Замедление роста цен на новостройки в Санкт-Петербурге

Прошедший 2020 год негативно сказался на всех сферах жизни населения. Рынок недвижимости испытал значительные колебания и небывалый спрос на новостройки и вторичку. Объявление введения льготной ипотеки подтолкнуло граждан России к получению дешевых ипотечных кредитов. Даже те, кто не планировал приобретать собственность в ближайшее время или улучшать условия проживания, приняли решение купить квартиру в новостройке. Планировавшие приобретение обратили внимание на более комфортабельные предложения комфорт- и бизнес класса.

Причины резкого роста спроса и цен

На активную скупку новостроек в Северной столице повлияло множество факторов. Среди них – падение курса рубля, господдержка ипотечного кредитования, введение эскроу-счетов, общая неопределенность, падение доходов от депозитов, режим самоизоляции и т.д. Все они обеспечили небывалый спрос на строящиеся объекты рынка недвижимости. Население активно скупало жилье, находящееся на различных этапах строительства. Застройщики немедленно отреагировали на изменение ситуации. Они начали хаотично повышать цены на квартиры, тормозили введение новых проектов в продажу и ограничивали количество предложений, находящихся на уровне котлована. Объекты на стадии ввода в эксплуатацию пользовались меньшим спросом, ввиду чего доля их предложения долгое время оставалась неизменной.

Ажиотажный спрос наблюдался как на компактные лоты эконом класса, так и на объекты высокобюджетного сегмента. Большой популярностью пользовались новостройки высокой степени готовности, а также новая вторичка. Помимо низкой ставки по ипотеке на подобную тенденцию оказало непосредственное влияние расширение программ поддержки семей и повышение суммы материнского капитала. Негативные последствия пандемии и самоизоляции также оказали влияние на повышение спроса. Такие факторы, как переход девелоперов на эскроу-счета, подорожание строительных материалов также определили тарифную политику застройщиков. Быстрее всего разлетались объекты, находящиеся на начальной стадии строительства.

Ажиотаж, сменяющийся спадом

Уже в октябре 2020 года эксперты спрогнозировали замедление роста стоимости квадратных метров. Тогда они заявили, что ежемесячный показатель снизится с 3-5% до 0,5%. По мнению аналитиков, девелоперам не стоит в ближайшее время ожидать головокружительных продаж и заоблачной прибыли. Налицо постепенное замедление повышения стоимости, ввиду чего застройщики заняли выжидательную позицию. Остановка роста цен связана с тем, что большая часть населения уже воспользовалась льготной ипотечной ставкой и приобрела жилье в Северной столице на выгодных условиях.

К концу 2020 году средняя стоимость квадратного метра строящегося жилья по стране равнялась 96 тыс. рублей, в 2021 году она достигла 110 тысяч (по данным «ЦИАН»). Цены на новостройки Северной столицы выросли в среднем на 15-25%. Положительным моментом является то, что строительные площадки в период пандемии закрыты не были, однако, возникли сложности с поставками материалов, наймом рабочей силы и взаимодействием с надзорными инстанциями. Таким образом, застройщики нейтрализовали получаемую от государственной поддержки ипотеки выгоду, заложив в цену квадратного метра разницу, получаемую за счет дешевого жилищного кредита.

Постепенное вымывание предложение и неторопливость девелоперов в воде новых объектов обеспечило последним получение сверхприбыли. Несмотря на обвинение в форсировании ситуации и завышении стоимости квадратного метра, строительные компании пожаловались на беспрецедентное подорожание материалов ввиду девальвации рубля. В частности, отмечается, что стальная арматура за последние 12 месяцев выросла в цене почти на 40%. В целом за 2020 год цена на новостройки Петербурга, по данным «Нострой», возросла на 17%.

Окончание ценового шторма

Наиболее выраженный дефицит сформировался к концу декабря 2020 года. Но уже в январе 2021 года, по данным «Петербургской недвижимости», цены на новостройки Санкт-Петербурга просели на 0,7%. Ввиду замедления роста стоимости квадратных метров девелоперы начали постепенно пополнять объем предложения. Анонсируемые проекты сегодня предлагаются инвесторам по среднерыночным ценам.

По мнению представителя аналитического центра «ЦИАН», рост стоимости жилья в 2021 году сохранится. Однако, согласно базовому прогнозу, он будет гораздо ниже прошлогоднего и составит 6-8% к концу текущего года. Маловероятно, что цена жилых объектов новостроек будет снижаться в ближайшее время. Если предположить, что льготная ипотека 1 июля не будет отменена, это не приведет к хаотичному росту стоимости, так как отложенный спрос на данный момент в значительной мере удовлетворен. Львиная доля граждан, планировавших приобрести квартиру, уже успели сделать это.

