Стоимость жилья на вторичном рынке Санкт-Петербурге

Резкий скачок стоимости жилья в Северной столице начался в ноябре-декабре 2020 года. За прошлый год на четверть взлетели цены на новые квартиры в городе и продемонстрировали небывалый рост. За первичной недвижимостью пошла наверх стоимость вторичного жилья не только непосредственно в Петербурге, но и в пригородах. Подобные процессы поместили мегаполис в первую пятерку городов с самым быстрым ростом стоимости квадратного метра.

Откуда такие цены

Прошлый год оказался для всей планеты очень сложным. Российское правительство, стремясь поддержать граждан, ввело льготные процентные ставки по ипотеке. Подобное решение определило шквал желающих приобрести жилье на выгодных условиях. Люди потянулись в банки за дешевыми кредитами. Субсидированные предложения разлетались как горячие пирожки, подстегивая отложенный спрос на недвижимость. При возможности оформить низкую ставку даже те, кто не собирался приобретать квартиру, приступили к активному поиску подходящих предложений. Для многих семей подешевевшая ипотека стала единственно верным решением для спасения денежных накоплений от роста инфляции. Повальная скупка новостроек в Санкт-Петербурге привела к распродаже ключевых проектов и резкому взлету цен. После этого интерес граждан логично переместился на вторичный рынок.

Дефицит предложений и вынужденное повышение цен

Застройщики, работающие по определенной стратегии, столкнувшись с неожиданным спросом, моментально отреагировали на ситуацию повышением цен. В последние годы в Санкт-Петербурге и так наблюдалась нехватка новых проектов, а пандемия еще притормозила воплощение ряда из них. Растущий спрос на квартиры стал дополнительным фактором для возникновения острого дефицита на рынке жилья. В конце года ряд девелоперов притормозили старты продаж новых жилых комплексов и обновляли цены на квадратные метры не то что ежедневно, а ежечасно.

Рост стоимости валюты и материалов

Новая социальная реальность, с которой пришлось столкнуться весной 2020 года, изменила экономическую модель возведения жилого фонда. Санкт-Петербург, как и другие города России, испытал острую нехватку «дешевой» рабочей силы, львиная доля строительных бригад отправилась на Родину в азиатские страны, другие не успели вернуться на работу из-за закрытия границ. Ввиду этого стоимость услуг строителей возросла почти на четверть.

В конце2020 продолжались колебания курса валют, ввиду чего существенно подорожали доллар и евро. Этот процесс негативно сказался на ценовой политике в сегменте строительных материалов. Ощутимо подорожали металлы – алюминий, сталь, чугун, строительная арматура выросла по стоимости почти в два раза. Сначала подскочили мировые тарифы на металлургическую продукцию, а затем начали расти и внутренние. Правительственные меры по ограничению роста цен на строительные материалы не принесли ожидаемого результата. Из-за растущих курсов доллара и евро поставщики вынужденно увеличивали их. Стали дороже, в том числе, материалы для финишной отделки жилых пространств – стекло, утеплитель, брус, грунтовка и шпаклевка, и конца этому процессу пока не видно.

Почему в Петербурге дорожает недвижимость

Множественные факторы – выгодная ипотека, колебания валют, общая нервозность, все они повышают спрос на недвижимость по всей стране. Однако, именно Санкт-Петербург продемонстрировал наиболее высокие показатели. По мнению экспертов, подобная аномалия объясняется недооцененностью рынка жилья Северной столицы. В период кризиса его рентабельность неожиданно стала очевидна заграничным и отечественным инвесторам. Важнейший туристический город нашей страны уже давно привлекает выпускников школ для получения высшего образования, сезонных рабочих для получения стабильного заработка. Кроме того, жители других регионов в последние годы все чаще рассматривают Северную столицу в качестве объекта для инвестиций и места для постоянного проживания. Занебесные цены на жилье в Москве, которое по карману лишь немногим, стали дополнительным доводом в сторону покупки жилья в Северной столице.

Девелоперы указывают и на то, что Петербург уже давно испытывает нехватку земли, часть районов заболочена. Как поведут себя цены на недвижимость в Северной столице в дальнейшем предсказать сложно. Ситуация будет развиваться в соответствии с порядком ввода в эксплуатацию новых проектов, стабильности доходов граждан и покупательного интереса.

