Рост цен на первичном рынке в Санкт-Петербурге в первом полугодии 2021 года

В течение первых шести месяцев жители Северной столицы ожидали отмены льготной ипотеки. Поэтому даже в условиях значительного роста цен, продажи новостроек бессменно росли. Параллельно девелоперы вносили значительные инвестиции и приобретали новые участки под строительство, чтобы перекрыть образовавшийся дефицит предложения. По информации «Петербургской недвижимости», за первые полгода в Санкт-Петербурге и Ленинградской области было реализовано 1,75 млн. кв. метров жилых площадей. Этот показатель на 7% превысил прошлогодние продажи.

Спрос на ипотеку

Эксперты отметили, что пик спроса на жилищное кредитование пришелся на июнь этого года. Более 80% заключаемых сделок оформлялись в рамках ипотеки. Подобная тенденция связана с тем, что с 1 июля 2021 вступают в силу новые правила, по которым существенно снижается размер кредита и повышается ставка. По новым правилам ипотечные кредиты при покупке жилья в мегаполисах теряют прежнюю выгоду. Этим объясняются максимальные показатели оформленных на прежних условиях кредитов.

По словам экспертов «Петербуржской недвижимости», среднее количество сделок с применением ипотеки составляет 60-65%. Тогда как в I полугодии 2021 года цифры находились в пределах 75-80%. По прогнозам аналитиков, процентная ставка Банка России будет расти, поэтому ожидать снижения процента по ипотеке не стоит. Стоимость строительных материалов и подрядных работ также продолжит рост, что обеспечит повышение цен на квадратный метр в новостройке.

В первые шесть месяцев девелоперы активно выводили на рынок недвижимости новые объекты. Высокие продажи и ажиотажный спрос привели к тому, что объем предложения к настоящему моменту так и не восстановился. Сегодня в Северной столице реализуется на 700 тысяч м2 меньше новостроек, чем в период, предшествовавший началу пандемии. Дефицит по-прежнему сохраняется, поэтому цены на первичном рынке жилья продолжают расти. По мнению представителя группы «Аквилон», в ближайшие месяцы нужно ожидать, что спрос и число заключаемых сделок резко упадет.

Рост спроса и цен

В среднем цена квадратного метра жилья в первом полугодии 2021 году выросла на 12% и сегодня составляет 153 тыс. рублей. В первые шесть месяцев прошлого года этот показатель составил всего лишь 3%. Что касается годовых значений с июня 2020 по июнь 2021 года цена метра квадратного выросла на 40%.

В первом полугодии рос спрос на новостройки в элитных жилых кварталах и объектах бизнес-класса Петербурга. В начале года прогнозы по этому сегменту были неутешительными, однако себя не оправдали. По данным «Бронка Девелопмент», общий объем предложения в этой сфере упал лишь на 10%, а стоимость квадратного метра выросла на 16-18%.

По данным «Известий», в среднем по России за первое полугодие 2021 года стоимость квадратного метра выросла на 12-17%. Цены продолжают двигаться вверх, даже несмотря на постепенное падения спроса. Застройщики объясняют эту тенденцию удорожанием строительных материалов. За год их стоимость выросла на 10%, а по ряду позиций возросла в два раза (древесина, металл и утеплитель). На ценовой политике в сегменте сказалось увеличение цен на топливо, а также дефицит рабочих мигрантов.

В ближайшие месяцы повышение цен в столице будет поддерживаться за счет вновь вводимых проектов. На данный момент они в большом количестве возникают на рынке и подогревают потребительский спрос, даже несмотря на высокую стоимость. При этом важно понимать, что предел повышения цен в Москве все же ограничен. Конкуренция в сфере недвижимости на данный момент очень высокая, и в условиях роста цен с первичным жильем будут конкурировать объекты вторичного рынка. Усредненная доходность, которую можно получить от инвестиций в московские новостройки на старте продаж или котлована – около 20–25%, но в некоторых случаях может повышаться до 35–40%. Подобные параметры будут соответствовать стабильному рынку.