Последняя индексация цен сегодня ожидает реакции потенциальных покупателей. В Санкт-Петербурге выраженного удешевления пока не наблюдается. Однако, подобная тенденция, по данным «ЦИАН» уже зафиксирована в таких крупных городах как Новосибирск, Екатеринбург и Ростов-на-Дону. Это объясняется выраженным ростом предложения на рынке недвижимости регионов.

Кто остался в выигрыше

Неоспоримую выгоду получили те, кто успел приобрести квартиры по оптимальным ценам, не дожидаясь резкого увеличения их стоимости, но воспользовались низкой ипотечной ставкой. В целом же в конце 2020 года на рынке недвижимости повторилась ситуация, характерная для 2014 года. В те времена граждане, находившиеся в подвешенном состоянии и рационально не оценивавшие обстоятельства, скупали все подряд. Добавил масла в огонь соблазнительная льготная ипотека. В этом смысле в выигрыше остались некоторые девелоперы, продавшие объекты на котловане по цене готовых квартир. Однако, на подобные манипуляции пошли далеко не все.

Колебания рынка недвижимости полностью трансформировали структуру спроса. Сформировался устойчивый интерес к объектам бизнес-класса, покупатели более настойчиво стали интересоваться инфраструктурой жилых комплексов и дополнительными опциями. Застройщики активно начали осваивать передовые технологии, стали предлагать новые компетенции. Ипотечный кредит выдавался онлайн, в дистанционном порядке проходили сделки по купле-продаже. Возрос спрос на апартаменты, ввиду анонсирования Минстроем перспектив перевода подобных помещений в статус жилых. В итоге девелоперы получили неоценимый опыт, научились адаптироваться к меняющемуся рынку и работать дистанционно.

Чего ожидать в 2021 году

Для аналитиков рынка недвижимости очевидно, что ситуация будет развиваться по предсказуемому сценарию, который наблюдался в 2014 году. Ввиду проводимой в стране активной вакцинации ждать жестких ограничений и введения режима самоизоляции сегодня не приходится. Незначительный рост цен будет продолжаться в рамках инфляционных изменений. Застройщики отмечают, что 2021 будет очень непростым, ожидается падение покупательской способности и общая стагнация экономики. Однако, пройдя через трудности прошлого года, девелоперам будет проще реагировать на возможные неприятности. Планируется вводить новые форматы жилых и коммерческих помещений. Застройщики собираются отреагировать на возрастающий спрос на объекты с качественной квартирографией, который сформировался в последнее время.

Рынок недвижимости в Петербурге двигается в сторону монополизации, вскоре на нем останутся ключевые лидеры отрасли, способные предлагать действительно качественное жилье и удобную локацию. В 2021 году продолжат расти дистанционные продажи, спрос на объекты класса «комфорт» и пригородные строительные объекты. К концу года, в случае отсутствия новых кризисов мировой экономики и спада заболеваемости коронавируса, можно ожидать постепенное выравнивание цен на жилую недвижимость. Понижение стоимости до показателей 2020 года ожидать точно не стоит. Девелоперы уже инвестировали имеющиеся финансы в строительство. Они планируют реализовать начатые проекты и предложить их покупателю. По прогнозам, небольшого падения цен можно ожидать к 2022-2023 году.

За счет распространения эскроу-счетов выгода от покупки квартиры на котловане значительно снизится. Ввиду роста качества отделки под ключ, наблюдаемого в последние годы, подобные решения будут пользоваться популярностью у инвесторов. Последним не стоит ждать существенного снижения цены и дополнительных скидок от продавцов. Сегодняшние тенденции таковы, что льготная ипотека рано или поздно будет отменена, а экономического роста придется ждать не один год. Подобные процессы гарантированно замедлят рост цен на недвижимость в Петербурге и других крупных городах России.

Итоги

Самый сложный год истекшего десятилетия подошел к концу. Важнейшим его событием стал коронавирус, последствия которого переживать придется еще долго. Господдержка в форме снижения ипотечной ставки осложнила работу застройщиков, которые не смогли оперативно адаптироваться к новой социальной реальности. Хаотично взлетели цены на новостройки, а за ними и на вторичку. Сегодня эксперты сходятся во мнении, что нужно ожидать общего замедления роста стоимости квадратного метра, как в Петербурге, так и в других регионах страны. Многое будет зависеть от того, будет ли продлена льготная ипотека и как поведет себя покупатель.