Как росли цены на вторичку

Первый квартал 2020 года прошел в привычном режиме для девелоперов Санкт-Петербурга. Летом ввиду режима самоизоляции и всеобщей пандемии спрос на рынке просел на 10%. С началом осени он начал резко возрастать. Одна из тенденций – рост сделок по покупке квартир в ценовом диапазоне 30-40 млн. рублей, расположенных на Крестовском острове. Подобный тренд объясняется тем, что при нестабильной валюте, в целях сохранения накоплений, бизнес приобретает объекты сегмента Премиум. В ноябре-декабре 2020 года граждане активно скупали новую вторичку. К февралю 2021 года объем предложения этого сегмента уменьшился в два раза.

Больше всего за истекший год подорожали студии и однокомнатные квартиры в Выборгском и Калининском районах, минимально выросли в цене объекты в Центрального и Адмиралтейского. Цены на двухкомнатное жилье взлетели в Калининском и Василеостровском районах. Примерная цена квадратного метра выросла на Петроградке и Васильевском острове до 200 тысяч рублей. Низкая рентабельность депозитных вкладов, обесценивание национальной валюты и дешевая ипотека объясняют рост цен на вторичку – старого фонда до 10%, нового на 20%.

Покупатели активно скупают и недорогие квартиры в многоэтажных городах близлежащих пригородов. Популярностью пользуются объекты, расположенные возле парков и зелёных зон Колпино и Гатчины. Квартиры в сталинских домах Петербурга утратили популярность, так как они не выдерживают конкуренции. Постепенно начал падать спрос на комнаты в коммуналках, особенно дорогих. Однако, объекты по цене 900 тыс.-1,2 млн. рублей продолжают приобретаться.

По словам Дмитрия Щегельского, большая часть сделок заключается сегодня в сегменте около 6 млн. рублей. Наибольший интерес у покупателей вызывает новая вторичка, отличающаяся высоким качеством отделки и коммуникаций по сравнению со старыми домами. Подобные объекты находятся рядом с метро в обжитых районах. Именно на них цены росли наиболее активно в отличие от панельных и брежневских домов. Потребители начали покупать доступные по цене квартиры свободной планировки. Интерес к однокомнатному жилью остался прежним. В целом по России и в Санкт-Петербурге в частности ощутимо вырос спрос на вторичные объекты в пятиэтажках.

Чего ожидать в будущем

Важно принимать во внимание увеличение цен на жилье в 2003-2006 годах, который был вызван льготной ипотекой и снижением объемов предложений на первичке. Ситуация весьма схожая с современной реальностью. Этот кризис в 2008 году вылился в резкое падение стоимости и многолетнюю стагнацию рынка. Возвращение к прежним реалиям заняло более десяти лет.

Очевидно, не факт, что ситуация на рынке недвижимости в Петербурге будет развиваться в соответствии с представленным сценарием. Сегодня имеют место быть другие обстоятельства. В случае прекращения государственной поддержки, спрос на недвижимость резко упадет, и остановка цен произойдет в 2021 году. Пониженная ставка, скорее всего, будет отменена в ближайшее время. В пользу этого факта говорит то, что спрос на недвижимость был более чем удовлетворен. Кроме того, в стране сложилась неблагоприятная экономическая ситуация, а деньги из бюджета Правительство предпочитает экономить.

По прогнозам девелоперов, в этом году цены закончат расти, и значительно просядет спрос. Далее Петербург ждет восстановление и постепенное снижение стоимости вторичного жилья на 3-5%. Ликвидные лоты сегодня распроданы, летом льготная ипотека, по прогнозам, будет отменена, доходы населения еще больше снизятся. Эти факторы говорят о том, что спрос будет падать, а за этим последуют и цены на недвижимость. Достойных предложений на вторичном рынке стало заметно меньше, что отражается на их качестве. Эксперты рекомендуют на пару месяцев отложить приобретение имущества и дождаться стабилизации цен.

Резюме

Таким образом, вторичный рынок с небольшим отставанием повторяет тенденции первичного. Ввиду нервозности граждан, льготной ипотеки, девальвации рубля сформировался ажиотажный спрос на готовые квартиры. Скорее всего, до середины лета подобные тенденции сохранятся. Застройщики будут удерживать высокие цены на объекты, а продавцы вторичных объектов будут ориентироваться на ценовую политику первичного рынка. Сокращение предложения и снижение спроса будут уравновешивать друг друга, поэтому до конца года 2021 года цены останутся на текущем уровне. Возможно, произойдет небольшое падение. Что касается Петербурга, в ближайшие два года прирост цен на вторичку может достичь 10% ввиду небольшого объема предложения.