяжку, требующую замены. Потенциальный собственник может наивно полагать, что ему хватит собственных или заемных средств на проведение капитального ремонта. Риелтор (посредник) в цифрах объяснит, сколько это стоит.

Презентация объекта

Собственники квартир не желают тратиться на рекламу своей недвижимости. Все ограничиваются баннерами или растяжками на балконе или в окне или короткими объявлениями на сайтах. Фотографии не дают полного представления об объекте, районе его нахождения, подъезде и т. д.

Риелтор знает, как подчеркнуть достоинства и скрыть недостатки, где размещать объявления. Не менее важно правильно выбрать момент выхода на рынок. Если пытаться продать квартиру в период спада, получить ожидаемую сумму не удастся.

Проведение сложных сделок

Что делать, если гражданин желает переехать в Москву и уже присмотрел там квартиру? Но ее владелец не спешит с продажей, так как не договорился о цене объекта, выбранного для себя в Нижнем Новгороде. А на берегах Волги еще один гражданин ждет, когда на рынке появятся две одинаковые двухкомнатные квартиры, чтобы купить их после реализации своей.  Распутать подобный клубок под силу только профессионалу. Он сможет скоординировать движения всех участников процесса, провести одновременно сделки и сделать так, чтобы все остались довольными.

Проверка юридической чистоты недвижимости

Если квартира покупается с привлечением заемного кредита, служба безопасности банка проверит, кто в ней прописан, когда и куда выписан. Это же относится к новостройкам. Если конкретный объект не аккредитован банком, получить кредит на покупку квартиры по этому адресу не удастся.

Что делать тому, кто покупает за наличный расчет? Запросить выписку из ЕГРН? Она покажет наличие официальных обременений на объект, уже сданный в эксплуатацию. Но помимо арестов, наложенных банком или ФССП, можно столкнуться с тем, что в квартире прописаны:

• несовершеннолетние граждане. Органы опеки могут запретить сделку, если по ее результатам дети переедут в квартиру меньшей площади или худшего качества;
• лица, отказавшиеся от приватизации. Выселить их в принудительном порядке невозможно;
• недееспособные, состоящие на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере;
• лица, проходящие срочную службу в ВС РФ или находящиеся в местах «не столь отдаленных».

Перечисленные случаи — потенциальные проблемы, возможность лишиться квартиры и денег. Есть еще и ипотечное жилье, купленное с использованием маткапитала или воинского сертификата, полученное в наследство и сразу проданное. Грамотный риелтор имеет свои каналы получения информации, может узнать все, что касается конкретных квадратных метров. За небольшой процент он возьмет на себя «копание в грязном белье» и сохранит клиенту намного большую сумму.

Проверка застройщика

Покупка квартиры или коммерческой недвижимости в новостройке — практически всегда лотерея. Можно получить квадратные метры на треть дешевле рыночной цены или потерять все и остаться с долгом перед банком.

Застройщики банкротятся, лишаются членства в СРО, меняют проектную документацию или вообще не получают разрешение на строительство уже после массового заключения ДДУ с потенциальными покупателями. Для возврата денег дольщику приходится обращаться в суд. Процесс растягивается на месяцы и годы. Потом оказывается, что на счетах у девелопера нет ни копейки, равно как и желающих выкупать недостроенные объекты. Риелторские агентства и компании ведут реестры застройщиков, отмечают сданные в эксплуатацию и сопутствующие этому проблемы. Если в приоритете посредника долгосрочная работа на рынке, а не сиюминутная