Как скупалась земля

В условиях дефицита предложения новостроек и высокого спроса застройщики начали активно скупать земельные участки. Итоговые показатели в два раза превысили предыдущие, львиная доля покупок пришлась на Ленинградскую область. Более половины реализованной земли было приобретено «Setl Group». В первые шесть месяцев лидерами по бюджетным новостройкам стали такие районы, как Новое Девяткино, Бугры и Мурино. На этот район пришлось около 13% всех инвестиций.

В первом полугодии 2021 года девелоперы активно оформляли разрешения на начало строительства. Государственным стройнадзором было согласовано 26 новых объектов. Площадь будущих ЖК превысила показатели прошлого года почти в два раза. При этом застройщики будут возводить не только жилые сооружения, но и планируют строить объекты образования, здравоохранения и дороги. Строительство «социалки» будет осуществляться в Адмиралтейском, Центральном районах, на Петроградской стороне и Васильевском острове.

Важнейшие тренды 2021 года

В целом объем продаж в Петербурге с января 2021 года постепенно снижается. В прошлом году многие граждане успешно решили жилищный вопрос, большая часть ликвидных объектов недвижимости была реализована. Во втором полугодии прогнозируется высокий спрос на бюджетные квартиры. Актуальность сохранят предложения для молодых семей, ввиду действия выгодных условий программы «Семейная ипотека».

Что касается сделок по договору долевого участия, в I полугодии 2021 года в Северной столице и области было оформлено 45 тысяч ДДУ. В июле-декабре прошлого года этот показатель достигал почти 67 тысяч. Пик продаж на первичной недвижимости пришелся именно на этот период, однако в начале 2021 года застройщики сохранили показатели выручки за счет повышения цен на недвижимость.

Главным конкурентом первичной недвижимости в Петербурге сегодня являются дома, возведенные не позднее 5-10 лет. Подобные объекты эксперты называют «новой вторичкой». Наиболее востребованные предложения расположены в Центральном районе и на Васильевском острове. Особенным спросом пользуются небольшие по площади ликвидные объекты – студии и однушки.

На протяжении десятков лет частные покупатели предпочитали инвестировать сбережения в жилую недвижимость. Однако в 2020 году сформировался интерес к коммерческим объектам. Спрос на подобные пространства за истекший год вырос в среднем на 15%. Подобная тенденция связана со сложившейся ситуацией на рынке жилой недвижимости. Стоимость и сроки окупаемости в значительной степени возросли, а число действительно ликвидных объектов снизилось. Востребованность коммерческих помещений объясняется тем, что их можно сдавать в аренду без ремонта, в противовес жилым пространствам. Это объясняет, почему за последний год интерес к объектам коммерческой недвижимости со стороны частных инвесторов в среднем возрос на 10–15%.

Важная тенденция – благодаря меняющимся социальным условиям потребителю предлагаются более качественные и продуманные жилые комплексы. Современная проектировка подразумевает стильную архитектуру, организованные дворы и грамотное озеленение. Еще один популярный тренд – преимущественная реализация квартир с чистовой отделкой. Дизайнерское оформление и качество ремонта становится все лучше.

Прогнозы на второе полугодие

По мнению застройщиков, сегодня очень важно достичь сбалансированного соотношения спроса и предложения. Именно он положительно скажется на стабилизации цен на «первичку». Повышение цен на строительные материалы будет стимулировать удорожание квадратного метра в новостройках во II полугодии 2021 года. Дорожать будут и инфраструктурные объекты, реализуемые в рамках государственных контрактов.

Сегодня очевидно, что проблема завышенной стоимости стройматериалов является крайне актуальной. В целях стабилизации ситуации на рынке недвижимости в Правительстве ведется целенаправленная работа. Рассматриваются различные варианты воздействия на рост цен, в том числе проведение проверок со стороны антимонопольной службы. Эксперты будут работать над недопущением дальнейшего роста стоимости строительных материлов и пресечением нарушений.

Ввиду ужесточения ипотечного субсидирования, активность покупателей будет продолжать снижаться. Стабильный спрос сохранится в Петербурге и Москве, где новостройка является действительно надежной инвестицией. По мнению Ирины Доброхотова, в случае отсутствия экстренных происшествий, рост цен недвижимости будет происходить в рамках инфляции. Для второго полугодия 2021 года рынок ждет стагнация.